剛過去的周末，房地產(chǎn)市場迎來了史詩級的救市組合拳。

全國做好保交房工作會議召開，在繼續(xù)推進(jìn)“保交樓”、推動(dòng)“去庫存”的基礎(chǔ)上，首次提及地方政府可以需定購，收購部分庫存商品房用作保障性住房。

同一天，央行發(fā)布通知，首套房貸降至15%，二套房貸降到25%，同時(shí)下調(diào)公積金貸款利率，且取消全國貸款利率政策下限，由各地自主確定。

這意味著，繼取消限購之后，低首付時(shí)代開啟，房貸利率步入“下不封底”，中國版房地產(chǎn)“收儲”走向臺前。

樓市復(fù)蘇對中國經(jīng)濟(jì)意義不言而喻。房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟(jì)、地方財(cái)政、居民財(cái)產(chǎn)深深捆綁，牽一發(fā)而動(dòng)全身。

此番政策出臺的背景，在于當(dāng)下房地產(chǎn)市場供需雙縮，房價(jià)下跌與銷售下降形成負(fù)循環(huán)。

數(shù)據(jù)仍在“探底”。4月房地產(chǎn)投資當(dāng)月同比進(jìn)一步下降至-10.5%，前4月累計(jì)同比為-9.8%，比2023年進(jìn)一步下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。70大中城市新房和二手房房價(jià)環(huán)比下跌，跌幅均比上月有所擴(kuò)大，創(chuàng)2015年來新高。

除了投資和價(jià)格走低，庫存同樣居高不下。全國房地產(chǎn)待售面積達(dá)到7.46億平方米，已超過2016年2月創(chuàng)下的高點(diǎn)。

建的房子太多，買房的人越來越少。不管是基本面問題、收入問題還是預(yù)期問題，房地產(chǎn)供求關(guān)系正在發(fā)生重大變化。

土地財(cái)政難以為繼，居民杠桿率處于歷史高位，經(jīng)濟(jì)社會、人口變化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程、債務(wù)分布等基本面早已不同于以往。

非常時(shí)期，需要非常之策。政策組合拳的推出，意在消化存量房產(chǎn)與優(yōu)化增量住房雙向驅(qū)動(dòng)。

收儲此前在多地都有“試點(diǎn)”，但類似的“以舊換新”并沒有激起太大的水花。這一次，上升到國家層面，勢必會被寄予厚望。

國家以需定購的房子，可以轉(zhuǎn)化為保障房，在減少保障房建設(shè)壓力的同時(shí)，也能遏制樓市庫存的進(jìn)一步擴(kuò)張。

收儲能促進(jìn)市場的流動(dòng)，不僅是去存量房貸的短期政策，通過收儲消化部分需求，進(jìn)而重塑供求關(guān)系，盤活房企的現(xiàn)金鏈，則是與構(gòu)建房地產(chǎn)新發(fā)展模式的有機(jī)結(jié)合。

在實(shí)操過程中，收儲還需要解決一些棘手的現(xiàn)實(shí)問題。

比如，全國房地產(chǎn)庫存龐大，滯銷房源情況各有不同，“收儲”的重點(diǎn)在于，錢由誰來出、誰來運(yùn)營，目標(biāo)與價(jià)格怎么定，以及這筆賬怎么算。

中央政治局會議明確指出，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。這說明中國房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步調(diào)整，必須要跳出一張一弛的單向刺激、松緊冷熱的周而復(fù)始。

“高庫存”“高杠桿”“高負(fù)債”，面對舊模式弊端日益突出，走到臨界點(diǎn)的房地產(chǎn)市場，隨著各種救市政策的深入調(diào)整，各方利益主體的全面博弈，距離新發(fā)展模式才能越來越近。

北京商報(bào)評論員 陶鳳