413輪競價(jià)、溢價(jià)率25.04%……北京2025年首場土拍火爆開場。1月2日，海淀區(qū)朱房村棚改二期HD-0803-0029、0030地塊以總價(jià)181.924億元成交，平均溢價(jià)率21.04%，其中一宗地塊的競價(jià)輪次更是達(dá)到244輪。隨著土地市場政策的調(diào)整，“價(jià)高者得”再次回歸。兩宗地塊均為純住宅用地，無其他多余配建，且不限地價(jià)、不限銷售指導(dǎo)價(jià)，也沒有設(shè)置競現(xiàn)房銷售面積等環(huán)節(jié)。

413輪競價(jià)

1月2日，北京土拍市場首拍迎來海淀“王炸”組合——朱房村棚改二期HD-0803-0029、0030地塊，兩宗地塊總起拍價(jià)達(dá)150.3億元，最終在兩個(gè)多小時(shí)“車輪戰(zhàn)”下，兩地塊經(jīng)過413輪競價(jià)，以總價(jià)181.924億元成交，平均溢價(jià)率21.04%。

其中，0029地塊共吸引了建發(fā)、中海、金茂、中鐵置業(yè)+招商+華潤、保利5家房企報(bào)名。據(jù)悉，在下午競拍前，線上就已經(jīng)收到了5次報(bào)價(jià)，競拍開始后，經(jīng)過近1個(gè)小時(shí)、161輪舉牌，最終由華潤+中鐵置業(yè)+招商聯(lián)合體競得，成交價(jià)91.52億元，溢價(jià)率達(dá)17.33%，成交樓面價(jià)約為8.92萬元/平方米。

另一宗0030地塊競拍環(huán)節(jié)則更加火熱，據(jù)悉，該地塊共吸引城建、建發(fā)、中海、金茂、中鐵置業(yè)+招商+華潤、保利6家房企報(bào)名，競拍持續(xù)了一個(gè)多小時(shí)，經(jīng)過244輪舉牌后最終以90.404億元由建發(fā)摘得，溢價(jià)率25.04%，成交樓面價(jià)約為9.5萬元/平方米。

根據(jù)出讓文件顯示，0029地塊用地面積約4.27萬平方米，建筑規(guī)模約10.26萬平方米，容積率為2.4；0030地塊用地面積約3.93萬平方米，建筑規(guī)模約9.51萬平方米，容積率為2.42。兩宗地塊位于北五環(huán)與京新高速東北角，南側(cè)緊鄰北五環(huán)，距離地鐵13號(hào)線上地站直線距離大約1.1公里，到中關(guān)村軟件園車程大約10分鐘。

除了交通便捷外，中指研究院土地市場研究負(fù)責(zé)人張凱補(bǔ)充，周邊教育配套方面也非常豐富。目前現(xiàn)有海淀第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)（匯緣小區(qū)）、海淀第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)（橡樹灣校區(qū)）。0030地塊東北側(cè)教育規(guī)劃用地規(guī)劃一所九年一貫制學(xué)校和一所幼兒園，由清華附屬實(shí)驗(yàn)學(xué)校承辦，并將納入清華大學(xué)附屬中學(xué)教育集團(tuán)，預(yù)計(jì)2026年初開工，2027年6月完工。

此外，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，海淀北聚攏頂尖科研單位和創(chuàng)新名企，擁有全市30%以上的國家級(jí)高新技術(shù)企業(yè)和40%以上的獨(dú)角獸企業(yè)，匯聚百萬高知高智人才。產(chǎn)業(yè)的興盛及人口的增加，致使海淀相對短缺的住宅供應(yīng)一直無法滿足市場的需求，從上地、清河，到西二旗、永豐，海淀北住宅的十年稀缺，樓市一房難求，開發(fā)商似乎無須過度“卷”產(chǎn)品，甚至個(gè)別品質(zhì)平平的項(xiàng)目也賣出了好業(yè)績。

市場定價(jià)機(jī)制回歸

根據(jù)土拍規(guī)則，此次競拍的兩宗地塊均不限地價(jià)、不限銷售指導(dǎo)價(jià)，也沒有設(shè)置競“現(xiàn)房銷售”面積以及搖號(hào)等環(huán)節(jié)，市場定價(jià)機(jī)制重新回歸。張凱表示，不限價(jià)地塊一方面說明價(jià)高者得正在成為北京優(yōu)質(zhì)土拍的新趨勢，另一方面也正是把樓市交還給市場的有力表現(xiàn)。

從朱房村地塊周邊二手房價(jià)格來看，海淀北第一次把新房價(jià)格賣到10萬元+/平方米的合景映月臺(tái)，如今的二手房價(jià)已經(jīng)奔向14萬元/平方米，還有二手房價(jià)最高報(bào)到16萬元/平方米的橡林郡，都位于朱房地塊周邊，次新房的成交價(jià)格普遍在13萬元+/平方米。

郭毅預(yù)計(jì)，朱房村兩宗地塊在未來首期開盤的起步價(jià)可能會(huì)在每平方米13萬元左右，只要產(chǎn)品力夠強(qiáng)，大概率能賣到每平方米14萬—15萬元，甚至更高。

易居研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，兩宗地塊區(qū)位優(yōu)勢顯著，周邊購買力旺盛，上地板塊、清華北大等高校資源以及中關(guān)村科技資源均環(huán)繞其布局。因此，這些地塊的市場消化程度良好。結(jié)合市場需求，這些地塊更適合與不限價(jià)政策掛鉤，因?yàn)椴幌迌r(jià)政策在市場上與優(yōu)質(zhì)地塊相結(jié)合時(shí)，能產(chǎn)生更佳的反應(yīng)。市場消化良好和不限價(jià)政策共同作用下，企業(yè)的盈利空間增大，因此吸引了眾多企業(yè)競相拿地。

在中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓看來，北京樓市整體復(fù)蘇勢頭強(qiáng)勁，房價(jià)上漲趨勢明顯，這也極大地激發(fā)了開發(fā)商的投資熱情。恢復(fù)“價(jià)高者得”的市場模式，有助于北京房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，不僅能刺激開發(fā)商擴(kuò)大投資預(yù)期，還能增強(qiáng)購房者對樓市的信心，對改善樓市環(huán)境有著顯著的促進(jìn)作用。

北京商報(bào)記者 王寅浩 李晗