已經(jīng)多年未見(jiàn)北京土地市場(chǎng)呈現(xiàn)跌宕起伏的景象：曾經(jīng)風(fēng)靡一時(shí)的“殼公司”集體退出舞臺(tái)；一些久違北京土地市場(chǎng)的房企開始重新回歸；曾經(jīng)引起廣泛爭(zhēng)議的搖號(hào)+競(jìng)現(xiàn)房出讓模式，逐漸被價(jià)高者得的規(guī)則所取代；市場(chǎng)的復(fù)蘇使得多年未見(jiàn)的百億級(jí)地塊頻繁出現(xiàn)。隨之產(chǎn)生的，是監(jiān)管部門對(duì)產(chǎn)品力的要求越來(lái)越高。歷經(jīng)政策大年的北京土地市場(chǎng)，正在回歸市場(chǎng)化，邁向高質(zhì)量出讓。今日的“面粉”預(yù)示著明日的“面包”。誰(shuí)能成為2024年北京土地市場(chǎng)的領(lǐng)頭羊？誰(shuí)將在2025年新房市場(chǎng)搶得先機(jī)？回歸的房企作何打算？消失的“殼公司”背后又有怎樣的玄機(jī)？北京商報(bào)新北京樓市頻道將陸續(xù)推出跨年特別報(bào)道：北京土地市場(chǎng)求變。

截至12月26日，北京2024年共成功出讓40宗涉宅用地，總成交金額約1533億元。加上即將于30日掛牌競(jìng)價(jià)截止的昌平北七家鎮(zhèn)用地，全年土地出讓金總額將不超過(guò)1600億元。央國(guó)企依然占據(jù)主力、陌生房企不再貿(mào)然拿地、優(yōu)質(zhì)地塊開始回歸價(jià)高者得、產(chǎn)品力要求更是成為拿地條件中的“必選項(xiàng)”，2024年的北京土地市場(chǎng)已經(jīng)生變。

百億地塊與核心區(qū)小而美同行

北京2024年土拍即將落下帷幕。從成交數(shù)量來(lái)看，截至12月26日，2024年北京共成功出讓40宗地塊，與去年同期的61宗相比，同比下降33%。其中，底價(jià)成交地塊28宗，占總數(shù)的68%；溢價(jià)成交地塊13宗，占總數(shù)的32%。與去年同期相比，底價(jià)成交地塊的比例有所提升。

從供地區(qū)域來(lái)看，2024年供地的14個(gè)行政區(qū)當(dāng)中，以拿地宗數(shù)來(lái)統(tǒng)計(jì)，豐臺(tái)區(qū)7宗為之最，海淀區(qū)、昌平區(qū)、順義區(qū)各5宗持平，大興區(qū)4宗，朝陽(yáng)區(qū)、房山區(qū)、通州區(qū)各3宗，東城區(qū)、石景山區(qū)、亦莊開發(fā)區(qū)、延慶區(qū)、懷柔區(qū)各1宗，平谷區(qū)、密云區(qū)則為0。

值得一提的是，時(shí)隔七年，北京核心區(qū)再次供應(yīng)涉宅用地，東城區(qū)金魚池地塊經(jīng)過(guò)31輪報(bào)價(jià)后觸達(dá)地價(jià)上限進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，最終被河北鑫界房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱“河北鑫界”）競(jìng)得，溢價(jià)率高達(dá)25%，成為北京自2021年以來(lái)首宗溢價(jià)率突破15%的地塊。

在溢價(jià)率創(chuàng)新高的同時(shí)，2024年北京土拍市場(chǎng)還迎來(lái)新變化——百億級(jí)地塊的出現(xiàn)，這是自2020年以來(lái)首次。北京商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，2024年共有3宗地塊成交價(jià)超過(guò)百億元，分別是酒仙橋+前葦溝+中關(guān)村組合地塊、酒仙橋+小紅門+十八里店組合地塊以及萬(wàn)泉寺地塊。

2024年北京土拍市場(chǎng)中，央國(guó)企繼續(xù)成為拿地主力，占比高達(dá)88%，較2023年提高了4個(gè)百分點(diǎn)。其中，中建系房企表現(xiàn)尤為突出，共拿下7宗地塊，拿地金額超500億元，并獨(dú)攬了2宗超百億級(jí)地塊。北京建工、北京城建、金隅集團(tuán)、華潤(rùn)置地、招商蛇口等央國(guó)企也積極參與，共計(jì)拿下35宗地塊。

相比之下，擁有中交背景的綠城拿下1宗地塊，純民企龍湖與懋源地產(chǎn)各1宗，而福州裕誠(chéng)、河北鑫界兩家新面孔房企摘得余下2宗地塊。

值得注意的是，保利發(fā)展在2024年表現(xiàn)不如上一年，僅與北京建工聯(lián)合競(jìng)得1宗地塊。而在2023年，保利發(fā)展不僅以溢價(jià)率12.07%獨(dú)攬石景山區(qū)廣寧村棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，還聯(lián)合京投發(fā)展競(jìng)得朝陽(yáng)區(qū)東壩北西區(qū)域棚戶區(qū)改造項(xiàng)目2宗地塊，共計(jì)投入93.4億元。

金隅、海開與金茂的回歸

有別于中建系房企在近兩年穩(wěn)健的拿地節(jié)奏，金茂、金隅集團(tuán)以及海開控股則在2023年北京土地市場(chǎng)沉寂一年后重新回歸。

北京商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，作為北京地方房企，海開控股和金隅集團(tuán)分別在2022年9月以及11月在北京摘得西北旺地塊及朝陽(yáng)區(qū)崔各莊鄉(xiāng)地塊后，便再也沒(méi)有摘得任何一宗住宅用地。

2024年，金隅集團(tuán)和海開控股重回北京土地市場(chǎng)，兩家房企在北京共摘得4宗地塊，分別耗資102.76億元以及79.17億元，拿地金額位列北京拿地房企排行榜中第四名和第九名。值得一提的是，權(quán)益拿地金額中，金隅集團(tuán)和海開控股分別位列第二名和第四名。

與其他央國(guó)企全國(guó)范圍內(nèi)“廣撒網(wǎng)”的拿地策略不同，海開控股和金隅集團(tuán)則選擇深耕北京區(qū)域。合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅認(rèn)為，海開控股和金隅集團(tuán)，作為北京本地的市屬企業(yè)，在拿地方面展現(xiàn)出了獨(dú)特的策略與責(zé)任感。2024年，兩家房企均加大了在北京的投資拿地力度，積極響應(yīng)北京市建設(shè)的號(hào)召。特別是海開控股，作為海淀的區(qū)屬企業(yè)，在海淀拿地方面具有天然優(yōu)勢(shì)，其主要聚焦于海淀區(qū)域，如拿下的永豐南地塊，不僅涉及住宅開發(fā)，還包括配套設(shè)施的綜合性建設(shè)以及在西二旗獲得的商業(yè)用地，這些都體現(xiàn)了海開控股在海淀區(qū)城市建設(shè)與產(chǎn)業(yè)引進(jìn)方面的積極貢獻(xiàn)。

相比于海開控股和金隅集團(tuán)的高調(diào)“殺”回北京區(qū)域，金茂則顯得低調(diào)許多。根據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，2023年金茂在北京并未摘得任何一宗地塊，最后一次在北京拿地還要追溯到2022年9月23日以38.1億元競(jìng)得大紅門FT00-0516-0008地塊。

時(shí)隔25個(gè)月，金茂在經(jīng)歷董事長(zhǎng)更迭并取消了銷售業(yè)績(jī)領(lǐng)先的北京、上海、廣州等城市公司的獨(dú)立地位，改為由區(qū)域平臺(tái)直接管理后，重新“殺”回北京市場(chǎng)。2024年10月23日，金茂以底價(jià)40.13億元成功競(jìng)得豐臺(tái)區(qū)東鐵營(yíng)棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治項(xiàng)目地塊。

據(jù)悉，該地塊是2024年3月金茂發(fā)布了“金玉滿堂”四大全新產(chǎn)品線后，打造的首座璞系產(chǎn)品，地塊案名為璞逸豐宜。值得一提的是，該項(xiàng)目是金茂首座璞系產(chǎn)品。

在中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓看來(lái)，海開控股、金隅集團(tuán)以及金茂增加北京的土地儲(chǔ)備面積，主要因?yàn)楸本┓績(jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定，未來(lái)上升空間較大，謝逸楓表示，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系相對(duì)平衡，意味著未來(lái)仍有很大的挖掘潛力與空間。此外，對(duì)于北京房?jī)r(jià)未來(lái)上漲的預(yù)期判斷也是促使三家房企加大投資力度的重要原因。

價(jià)高者得與產(chǎn)品力同行

在全國(guó)樓市快速升溫、市場(chǎng)信心回升的背景下，群眾對(duì)“好房子”的需求日益突出。為了讓房企能夠打造出更好的產(chǎn)品，滿足群眾對(duì)居住“好房子”日益增長(zhǎng)的需求，政府從政策端和土地出讓條件都進(jìn)行了調(diào)整。

從政策端來(lái)看，北京時(shí)隔三年再次推出不限價(jià)地塊，如已經(jīng)成功出讓的萬(wàn)泉寺地塊，地價(jià)與房?jī)r(jià)均無(wú)限制。北京商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，自萬(wàn)泉寺不限價(jià)地塊推出后，北京又陸續(xù)上新了3宗不限價(jià)地塊，分別為昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)CP01-1503-0002、0008、0009地塊；海淀朱房村0029、0030地塊；豐臺(tái)西南郊冷庫(kù)及周邊改造項(xiàng)目FT00-2404-0005地塊。

取消地塊各種約束條件，滿足拿地房企預(yù)期的利潤(rùn)空間，從而使房企有更多資金打造好產(chǎn)品。與此同時(shí)，供地模式的創(chuàng)新也讓開發(fā)商對(duì)于提升產(chǎn)品力、進(jìn)一步滿足群眾對(duì)于“好房子”需求有了更多的可能性。

例如北京市朝陽(yáng)區(qū)酒仙橋+孫河鄉(xiāng)前葦溝+中關(guān)村組合地塊，首次采用了住宅+產(chǎn)業(yè)+配套聯(lián)合供地模式。此外，同樣圍繞酒仙橋?yàn)楹诵?，打?ldquo;酒仙橋+X”模式的還有酒仙橋+小紅門+十八里店地塊，通過(guò)引入產(chǎn)業(yè)用地和商業(yè)配套用地，可以吸引更多的企業(yè)和商家入駐區(qū)域，形成產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)。

值得一提的是，相關(guān)部門還針對(duì)地塊規(guī)劃條件進(jìn)行調(diào)整，例如，將酒仙橋、十八里店地塊的建筑高度局部提高至80米，降低了十八里店朝陽(yáng)港地塊的配建規(guī)模，并允許L01、L02地塊B4綜合性商服用地整體轉(zhuǎn)讓等。

從北京土拍的出讓形式到整個(gè)規(guī)劃尺度的寬松，不難看出北京在優(yōu)化增量方面所做的努力。開發(fā)商作為離一線市場(chǎng)更近的主體，對(duì)地塊的前期定位（如限高、容積率指標(biāo)、配件產(chǎn)品等）及未來(lái)規(guī)劃是否能夠?qū)崿F(xiàn)良好去化有著深入的了解。同時(shí)，開發(fā)商也更了解購(gòu)房者的實(shí)際需求。因此，在拿地過(guò)程中，政府結(jié)合市場(chǎng)需求作出了調(diào)整，這體現(xiàn)了一個(gè)更加市場(chǎng)化的過(guò)程。

郭毅認(rèn)為，這一過(guò)程對(duì)北京樓市未來(lái)的發(fā)展至關(guān)重要。它不僅有助于提升產(chǎn)品力，還能讓開發(fā)商在拿地后呈現(xiàn)出更高品質(zhì)的產(chǎn)品，同時(shí)確保各類產(chǎn)品都能切合市場(chǎng)實(shí)際需求，保證產(chǎn)品的流速表現(xiàn)。此外，在優(yōu)化增量的過(guò)程中，北京新房與二手房的成交基數(shù)相對(duì)較大。隨著新房產(chǎn)品力的提升，有望吸引一部分原本計(jì)劃購(gòu)買二手房的購(gòu)房人群轉(zhuǎn)向新房市場(chǎng)，從而提高新房在整體成交結(jié)構(gòu)中的占比。

北京商報(bào)記者 王寅浩 李晗