荒廢已久的商業(yè)項(xiàng)目金泉港的部分空間將迎來新進(jìn)展。12月16日，北京商報(bào)記者從大屯里相關(guān)負(fù)責(zé)人處獲悉，緊鄰金泉港，新項(xiàng)目大屯里即將入市。該項(xiàng)目將在定位上發(fā)力社區(qū)生活與夜經(jīng)濟(jì)，預(yù)計(jì)引入深夜食堂、生活市集等多類業(yè)態(tài)。大屯里商業(yè)項(xiàng)目的入市，將成為金泉港調(diào)改的起點(diǎn)。如今，亞奧商圈密集迎接新項(xiàng)目競(jìng)合發(fā)展，類似金泉港大體量的舊改項(xiàng)目想要突圍，還需尋求差異化定位。

打造特色商業(yè)街

緊鄰大屯里東和安立路兩個(gè)地鐵站的位置上將新建一條特色商業(yè)街名為大屯里。據(jù)大屯里項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，商業(yè)街總建筑面積3萬平方米，沿街面長(zhǎng)300米，將定位“城市歡聚交流的中心”“亞奧地區(qū)的深夜食堂”“生活美學(xué)的空間”。 一公里生鮮、星巴克、麥當(dāng)勞、德川家、天福號(hào)、扶謠酒吧等商戶確認(rèn)與大屯里項(xiàng)目簽約。

在商業(yè)建設(shè)結(jié)構(gòu)上，項(xiàng)目將覆蓋地上四層、地下一層。其中，三層和四層為酒店部分，大屯里將引入橘子水晶酒店和亞朵酒店。項(xiàng)目負(fù)一層至二層為商業(yè)部分，大屯里將在地下一層打造生活市集，預(yù)計(jì)引入十余家老字號(hào)品牌，在售賣生鮮產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，引入洗衣縫補(bǔ)、便民維修等服務(wù)業(yè)態(tài)，打造一刻鐘便民生活圈；一、二層以餐飲品牌為主，將打造深夜食堂。

目前，項(xiàng)目正在進(jìn)行整體的施工改造，預(yù)計(jì)將在春節(jié)前完成外立面的改造和夜景照明燈光亮化等工程。整體改造將于明年4月底完成，大屯里項(xiàng)目將于明年6月正式入市。

從地理位置上看，大屯里項(xiàng)目是大體量的商業(yè)項(xiàng)目金泉港的一部分，同金泉港過往已開業(yè)的部分空間之間僅相隔一間玻璃房。2014年，金泉港項(xiàng)目開始招商，項(xiàng)目定位滿足周邊乃至京北中高端消費(fèi)者多元化的一站式購(gòu)物需求。彼時(shí)，湯城小廚、飯前飯后、香港沙嗲王、避風(fēng)塘、永輝超市等商戶與其簽約。但好景不長(zhǎng)，金泉港的投資方北京政泉控股有限公司資金鏈斷裂，隨后項(xiàng)目關(guān)閉并一直擱置至今。

注重多定位的劃分

值得注意的是，相較于其他商業(yè)項(xiàng)目，大屯里有著“城市歡聚交流的中心”“亞奧地區(qū)的深夜食堂”“生活美學(xué)的空間”三個(gè)定位，在中國(guó)百貨商業(yè)協(xié)會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)楊青松看來，實(shí)質(zhì)上項(xiàng)目仍是偏社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃。其中，生鮮以及生活市集的目的性消費(fèi)屬性較為突出，所以布局在項(xiàng)目負(fù)一層，餐飲業(yè)態(tài)需要較為明亮的環(huán)境空間，同時(shí)還要滿足商業(yè)消防要求，所以布局在項(xiàng)目一、二層。

雖然能夠兼容上述業(yè)態(tài)，但大屯里項(xiàng)目還需從中作出平衡。以酒店業(yè)態(tài)和餐飲業(yè)態(tài)為例，營(yíng)業(yè)至深夜的餐飲店鋪難免會(huì)產(chǎn)生“噪音”，會(huì)在一定程度上影響三、四層酒店的運(yùn)營(yíng)，將成為大屯里項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的一大考驗(yàn)。

同時(shí)，大屯里是閑置多年的商業(yè)項(xiàng)目金泉港的一部分，項(xiàng)目閑置多年，且部分空間不符合當(dāng)下的發(fā)展規(guī)劃，這都會(huì)為大屯里項(xiàng)目的改造帶來發(fā)展阻力。加之大屯里項(xiàng)目?jī)H有3萬平方米的建筑空間，還有一部分內(nèi)容作為賓館業(yè)態(tài)，留給商業(yè)部分的占比可能要更小。在此基礎(chǔ)上，有效的商業(yè)體量能否滿足上述業(yè)態(tài)的共存，對(duì)于大屯里項(xiàng)目而言，也是值得思考的難點(diǎn)。

不過，從亞奧商圈整體來看，大屯里的入市仍將彌補(bǔ)亞奧商圈在便民商業(yè)方面及夜間消費(fèi)的不足。北京市商務(wù)局專家委員潘好龍表示，隨著DT51、北辰薈等商業(yè)項(xiàng)目的入市，亞奧商圈整體的商業(yè)正趨于飽和，但不難發(fā)現(xiàn)，亞奧商圈內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目多為盒子型商業(yè)，大屯里項(xiàng)目商街的呈現(xiàn)形式同商圈內(nèi)的其他項(xiàng)目有所不同。盒子型商業(yè)的營(yíng)業(yè)時(shí)長(zhǎng)較為固定，而商街的營(yíng)業(yè)自由度更為靈活，可滿足周邊居民、文旅客群的夜間消費(fèi)需求。

尋求差異化發(fā)展

亞奧商圈最大的特點(diǎn)就是除了日常性消費(fèi)，文旅客群是商圈的重要組成部分。隨著演唱會(huì)等娛樂項(xiàng)目常態(tài)化的運(yùn)營(yíng)，亞奧商圈的文旅消費(fèi)將更加豐富。楊青松坦言，這些文旅客群對(duì)于北京夜生活的消費(fèi)需求將更為強(qiáng)烈，大屯里項(xiàng)目的深夜食街定位和引入的老字號(hào)品牌也將有效承接上述需求的落地。

在項(xiàng)目發(fā)展過程中，楊青松表示，鑒于本地商圈具有相對(duì)封閉的特點(diǎn)，大屯里項(xiàng)目一定做好定位，與同商圈內(nèi)的DT51、新辰里等項(xiàng)目形成差異化。同時(shí)，項(xiàng)目是舊改項(xiàng)目，需要充分地進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，分析周邊商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)情況，守舊利舊、因地制宜地進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃，制定合理的招商策略，同商圈內(nèi)的其余商業(yè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)競(jìng)合發(fā)展。

在項(xiàng)目差異化定位方面，潘好龍也表達(dá)了相同的觀點(diǎn)。在潘好龍看來，大屯里項(xiàng)目需要在商圈中呈現(xiàn)差異性，在建筑形態(tài)、建筑空間、項(xiàng)目定位等多個(gè)方面，做到錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，同商圈內(nèi)的其他項(xiàng)目形成差異和互補(bǔ)。

“由于大屯里項(xiàng)目是以商街的形式呈現(xiàn)，還需要項(xiàng)目方做好交通引流，在外部動(dòng)線設(shè)計(jì)方面，合理配置停車位方便消費(fèi)者到訪。”楊青松強(qiáng)調(diào)。

北京商報(bào)記者 王思琦