北京再現(xiàn)百億級(jí)地塊成交。11月29日，中海以153.32億元成功競得北京市朝陽區(qū)酒仙橋舊城區(qū)改建項(xiàng)目、小紅門鄉(xiāng)剩余土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目以及十八里店朝陽港一期土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目地塊。這也是年內(nèi)北京成交的第二宗百億級(jí)地塊。與前一宗地塊如出一轍，此次百億級(jí)地塊繼續(xù)采用“酒仙橋+X”的組合模式。

在業(yè)內(nèi)人士看來，朝陽首次嘗試組團(tuán)形式供地時(shí)曾遭遇市場觀望和質(zhì)疑，但如今的市場表現(xiàn)已經(jīng)證明了組團(tuán)供地的可行性和可靠性。該模式通過引入產(chǎn)業(yè)用地和商業(yè)配套用地，可以吸引更多的企業(yè)和商家入駐區(qū)域，形成產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)。相關(guān)部門還針對(duì)地塊規(guī)劃條件進(jìn)行調(diào)整，鼓勵(lì)建造高品質(zhì)住宅，提升居住舒適度，減少房企“內(nèi)卷”競爭。

繼續(xù)采用“酒仙橋+X”組合模式

出讓文件顯示，該組合地塊包含北京市朝陽區(qū)酒仙橋舊城區(qū)改建項(xiàng)目1019-0014地塊、小紅門鄉(xiāng)剩余土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目XHM-10、12地塊以及十八里店朝陽港一期土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目1303-692、683、1301-L01、L02地塊。地塊總面積約14.7萬平方米，規(guī)劃建筑面積約39.4萬平方米。

該組合地塊起始價(jià)為153億元，合理上限價(jià)格175.95億元。其中，酒仙橋地塊起始價(jià)為50.22億元，小紅門地塊為23.95億元，十八里店1303-692、683地塊為58.39億元，1301-L01地塊為10.21億元，L02地塊為10.23億元。最終，該組合地塊由中海以153.32億元成功摘得。

價(jià)格方面，酒仙橋舊城區(qū)改建項(xiàng)目1019-0014地塊銷售指導(dǎo)價(jià)12.5萬元/平方米，樓面價(jià)約6.42萬元/平方米；小紅門鄉(xiāng)剩余土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目XHM-10、12地塊，樓面價(jià)約4.35萬元/平方米；十八里店朝陽港一期土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目1303-692，住宅樓面價(jià)約4.55萬元/平方米。

據(jù)悉，此次出讓地塊包含多種不同業(yè)態(tài)。其中，酒仙橋地塊為純宅地，地上建筑規(guī)模約7.81萬平方米。小紅門地塊建筑規(guī)模約5.8萬平方米，包括5.51萬平方米住宅以及一幅托幼用地，要求隨住宅用地同步建設(shè)。十八里店地塊則最為復(fù)雜，建筑規(guī)模約25萬平方米，除住宅外還需配套建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)驛站和一所9班幼兒園以及一座建面超12萬平方米、建設(shè)成本要求不低于25億元的大型商業(yè)綜合體。

該組合地塊也是繼2024年6月，北京朝陽酒仙橋+前葦溝+中關(guān)村朝陽園北區(qū)組合地塊被中建智地聯(lián)合體以112億元摘得后，第二次采用組合形式出讓。在業(yè)內(nèi)人士看來，該模式通過引入產(chǎn)業(yè)用地和商業(yè)配套用地，可以吸引更多的企業(yè)和商家入駐區(qū)域，形成產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)。對(duì)于普通購房者而言，未來住宅周邊配套設(shè)施齊備，也可以更好地滿足日常生活需要。

中指研究院土地市場研究負(fù)責(zé)人張凱則指出，朝陽首次嘗試組團(tuán)形式供地時(shí)曾遭遇市場觀望和質(zhì)疑，但如今的市場表現(xiàn)已經(jīng)證明了組團(tuán)供地的可行性和可靠性。未來一段時(shí)間，朝陽土拍可能會(huì)繼續(xù)采用“酒仙橋+X”的組合模式。

鼓勵(lì)房企建造“好房子”

“酒仙橋+X”土地組合出讓模式，特點(diǎn)是將酒仙橋地塊與其他地塊（即“X”部分）進(jìn)行捆綁出讓，實(shí)現(xiàn)土地的集約利用與區(qū)域的整體發(fā)展。該模式將酒仙橋地塊與其他相鄰或相關(guān)聯(lián)的地塊捆綁出讓，形成一個(gè)跨區(qū)域的綜合性地塊，由同一家開發(fā)商統(tǒng)一開發(fā)。此模式不僅能吸引更多開發(fā)商競拍，提升土地出讓價(jià)格與利用效率，還能促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚，增強(qiáng)區(qū)域吸引力。

從此次組合地塊來看，作為組合出讓模式中重要的酒仙橋地塊，是朝陽現(xiàn)階段規(guī)劃產(chǎn)居融合組團(tuán)的重點(diǎn)功能區(qū)，目前已形成以中關(guān)村朝陽園為核心、沿機(jī)場高速向東北延伸的高科技產(chǎn)業(yè)帶。并且周邊配套成熟，商業(yè)、醫(yī)療、生態(tài)資源均能滿足生活需求，三公里范圍內(nèi)可達(dá)頤堤港購物中心、藍(lán)色港灣、華信醫(yī)院、北京和睦家醫(yī)院、將府公園、朝陽公園等。

作為組合中的“X”部分，小紅門和十八里店地塊地理位置優(yōu)越，交通便利，連通多個(gè)核心產(chǎn)業(yè)區(qū)。兩者共同點(diǎn)在于交通通達(dá)性強(qiáng)，且與多個(gè)重要產(chǎn)業(yè)區(qū)和居住區(qū)緊密相連。市場方面，周邊在售項(xiàng)目網(wǎng)簽率高，為市場提供了有力支撐。

此外，為了順利出讓該組合地塊，相關(guān)部門對(duì)地塊的控高、建筑規(guī)模等指標(biāo)進(jìn)行了優(yōu)化調(diào)整。張凱指出，將酒仙橋、十八里店地塊的建筑高度局部提高至80米，降低了十八里店朝陽港地塊的配建規(guī)模，并允許L01、L02地塊B4綜合性商服用地整體轉(zhuǎn)讓等。張凱認(rèn)為，這些調(diào)整措施對(duì)中海來說更加友好，既保證了其利潤空間，又減輕了商業(yè)運(yùn)營壓力，有助于資金快速回籠。同時(shí)，建筑高度的增加也降低了容積率，為購房者提供了更加舒適的居住體驗(yàn)。

北京鏈家研究院分析師岳微認(rèn)為，此次出讓朝陽也針對(duì)部分規(guī)劃條件進(jìn)行了調(diào)整，更大程度上鼓勵(lì)房企建造“好房子”，酒仙橋、十八里店地塊均對(duì)建筑高度進(jìn)行了調(diào)整，有利于增大樓棟間距，提高居住舒適度；十八里店地塊減少5000平方米自持商業(yè)，降低房企資金壓力。同時(shí)，在同一區(qū)域打包出讓聯(lián)動(dòng)板塊宅地，有利于減少房企在同一區(qū)域內(nèi)不必要的“內(nèi)卷”競爭，更有利于深耕型房企在區(qū)域內(nèi)打造更貼合區(qū)域居住需求的住宅產(chǎn)品。

北京商報(bào)記者 王寅浩 李晗