在連續(xù)賣項目后，華僑城又開啟退地的措施。近日，華僑城公告稱，政府部門擬對華僑城旗下位于武漢市洪山區(qū)的TOD項目土地（約105畝）進行收儲。兩塊地是2018、2019年華僑城分別競得。按照土地出讓政策，此番退地華僑城將承擔一定比例的違約金。至此，今年內(nèi)已經(jīng)連續(xù)虧損兩年半的華僑城，通過賣盤與退地，挽回了部分流動性。然而主營業(yè)務上的不作為，讓投資者也不斷提出“是否會被ST”的擔憂。盡管董秘回應稱“公司不滿足退市風險警示和其他風險警示的條件”，但也承認公司持續(xù)經(jīng)營能力不存在不確定性。

在主題公園圈地、房地產(chǎn)反哺的模式走不通后，華僑城的未來還沒看到。

退地與賣盤同行

 這塊即將被地方政府收回的地塊位于武漢市洪山區(qū)楊春湖高鐵商務區(qū)，該地塊收儲土地面積約為105.32畝，屬華僑城旗下的全資子公司——天創(chuàng)公司所有。

天眼查信息顯示，天創(chuàng)公司于2020年成功獲取了洪山區(qū)楊春湖高鐵商務核心區(qū)的一地塊，該地塊地價高達52億元，占地面積約為14萬平方米。

對于此次土地收儲的具體金額，華僑城方面表示，將依據(jù)武漢市土地整理儲備單位委托的第三方土地資產(chǎn)評估公司所出具的土地價值評估結(jié)果，并結(jié)合政府評估結(jié)果和審計意見，最終確定收儲補償金額。

盡管政府收儲能夠在一定程度上緩解房企面臨的現(xiàn)金流動性問題，但業(yè)內(nèi)專家指出，與房地產(chǎn)企業(yè)當初購地時市場較為繁榮階段的價值評估相比，政府評估的最終金額可能會存在顯著差異。

合碩機構(gòu)首席分析師郭毅進一步解釋，一方面，土地成本可能會低于市場繁榮期的成本；另一方面，若房地產(chǎn)企業(yè)已進行施工，那么在施工進行階段所涉及的前期工程費用、設(shè)計投入及財務成本等，均需與政府進行協(xié)商，才有可能實現(xiàn)土地的一次性政府收儲。然而，在此過程中，企業(yè)前期的各項投入可能難以完全通過政府收儲來回收。

退地之前，華僑城便已陸續(xù)出售旗下多項資產(chǎn)。據(jù)北京商報記者不完全統(tǒng)計，僅在2024年10月至11月兩個月內(nèi)，華僑城已累計轉(zhuǎn)讓出售旗下五項資產(chǎn)，總價超過30億元。

值得注意的是，華僑城出售的資產(chǎn)多為高負債或處于虧損狀態(tài)的企業(yè)。例如，11月7日，華僑城以約2.5億元的轉(zhuǎn)讓底價出售了昆山康盛投資發(fā)展有限公司60%的股權(quán)。據(jù)悉，昆山康盛在2023年的營業(yè)收入為1.53億元，但凈利潤為虧損3947萬元。

在10月，華僑城還轉(zhuǎn)讓出售了總額超過26億元的資產(chǎn)，包括江蘇融德置業(yè)有限公司、云南文產(chǎn)城市商業(yè)文化綜合投資有限公司、無錫兆禾文化旅游發(fā)展有限公司等四家公司的股權(quán)。

針對近期連續(xù)出售多個項目的情況，華僑城也給出頗為官方的回應：這是為了進一步優(yōu)化資產(chǎn)配置、提高資產(chǎn)運營效率，并為公司持續(xù)發(fā)展注入新的動力。公司堅持以銷定建、以收定投的策略，并積極進行資產(chǎn)盤活工作。結(jié)合各地“517新政配套政策”、專項債政策，及時與政府、意向方溝通存量商品房、酒店、土地等資產(chǎn)處置盤活事項，在市場價格公允、合理合規(guī)的情況下考慮出售盤活。

不拿地的事實和連虧三年的預期

 華僑城頻繁出售轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)與退地的背后，是其業(yè)績連續(xù)兩年半虧損的事實，即將迎來三連虧的預期。

財報顯示，2024年前三季度，華僑城實現(xiàn)歸母凈利潤-23.51億元，相比2023年同期的-33.47億元雖有所減少，但仍為負值。這也是華僑城自2023年三季度報錄得歸母凈利潤為負之后，連續(xù)兩年保持負值狀態(tài)。北京商報記者查閱往年年報，2020年、2021年、2022年以及2023年，華僑城的歸母凈利潤分別為126.85億元、37.99億元、-109億元、-64.92億元。

通過年報數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，華僑城已在2022年及2023年連續(xù)兩年保持虧損狀態(tài)，在2024年中報和三季報中，華僑城又再次錄得虧損，也引發(fā)了投資者對于華僑城股票是否會被*ST（退市預警）的擔憂。

華僑城方面告訴北京商報記者，目前正通過一系列積極有效的經(jīng)營策略和舉措，努力改善財務狀況，增強公司的盈利能力和市場競爭力，確保公司的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。其表示，按照《深圳證券交易所股票上市規(guī)則》（2024修訂版）關(guān)于被實施退市風險警示或其他風險警示的條件，截至目前，華僑城持續(xù)經(jīng)營能力不存在不確定性，亦不滿足退市風險警示和其他風險警示的條件。

不拿地的未來與市值管理的難題

 從目前來看，雖然華僑城被ST的風險較小，但為了避免連續(xù)三年虧損的情況，華僑城除了變賣資產(chǎn)等方式試圖回收流動性外，更給出了被房企看做是鴕鳥措施的——不拿地。記者發(fā)現(xiàn)自2023年8月華僑城拿下成都地塊后，至2024年10月，并未再獲取新項目。然而在2023年，華僑城年內(nèi)共耗資72.36億元，新增了4塊土地儲備。

何時重啟拿地？華僑城方面給到北京商報記者的回復中，并未給出明確時間線，僅表示“根據(jù)市場情況審慎選擇拿地時機”。

不拿地的華僑城雖然短時間內(nèi)避免了大額支出，但也在用未來的長期發(fā)展機會解決眼下的危機，也遭到了投資者的用腳投票。

華僑城的股價自2021年4月達到歷史新高10.27元/股后，便經(jīng)歷了持續(xù)的震蕩下跌，直至2024年8月創(chuàng)下歷史最低點1.77元/股，相比股價最高時跌幅近83%。此后，受多輪房地產(chǎn)政策的影響，股價迎來反彈，11月8日達到近期高點3.49元/股，但相較于歷史最高位，仍大幅下跌約66%。

作為具有代表性的房企，華僑城早年通過“文旅+地產(chǎn)”模式在市場中占據(jù)了一席之地。打造的深圳錦繡中華、世界之窗、東部華僑城、深圳歡樂谷等文旅地標項目深受大眾喜愛。2016年，華僑城以35億元底價競得南京棲霞區(qū)兩地塊，擬建歡樂谷項目，成交樓面價分別為4180元/平方米和6104元/平方米。隨后南京歡樂谷于2020年11月正式開園，配套的大型住宅樓盤翡翠天域項目銷售均價2.4萬—2.5萬元/平方米，銷售均價相當于地價的5倍。“文旅+地產(chǎn)”模式為華僑城帶來了高額利潤。

近年來，華僑城的文旅板塊營收卻出現(xiàn)下滑。2019—2021年，旅游綜合業(yè)務營收占比分別為50.42%、52.74%和42.23%，但到了2022年，這一比例已縮水至35.46%，且旅游綜合業(yè)務毛利率同比降低了8個百分點。這也是導致華僑城在2022年年報中錄得上市以來首次虧損的原因之一。

麟評居住大數(shù)據(jù)研究院高級分析師關(guān)榮雪指出，一方面，房地產(chǎn)市場的下行趨勢導致華僑城的房地產(chǎn)業(yè)務簽約銷售金額同比下降，公司為適應市場環(huán)境、加快銷售去化，對部分房地產(chǎn)項目采取了靈活的銷售策略，從而帶來了一定程度上的價值折損。另一方面，文旅業(yè)務的高投入、低產(chǎn)出以及回報周期長的特點愈發(fā)凸顯，其與地產(chǎn)業(yè)務的融合互補效應也逐漸減弱。

管理效率與安全邊界

在面對開源渠道尚未明確拓展的現(xiàn)狀下，華僑城將節(jié)流與提升管理效率作為未來發(fā)展的核心策略，這一動向備受投資者關(guān)注。投資者互動平臺上頻繁探討華僑城的管理效益優(yōu)化、成本節(jié)約及價格策略調(diào)整等問題。

針對投資者普遍關(guān)心的組織架構(gòu)繁雜問題，公司董秘在7月透露，公司已順利完成對超過50個存量在運營項目的管理重組工作。通過剝離運營類項目至歡樂谷、商管、華服、酒店、旅發(fā)等五大專業(yè)平臺公司進行集中管理。

在地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，華僑城副董事長劉鳳喜曾在2022年年報業(yè)績會上表示，公司啟動項目公司整合計劃，將71個項目公司整合為22家城市公司，管理層級由四級壓降為三級，顯著提高了管理效率。

然而，盡管采取了一系列調(diào)整措施，華僑城的營業(yè)總成本并未顯著下降。2024年第三季度財報顯示，相比2023年同期，華僑城的稅金及附加、銷售費用、管理費用有所降低，但財務費用增加了約4.42億元。

值得注意的是，華僑城在追求管理效率提升的同時，主題公園項目也面臨著安全挑戰(zhàn)。2023年和2018年，深圳歡樂谷主題公園分別發(fā)生安全事故，其中2023年的“雪域雄鷹”彈射過山車事故造成28人受傷，直接經(jīng)濟損失397.5萬元。調(diào)查結(jié)果顯示，事故主要因設(shè)備發(fā)射區(qū)螺栓疲勞斷裂、維修人員技能不足等問題造成。

因此，華僑城在持續(xù)優(yōu)化管理架構(gòu)、提升管理效率的過程中，必須同等重視安全管理和業(yè)務運營的雙重優(yōu)化。這不僅是管理效率的提升，更是業(yè)務穩(wěn)健運營和安全邊界穩(wěn)固的關(guān)鍵所在。

同樣以主題公園為主要經(jīng)營手段的迪士尼，也面臨著主題公園利潤下滑的挑戰(zhàn)。根據(jù)迪士尼發(fā)布的2024財年第四季度及全年財報，其迪士尼體驗業(yè)務在四季度的收入增長1%，達到82.4億美元，但營業(yè)利潤卻下降了6%，至17億美元。然而，得益于娛樂業(yè)務的強勁推動，特別是《頭腦特工隊2》和漫威《死侍與金剛狼》兩部大熱電影的成功，迪士尼全年業(yè)績同比增長了3%，為內(nèi)容銷售、授權(quán)及其他業(yè)務貢獻了3.16億美元的營業(yè)利潤。

顯然，迪士尼憑借其豐富的IP庫以及圍繞IP打造的一系列周邊產(chǎn)品（如電影、手辦、公仔等）實現(xiàn)了業(yè)務的持續(xù)增長。而相比之下，華僑城旗下的歡樂谷主題公園IP卻長時間未得到更新，這在一定程度上降低了其商業(yè)價值。

易居研究院副院長嚴躍進分析稱，文化旅游領(lǐng)域近年來的變革速度極快，其中，淄博、哈爾濱等地在近兩年的表現(xiàn)尤為典型。消費旅游市場的規(guī)律需持續(xù)密切關(guān)注，同時，諸如迪士尼等優(yōu)質(zhì)的傳統(tǒng)旅游項目更加受到消費者的青睞。這一趨勢對于歷史悠久的文化旅游企業(yè)而言，意味著必須不斷研究并探索新興的旅游消費市場需求。

在主題公園圈地、房地產(chǎn)反哺的模式走不通后，如何破局成為華僑城面臨的嚴峻挑戰(zhàn)。中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓分析稱，從破局的可能路徑來看，華僑城首要之舉是迅速銷售房源，通過高性價比的方式實現(xiàn)銷售回款，以快速回籠資金。其次，華僑城應考慮出售所持部分股權(quán)，或引進第三方投資，以進一步緩解資金壓力。再者，拓展新的融資渠道也是關(guān)鍵一環(huán)，通過多樣化的融資方式獲取更多現(xiàn)金流。

北京商報記者 王寅浩 李晗