在市場底與政策底同時(shí)顯現(xiàn)的背景下，格力地產(chǎn)還是在地方國資的主導(dǎo)下決定退出地產(chǎn)業(yè)務(wù)。格力地產(chǎn)11月22日公告宣布，計(jì)劃將其持有的上海合聯(lián)、上海保聯(lián)、上海太聯(lián)、三亞合聯(lián)及重慶兩江的100%股權(quán)及格力地產(chǎn)相關(guān)對(duì)外債務(wù)，與海投公司持有的珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司（以下簡稱“珠海免稅”）51%股權(quán)進(jìn)行置換。通過重組，格力地產(chǎn)將逐步退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

格力地產(chǎn)與珠海免稅的牽手始于四年前，當(dāng)時(shí)國內(nèi)免稅業(yè)務(wù)正處于巔峰時(shí)期。然而，時(shí)至今日，免稅市場早已是一片紅海：一邊是出境的分流，另一邊是與中免等頭部企業(yè)過大的差距，加之免稅大板塊日化、酒類、奢侈品的疲軟，讓格力地產(chǎn)的這次轉(zhuǎn)型并沒有四年前預(yù)期的那般美好。

不死心的免稅業(yè)務(wù)

根據(jù)格力地產(chǎn)發(fā)布的重大資產(chǎn)置換暨關(guān)聯(lián)交易報(bào)告書（以下簡稱“報(bào)告書”）顯示，格力地產(chǎn)擬以其持有的上海合聯(lián)、上海保聯(lián)、上海太聯(lián)、三亞合聯(lián)及重慶兩江的100%股權(quán)及格力地產(chǎn)相關(guān)對(duì)外債務(wù)，與海投公司持有的免稅集團(tuán)51%股權(quán)進(jìn)行置換，估值差額部分以現(xiàn)金進(jìn)行補(bǔ)足。

報(bào)告書顯示，海投公司持有的免稅集團(tuán)51%股權(quán)最終作價(jià)約為45.79億元，上海合聯(lián)、上海保聯(lián)、上海太聯(lián)等上述5家公司最終作價(jià)約為55.05億元。此外，格力地產(chǎn)的5億元債務(wù)也將一并置出，差額部分約4.26億元，將由海投公司在《資產(chǎn)置換協(xié)議》生效日后15個(gè)工作日內(nèi)（且不晚于交割日）向格力地產(chǎn)支付現(xiàn)金對(duì)價(jià)。

提到轉(zhuǎn)型的意圖，格力地產(chǎn)方面給出的回復(fù)是：重組旨在逐步剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并引入具有高盈利能力和穩(wěn)健現(xiàn)金流的免稅業(yè)務(wù)。未來，公司將致力于成為以免稅業(yè)務(wù)為核心，同時(shí)布局大消費(fèi)運(yùn)營等相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的上市公司。

在易居研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)看來，格力地產(chǎn)重組并不直接等同于業(yè)務(wù)的某種特定走向。重組主要是從企業(yè)的架構(gòu)層面出發(fā)，對(duì)企業(yè)的內(nèi)部資本、股權(quán)等進(jìn)行系統(tǒng)性的調(diào)整。而這次的重組，可以理解為與地產(chǎn)業(yè)務(wù)有較大的關(guān)聯(lián)，部分地產(chǎn)業(yè)務(wù)可能會(huì)轉(zhuǎn)型，有些甚至?xí)恢苯臃艞?。從?dāng)前公開的信息來看，企業(yè)在地產(chǎn)領(lǐng)域的業(yè)務(wù)將會(huì)減少，這符合國家對(duì)國資或重點(diǎn)實(shí)體企業(yè)的要求，即聚焦實(shí)體產(chǎn)業(yè)和核心產(chǎn)業(yè)。

為何選擇在此時(shí)退出地產(chǎn)業(yè)務(wù)

格力地產(chǎn)轉(zhuǎn)型為免稅業(yè)務(wù)并非一時(shí)興起。

回顧至四年前的2020年5月，格力地產(chǎn)曾宣布計(jì)劃進(jìn)行重大資產(chǎn)重組并暫停交易。當(dāng)時(shí)的公告表明，格力地產(chǎn)希望通過發(fā)行股份及支付現(xiàn)金相結(jié)合的方式，收購珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司（珠海免稅）100%股權(quán)。

當(dāng)時(shí)，由于出入境限制的實(shí)施，離島免稅異軍突起，中免、海免等借勢布局，而“免稅茅”中免在資本市場更是一路狂奔。

然而，隨著前董事長魯君四涉嫌違規(guī)事件的曝光，重組計(jì)劃被迫暫停。在接下來的幾年中，格力地產(chǎn)持續(xù)嘗試推進(jìn)重組，但重組計(jì)劃多次被擱置和叫停。

四年后的今天，樓市早已走出“至暗時(shí)刻”。自2024年5月央行發(fā)布一系列“一攬子”樓市政策以來，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了長達(dá)半年的政策調(diào)整與優(yōu)化，正步入前所未有的寬松環(huán)境。這一系列政策舉措有效促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的逐步回暖。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，2024年10月，70個(gè)大中城市中，各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比降幅收窄或轉(zhuǎn)漲、同比降幅趨穩(wěn)，房地產(chǎn)市場預(yù)期進(jìn)一步改善。

對(duì)于為何選擇此時(shí)去地產(chǎn)化，北京商報(bào)記者致電格力地產(chǎn)，但截至發(fā)稿暫未收到回復(fù)。但此前有投資者提及同樣的問題，得到格力地產(chǎn)方面的回復(fù)為：“這一變化其實(shí)也不突然，畢竟現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)有了比較大的變化，部分上市公司已經(jīng)出于對(duì)房地產(chǎn)形勢的考慮而進(jìn)行了業(yè)務(wù)調(diào)整。在環(huán)境已經(jīng)發(fā)生較大變化的情況下，公司肯定也要積極靈活地調(diào)整未來的整體戰(zhàn)略。”

相比于給投資者頗為官方的回復(fù)，格力地產(chǎn)的業(yè)績更能說明其退出的原因：盈利能力遲遲未能改善、土地儲(chǔ)備過于單一、入“白”進(jìn)度緩慢等都清晰可見。

公告顯示，格力地產(chǎn)甚至在今年未能按月公布銷售數(shù)據(jù)。根據(jù)2024年上半年的業(yè)績報(bào)告，格力地產(chǎn)的營業(yè)收入約為18.93億元，同比增長2.05%。盡管如此，歸屬于母公司的凈利潤卻虧損約7.77億元，與去年同期相比，虧損額增加了5.65億元。

在被譽(yù)為房企“免死金牌”和“未來飯票”的房地產(chǎn)白名單中，格力地產(chǎn)進(jìn)展也并不如意。即便是之前面臨困境的融創(chuàng)中國、碧桂園等知名房企，也已名列其中，并通過白名單的融資優(yōu)勢，逐步擺脫了困境。

今年5月，當(dāng)投資者詢問格力地產(chǎn)是否有房地產(chǎn)項(xiàng)目申報(bào)并成功進(jìn)入融資“白名單”時(shí)，格力地產(chǎn)方面更是直言，其房產(chǎn)項(xiàng)目并未申報(bào)進(jìn)入該名單。

格力地產(chǎn)自己也承認(rèn)，近兩年格力地產(chǎn)凈利潤連續(xù)為負(fù)。而置入免稅業(yè)務(wù)，則有利于提升未來格力地產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營能力，有利于保護(hù)格力地產(chǎn)股東利益。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，雖然當(dāng)前市場數(shù)據(jù)表現(xiàn)不錯(cuò)，但總體規(guī)模仍處于低位。在地產(chǎn)企業(yè)中，涉足免稅業(yè)務(wù)的企業(yè)并不多，而格力地產(chǎn)則憑借其在珠海大本營的優(yōu)勢以及自身產(chǎn)業(yè)發(fā)展的優(yōu)勢，在這一領(lǐng)域有所布局。

珠免也沒那么好

格力地產(chǎn)轉(zhuǎn)型免稅業(yè)務(wù)就是最好的選擇嗎？

首先是市場整體觸頂后的回調(diào)。根據(jù)?？诤ｊP(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2024年1—6月，海南離島免稅購物金額184.6億元，同比下降29.9%；免稅購物人數(shù)336.1萬人次，同比下降10%。

受此影響，2024年上半年，中國中免的業(yè)績出現(xiàn)明顯下滑。財(cái)報(bào)顯示，中國中免在2024年上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入312.65億元，同比下降12.81%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤32.83億元，同比下降15.07%。其中，二季度公司實(shí)現(xiàn)營收124.6億元，同比下滑17.4%；歸母凈利潤9.76億元，同比下滑37.6%。

此外，電商化的發(fā)展也為消費(fèi)者提供了更多購買進(jìn)口商品的渠道。電商平臺(tái)上的商品價(jià)格相對(duì)透明且優(yōu)惠，進(jìn)一步削弱了免稅店的競爭優(yōu)勢。

其次，珠海免稅與行業(yè)巨頭之間存在過大差距。根據(jù)2024年上半年的業(yè)績報(bào)告，珠海免稅的半年?duì)I收僅相當(dāng)于免稅行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)中國中免的5%。在頭部企業(yè)唱主角的免稅市場，未來注入格力地產(chǎn)的珠海免稅如何分得一杯羹，目前仍是一個(gè)未知數(shù)。

從短期來看，此次格力地產(chǎn)重組交易完成后，在2024年上半年的營業(yè)收入預(yù)計(jì)達(dá)到約19.36億元，較交易前增長4274.36萬元。同時(shí)，免稅品銷售毛利約為6.29億元，占總毛利的79.03%，有效緩解了公司的虧損狀況，預(yù)計(jì)凈虧損將收窄5.43億元。

但從長期來看，格力地產(chǎn)如何在出境游和電商的分流下保持穩(wěn)定發(fā)展，如何與老牌免稅市場巨頭搶占市場份額，仍存在諸多不確定性。因此，格力地產(chǎn)轉(zhuǎn)型免稅業(yè)務(wù)是否為其最佳選擇，仍需進(jìn)一步觀察和分析。

中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓分析稱，格力地產(chǎn)選擇免稅業(yè)務(wù)作為未來的發(fā)展方向與重點(diǎn)，主要基于其前身位于珠海這一沿海區(qū)域的優(yōu)勢。未來，免稅業(yè)務(wù)可能會(huì)擴(kuò)展到珠海全市，甚至擴(kuò)展到珠三角、長三角以及全國范圍。這一選擇也體現(xiàn)了格力地產(chǎn)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化布局的重要方向。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認(rèn)為，格力地產(chǎn)通過這次資產(chǎn)重組后，通過產(chǎn)業(yè)整合和資源優(yōu)化，強(qiáng)化上市公司競爭優(yōu)勢和盈利模式，提高可持續(xù)發(fā)展能力。公司在謀劃在橫琴、海南布局免稅網(wǎng)點(diǎn)，強(qiáng)化業(yè)務(wù)管理運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，為后續(xù)做強(qiáng)免稅、保稅、完稅等大消費(fèi)運(yùn)營業(yè)務(wù)奠定基礎(chǔ)。

北京商報(bào)記者 王寅浩 李晗