北京、上海同日發(fā)布政策取消住宅標(biāo)準(zhǔn)及契稅減免政策。11月18日深夜，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市財(cái)政局、市稅務(wù)局等三部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)事項(xiàng)的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）。《通知》明確，北京取消普宅標(biāo)準(zhǔn)，滿兩年免征增值稅，140平方米以下住宅契稅稅率統(tǒng)一為1%。以北京第二套住房140平方米以下、1000萬元的房源為例，政策調(diào)整后，契稅稅率從3%下調(diào)至1%，需要繳納的契稅則從30萬元減少到10萬元，節(jié)省20萬元。

二手房“滿二”免征增值稅

《通知》顯示，北京市取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)。取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)后，個(gè)人將購(gòu)買兩年以上（含兩年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。個(gè)人將購(gòu)買不足兩年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。

在契稅方面，根據(jù)此前《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》規(guī)定，北京市適用與全國(guó)統(tǒng)一的個(gè)人購(gòu)房契稅優(yōu)惠政策。對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套住房、面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

大興區(qū)某頭部中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人李虎告訴北京商報(bào)記者，政策發(fā)布后，原本持觀望態(tài)度的客戶認(rèn)為這是購(gòu)房的一個(gè)良好契機(jī)，眾多有意改善居住條件、換購(gòu)大居室住房的客戶主動(dòng)聯(lián)系經(jīng)紀(jì)人咨詢購(gòu)房事宜。有部分購(gòu)房者則表示，會(huì)等到12月1日政策正式實(shí)施后再做購(gòu)房決策，以期享受政策帶來的優(yōu)惠。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，在住房交易稅收上，京滬與全國(guó)其他地方看齊，也就是說，全國(guó)范圍內(nèi)，對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面積不超過140平方米，統(tǒng)一按1%的稅率繳納契稅。一線城市不再“區(qū)別對(duì)待”。對(duì)于京滬來說，新市民、年輕人購(gòu)房壓力更大，更需要公平對(duì)待。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜同樣表示，這兩項(xiàng)稅收優(yōu)惠，直接降低了購(gòu)買大戶型住房的購(gòu)房成本，特別是二套140平方米以下降稅力度更大。以北京一套1000萬元的房源來計(jì)算，政策調(diào)整前，只有購(gòu)買90平方米及以下的房子，契稅按1%征收。而現(xiàn)在購(gòu)買90—140平方米的房子，無論首套還是二套，都可以按1%征收。其稅率從3%下調(diào)到1%，需要繳納的契稅從30萬元可減少到10萬元，節(jié)省20萬元。

陳文靜指出，值得關(guān)注的是，與普宅標(biāo)準(zhǔn)關(guān)聯(lián)的稅收還包括土地增值稅，本次政策未對(duì)這項(xiàng)稅收如何調(diào)整進(jìn)行明確，預(yù)計(jì)后續(xù)北京或?qū)⒊雠_(tái)具體政策明確普通標(biāo)準(zhǔn)住宅類型。

改善型產(chǎn)品需求增加

北京“930新政”以來，針對(duì)限購(gòu)、限貸等限制性政策進(jìn)行優(yōu)化，疊加多部委加快房地產(chǎn)“組合拳”落地，北京市場(chǎng)活躍度得到明顯提升，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，10月新建商品住宅成交59.59萬平方米，在9月較低基數(shù)下環(huán)比增長(zhǎng)59.2%，二手房市場(chǎng)表現(xiàn)更為明顯，10月二手商品住宅成交超1.7萬套，回升至2023年4月以來峰值。

進(jìn)入11月，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度仍在延續(xù)，11月1日—18日，北京新建商品住宅成交2709套，較10月日均小幅下降5.6%，較去年同期增長(zhǎng)5.8%；二手商品住宅成交10047套，較10月日均小幅下降0.4%，較去年同期大幅增長(zhǎng)40.1%。

從成交結(jié)構(gòu)來看，新房方面，多年來140平方米以上戶型占新房成交規(guī)模的20%以上，2024年1—10月，140平方米以上戶型成交占比為23.7%，較2023年提升3.8個(gè)百分點(diǎn)；二手房方面，140平方米以上戶型占比常年低于10%，2024年1—10月占比僅為8.6%。

通過數(shù)據(jù)不難看出，購(gòu)房者對(duì)于新房面積的需求在不斷增加，陳文靜表示，此前北京二手房交易中，非普宅需要按差額繳納增值稅，對(duì)于購(gòu)房者而言是一筆較高的支出成本，也一定程度受此影響，北京二手房的成交結(jié)構(gòu)中大面積戶型占比較低，此次稅收政策優(yōu)化后，滿兩年的住房成交時(shí)均可免征增值稅，對(duì)于有意愿購(gòu)買改善類次新房的購(gòu)房者而言，購(gòu)房成本可有較大程度的降低。另外，針對(duì)契稅政策的優(yōu)化，也能有效降低改善類、購(gòu)買二套的購(gòu)房成本，加速改善置換客戶的加速入場(chǎng)。

李宇嘉認(rèn)為，政策實(shí)施后，二手房交易成本顯著降低，特別是針對(duì)90—139平方米的非普通住房，過去因高額稅收導(dǎo)致的一次性成本高達(dá)數(shù)萬至數(shù)十萬不等，現(xiàn)已被直接削減，極大地促進(jìn)了二手房的快速掛牌與順利銷售。這一變化不僅潤(rùn)滑了交易循環(huán)，還顯著激發(fā)了改善型住房需求，使得業(yè)主掛牌與換房的積極性大幅提升，同時(shí)也為剛需購(gòu)房者提供了更多機(jī)會(huì)，形成了剛需與改善型購(gòu)房需求的良性互動(dòng)。更為重要的是，此次政策對(duì)新房市場(chǎng)產(chǎn)生了顯著的正面效應(yīng)，特別是那些滿足人口增加（如父母同住或多孩家庭）需求的改善型產(chǎn)品，這與新房市場(chǎng)的供給趨勢(shì)高度契合，也將進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

北京商報(bào)記者 王寅浩 李晗