北京第三個架空層項目地塊開啟預申請。11月18日，北京市規(guī)自委上架一宗住宅預申請地塊，該地塊為亦莊新城0202街區(qū)YZ00-0202-X24R2、B1、G1-1、G1-2地塊，出讓宗地起始價為34.8億元。其中，X24R2地塊起始價為31.18億元、X24B1地塊3.62億元，溢價率為15%。值得一提的是，上述地塊鼓勵居住用地設置面積不超過1000平方米的首層架空空間，這也是繼昌平龍湖·觀萃和豐臺金茂·璞逸豐宜項目之后，北京第三個架空層項目，同時也是亦莊首個架空層項目。

亦莊首個架空層項目

預申請公告顯示，北京經濟技術開發(fā)區(qū)亦莊新城0202街區(qū)YZ00-0202-X24R2、B1、G1-1、G1-2地塊土地規(guī)模約為6.7萬平方米，規(guī)劃建筑規(guī)模約為11.42萬平方米，起始價34.8億元，溢價率為15%，預申請受理時間為2024年11月16日—12月16日。

具體來看，該地塊東至博興路，南至泰河一街，西至博興六路，北至泰河路。其中，X24R2地塊用地性質為二類居住用地（R2），用地面積約為3.09萬平方米，容積率2.5，地上建筑規(guī)模約7.72萬平方米，控高80米，鼓勵X24R2地塊與X24B1地下空間進行連通。

同時，在住宅用地外，還配套有商業(yè)和公園。其中，X24B1地塊用地性質為商業(yè)用地（B1），用地面積約為1.48萬平方米，容積率0.9，地上建筑規(guī)模約8317平方米，控高16米。X24G1-1、2地塊用地性質均為公園綠地（G1），建議由建設單位認建認養(yǎng)，用地面積分別約為0.77萬平方米和1.36萬平方米。

值得一提的是，上述地塊的建設規(guī)劃打造“亦莊好房子”模式，鼓勵居住用地設置面積不超過1000平方米首層架空空間。架空層層高不得低于3.6米，層高在3.6米至4.9米之間，其面積不計入容積率；層高高于4.9米則按實際面積計入容積率。其次，架空層應只作為公共開敞空間，提供公共服務功能，不得作為停車、車行交通空間或商業(yè)用房使用。

據悉，北京近十年來首次采用架空層設計的項目是龍湖·觀萃，該項目在社區(qū)內搭建了約1000平方米的架空層泛會所，包含五大主題空間，并由風雨連廊相連。同時，豐臺金茂·璞逸豐宜項目也設置了首層架空。此次推出的亦莊新城0202街區(qū)地塊將成為北京的第三個架空層項目，同時也是亦莊地區(qū)的首個架空層項目。

開發(fā)商需綜合考慮架空層適應性

隨著房地產市場的深度調整，房企在拼銷售的同時，也在不斷優(yōu)化產品，其中被廣泛用于南方城市的架空層設計被借鑒并運用到北方市場。

合碩機構首席分析師郭毅表示，架空層設計在南方城市應用較為廣泛，這主要得益于其獨特的地域和氣候條件。由于南方天氣悶熱潮濕，首層往往會加劇濕空氣的下沉，特別是在梅雨季節(jié)，首層的潮濕問題尤為嚴重。為了應對這種氣候特點，開發(fā)商將首層架空，從而在建筑底部形成一個通風空間。這樣做不僅改善了建筑的通風條件，還使人們的居住環(huán)境遠離了陰濕的氣候環(huán)境，因此架空層應運而生。從北方市場來看，在一些高端豪宅項目中，架空層常被設計為社區(qū)的社交空間，提供鄰里互動和兒童娛樂的場所。

易居研究院副院長嚴躍進表示，架空層的存在為建筑增添了一層獨特的空間結構，使得整體設計更加精致且富有層次感。同時，這一設計也有效增強了上層住宅的私密性，為居民提供了更加安靜、舒適的居住環(huán)境。此外，架空層還常常作為高品質的社交或休閑空間，為居民帶來了更加豐富的社區(qū)生活體驗。

國家標準《民用建筑設計統(tǒng)一標準》(GB50352-2019)規(guī)定，民用建筑的架空層是指采用結構支撐且無外圍護墻體的開敞空間層‌‌。架空層通常用于建筑的首層或最底層，只有柱子和局部必須的剪力墻等結構構件，沒有圍護結構‌。盡管這種設計在南方城市有著廣泛的應用，但在北方卻遭遇了適應性挑戰(zhàn)。

在郭毅看來，北方居民偏好房子直接落地，因為土地具有恒溫恒濕的特性，有利于房屋在冬季的抗寒性能。若將首層架空，二層底部需進行斷冷橋設計，以增強保溫隔熱性能，防止西北風穿過架空層導致二層過于寒冷。同樣，首層架空后，入戶大堂也需供暖，否則歸家動線會過于寒冷，且消防水栓等可能因冷凍而帶來安全隱患。

針對這些問題，郭毅建議，項目若采用首層架空設計，建議增設落地窗等玻璃屏障，以為架空層提供一定的遮擋，防止冷風直接穿透，增強架空層的保溫隔熱性能，也能保證其不成為自行車和電動車的停車場。因此，要實現架空層的預期目的和效果，關鍵在于開發(fā)商在設計和物業(yè)管理方面的綜合考慮，以及后期運營中的品質保障。

北京商報記者 王寅浩 李晗