11月13日，財(cái)政部等三部門發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》（以下簡(jiǎn)稱《公告》）。《公告》明確，此次調(diào)整在房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)稅收政策上加大了住房交易環(huán)節(jié)契稅優(yōu)惠力度，積極支持居民剛性和改善性住房需求；降低土地增值稅預(yù)征率下限，緩解房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)困難。

不滿140平方米按1%繳納契稅

 在契稅方面，此次政策調(diào)整主要是加大對(duì)住房交易環(huán)節(jié)契稅的優(yōu)惠力度，積極支持居民剛性和改善性住房需求。

《公告》明確，將現(xiàn)行享受1%低稅率優(yōu)惠的面積標(biāo)準(zhǔn)由90平方米提高到140平方米，并明確北京、上海、廣州、深圳4個(gè)城市可以與其他地區(qū)統(tǒng)一適用家庭第二套住房契稅優(yōu)惠政策。調(diào)整后，在全國(guó)范圍內(nèi)，對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面積不超過(guò)140平方米的，統(tǒng)一按1%的稅率繳納契稅。對(duì)于個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房，若面積超過(guò)140平方米，契稅稅率將減至1.5%；而對(duì)于購(gòu)買家庭第二套住房且面積同樣超過(guò)140平方米的，契稅稅率則減至2%。

以北京為例，此次政策調(diào)整前，北京對(duì)于個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房為家庭唯一住房，所購(gòu)普通商品住宅戶型面積在90平方米（含90平方米）以下，契稅按照1%執(zhí)行；戶型面積在90平方米到144平方米（含144平方米），稅率減半征收，即實(shí)際稅率為1.5%；所購(gòu)住宅戶型面積在144平方米以上，契稅稅率按照3%征收。

易居研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，契稅稅率由3%降低至1%，這一變化對(duì)一線城市的影響尤為顯著。以100萬(wàn)元的房產(chǎn)為例，一線城市的契稅負(fù)擔(dān)從3萬(wàn)元減少到1萬(wàn)元，降幅達(dá)三分之二；其他城市的契稅負(fù)擔(dān)也減少了三分之一，即從1.5%降至1%。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示，這項(xiàng)政策落地將進(jìn)一步降低購(gòu)房者的置業(yè)成本，對(duì)于剛需和改善性住房需求均是較大利好，特別是改善性住房需求，對(duì)于一線城市稅收優(yōu)惠力度則更大。

購(gòu)房滿2年再銷售免征增值稅

 在增值稅、土地增值稅方面，此次政策明確與取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)相銜接的稅收政策。

取消普宅和非普宅標(biāo)準(zhǔn)是加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的一項(xiàng)重點(diǎn)改革舉措。以往，個(gè)人在銷售住房時(shí)，普通住宅相較于非普通住宅能享受更為優(yōu)惠的稅收政策。非普通住宅通常涵蓋別墅、高端公寓、度假村等所謂的“豪宅”，因此，相關(guān)的稅收政策也被形象地稱為“豪宅稅”。

9月30日，北京市住建委等六部門聯(lián)合發(fā)布通知，明確將取消普通住宅與非普通住宅的劃分標(biāo)準(zhǔn)。此次《公告》也明確，北京、上海、廣州和深圳四地在取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后，將執(zhí)行全國(guó)統(tǒng)一的個(gè)人銷售住房增值稅政策。

增值稅方面，在有關(guān)城市取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后，對(duì)個(gè)人銷售已購(gòu)買2年以上（含2年）住房一律免征增值稅，原針對(duì)北京、上海、廣州、深圳4個(gè)城市個(gè)人銷售已購(gòu)買2年以上（含2年）非普通住房征收增值稅的規(guī)定相應(yīng)停止執(zhí)行。

降低一線城市增值稅稅費(fèi)，這項(xiàng)政策是與取消普宅標(biāo)準(zhǔn)配套的政策。普宅標(biāo)準(zhǔn)涉及的稅費(fèi)主要是增值稅和土地增值稅，陳文靜表示，本次明確一線城市取消普宅標(biāo)準(zhǔn)后，與全國(guó)其他地區(qū)適用統(tǒng)一的增值稅政策，購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅，這項(xiàng)政策可以明顯降低一線城市增值稅稅費(fèi)，進(jìn)一步降低購(gòu)房者置業(yè)成本，將助力一線城市市場(chǎng)繼續(xù)修復(fù)。

以北京為例，政策優(yōu)化前，滿2年非普宅需繳納增值稅，若現(xiàn)價(jià)500萬(wàn)元，購(gòu)買時(shí)原值200萬(wàn)元，則應(yīng)繳增值稅為（500-200）/1.05×5%，即14.3萬(wàn)元。政策優(yōu)化后滿2年原非普宅也可免征增值稅，原應(yīng)繳增值稅可全部節(jié)省。

 土地增值稅預(yù)征率下限降低0.5個(gè)百分點(diǎn)

對(duì)于土地增值稅免征條件，本次政策明確取消普宅后，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，繼續(xù)免征土地增值稅，即這部分政策未作調(diào)整。

此外，本次政策將各地區(qū)土地增值稅預(yù)征率下限統(tǒng)一降低0.5個(gè)百分點(diǎn)。各地可以結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況對(duì)實(shí)際執(zhí)行的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。

北京鏈家研究院院長(zhǎng)高原指出，當(dāng)前我國(guó)土地增值稅實(shí)行預(yù)征制度，稅務(wù)總局于2010年發(fā)文明確了各地區(qū)預(yù)征率下限，其中，東部地區(qū)為2%，中部和東北地區(qū)為1.5%，西部地區(qū)為1%。此次調(diào)整，將各地區(qū)土地增值稅預(yù)征率下限統(tǒng)一降低0.5個(gè)百分點(diǎn)。調(diào)整后，東部地區(qū)為1.5％，中部和東北地區(qū)為1％，西部地區(qū)為0.5％。能夠較為顯著地降低開(kāi)發(fā)企業(yè)前期資金壓力，有利于開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)及降低自身資金成本。

陳文靜也表示，降低各地土地增值稅預(yù)征率下限，有利于降低企業(yè)預(yù)征預(yù)繳的土地增值稅，降低企業(yè)資金壓力，對(duì)于當(dāng)前穩(wěn)定企業(yè)預(yù)期也將帶來(lái)積極影響。

在陳文靜看來(lái)，本次政策對(duì)于購(gòu)房者、房企均將產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性利好，降低購(gòu)房者置業(yè)成本、緩解房企資金壓力，有利于進(jìn)一步穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、提振購(gòu)房者置業(yè)信心，10月房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了“階段性回穩(wěn)”，財(cái)稅政策接連落地有望進(jìn)一步強(qiáng)化市場(chǎng)的修復(fù)節(jié)奏，助力房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

北京商報(bào)記者 王寅浩 李晗