綠城的瘋狂補(bǔ)倉(cāng)還在繼續(xù)。11月5日，綠城以51.75億元上限價(jià)摘得北京市海淀區(qū)功德寺棚戶區(qū)改造項(xiàng)目HD-GDS-001地塊，成交樓板價(jià)約7.1萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)15%。在此前的半年內(nèi)，綠城先后將江浙滬單價(jià)地王全部收入囊中，總耗資超113億元。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年前10月，綠城以400億元的權(quán)益拿地金額在房地產(chǎn)企業(yè)中排名第二，緊隨榜首的保利發(fā)展之后，差距僅為4億元，綠城趁著樓市回暖擴(kuò)充規(guī)模的態(tài)度依然公開(kāi)。

與華潤(rùn)、中海爭(zhēng)奪“面粉”

根據(jù)出讓文件，海淀區(qū)功德寺HD-GDS-001地塊占地3.47萬(wàn)平方米，地上建筑規(guī)模7.28萬(wàn)平方米，起始價(jià)45億元，樓面價(jià)約6.18萬(wàn)元/平方米。

土地作為房地產(chǎn)行業(yè)第一生產(chǎn)資料，被行業(yè)貼切地稱之為“面粉”。對(duì)于功德寺HD-GDS-001地塊這一優(yōu)質(zhì)土地，現(xiàn)場(chǎng)共吸引越秀、華潤(rùn)置地、中海、海開(kāi)+建工及綠城等5家房企競(jìng)價(jià)，共同展開(kāi)“面粉”爭(zhēng)奪。

根據(jù)競(jìng)拍規(guī)則，HD-GDS-001地塊設(shè)定土地合理上限價(jià)格51.75億元，溢價(jià)率上限為15%。當(dāng)競(jìng)買報(bào)價(jià)達(dá)到土地合理上限價(jià)格時(shí)，則不再接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)方式確定競(jìng)得人，最終，經(jīng)過(guò)36輪報(bào)價(jià)后觸達(dá)了設(shè)定的土地合理上限價(jià)格，最終由綠城搖中，樓面價(jià)約7.11萬(wàn)元/平方米，銷售指導(dǎo)價(jià)10.5萬(wàn)元/平方米，浮動(dòng)8%。

易居研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，房企的資金實(shí)力在一些核心城市得到體現(xiàn)，表現(xiàn)為積極的投資活動(dòng)。同時(shí)，海淀區(qū)近兩年的土地供應(yīng)量顯著增加，這實(shí)際上反映出優(yōu)質(zhì)土地的供應(yīng)情況良好。這一變化背后，是供需兩端實(shí)現(xiàn)了非常好的結(jié)合。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)出的止跌回穩(wěn)信號(hào)，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)產(chǎn)生了較大影響，提振了市場(chǎng)信心，并帶動(dòng)了高端物業(yè)需求的釋放，形成了積極的導(dǎo)向。

公開(kāi)信息顯示，該地塊位于海淀西北旺鎮(zhèn)，周邊交通便利，未來(lái)有地鐵16號(hào)線馬連洼站及13號(hào)線拆分覆蓋。距離地塊東側(cè)1.76公里，是地鐵13號(hào)線、昌平線清河站，以及高鐵清河站。西側(cè)2公里為地鐵16號(hào)線馬連洼站。距離建設(shè)中的13號(hào)線軟件園站直線距離900米。

此外，地塊所在的上地學(xué)區(qū)，教育資源非常優(yōu)質(zhì)，包括排名海淀前十的“牛小”上地實(shí)驗(yàn)小學(xué)、清華附中上地學(xué)校，另有一所由北京市101中學(xué)承辦的12年一貫制學(xué)校目前在規(guī)劃中。

中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱表示，地塊北側(cè)是中關(guān)村軟件園，騰訊、百度、網(wǎng)易、新浪等總部均坐落于此，以及云集了眾多知名高校，高端改善購(gòu)買力較強(qiáng)。又疊加“上地學(xué)區(qū)”的優(yōu)質(zhì)教育配套資源，因此受到多家房企追捧。但項(xiàng)目周邊競(jìng)品眾多，項(xiàng)目西側(cè)西山觀成交價(jià)7.88萬(wàn)元/平方米；印象山、香山樾去年年末開(kāi)盤，成交均價(jià)分別為11.87萬(wàn)元/平方米和12.25萬(wàn)元/平方米。永豐北保利嘉華天珺、永豐南頤海澐頌待入市，均會(huì)對(duì)該項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)。

野心盡顯

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步回暖，綠城加速了在核心城市的土地補(bǔ)倉(cāng)步伐。今年3月27日，綠城在蘇州工業(yè)園區(qū)經(jīng)過(guò)51輪激烈競(jìng)價(jià)，成功斬獲雙湖地塊，成交總價(jià)高達(dá)30.8171億元，樓面價(jià)約6.5萬(wàn)元/平方米，創(chuàng)下了江蘇土地市場(chǎng)的單價(jià)新高。

同年8月，綠城再次出手，以48億元的價(jià)格搖中上海徐匯區(qū)斜土街道xh128D-07地塊，樓面價(jià)高達(dá)13.1萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率觸及30%的最高限制，成功問(wèn)鼎全國(guó)單價(jià)地王。

而在10月22日的杭州土地市場(chǎng)中，綠城歷經(jīng)77輪競(jìng)價(jià)，最終以34.22億元的總價(jià)競(jìng)得四堡七堡單元JG1402-36地塊，溢價(jià)率高達(dá)28.55%，樓面價(jià)約為5.07萬(wàn)元/平方米，再次刷新了杭州宅地市場(chǎng)的成交樓面價(jià)紀(jì)錄。至此，綠城已成功將江浙滬地區(qū)的單價(jià)地王全部納入囊中，總耗資超過(guò)113億元。

根據(jù)中指研究院發(fā)布的報(bào)告，2024年1—10月期間，綠城以400億元的權(quán)益拿地金額在100家房地產(chǎn)企業(yè)中排名第二，與榜首的保利發(fā)展的差距僅為4億元。從新增貨值來(lái)看，保利發(fā)展、華潤(rùn)置地和綠城中國(guó)位列前三。2024年1—10月，保利發(fā)展以866億元新增貨值占據(jù)榜單第一，華潤(rùn)置地以806億元新增貨值位列第二，綠城中國(guó)新增貨值規(guī)模為779億元，位列第三。

綠城在大規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)，對(duì)資金的需求，讓增收不增利的情況逐漸顯現(xiàn)。根據(jù)2024年中報(bào)，綠城上半年收入約695.62億元，同比增長(zhǎng)22.1%；股東應(yīng)占利潤(rùn)約20.45億元，同比下降19.65%。毛利約91.04億元，去年同期為99.20億元；毛利率為13.1%，較2023年同期的17.4%下降4.3個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)于連續(xù)大手筆拿地以及對(duì)規(guī)模的追求、利潤(rùn)下滑的情況，以及海淀地塊摘得后的規(guī)劃，北京商報(bào)記者聯(lián)系綠城方面，截至發(fā)稿尚未獲得回應(yīng)。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷深度調(diào)整的過(guò)程，能夠在這樣的環(huán)境下實(shí)現(xiàn)增收并保持微利的企業(yè)確實(shí)難能可貴。為了實(shí)現(xiàn)更好的增收，房企需要積極拿地，尤其是優(yōu)質(zhì)地塊。對(duì)于綠城來(lái)說(shuō)，功德寺地塊無(wú)疑是一個(gè)非常適合的選擇。綠城在北京的第一個(gè)項(xiàng)目——綠城御園，以及后續(xù)開(kāi)發(fā)的誠(chéng)園，都是海淀北部片區(qū)的豪宅標(biāo)桿。因此，綠城在海淀有著很好的高端產(chǎn)品基因和經(jīng)典項(xiàng)目落位經(jīng)驗(yàn)。此次綠城第三次進(jìn)駐海淀開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，并成功拿到中關(guān)村軟件園南側(cè)優(yōu)質(zhì)地塊，無(wú)疑將對(duì)綠城未來(lái)的銷售速度和回款速度產(chǎn)生很大的幫助。

北京商報(bào)記者 王寅浩 李晗