存量房貸利率新定價(jià)機(jī)制細(xì)則“出爐”。10月31日，六家國有銀行集體發(fā)布關(guān)于完善存量個(gè)人住房貸款利率定價(jià)調(diào)整機(jī)制的公告，明確存量房貸利率加點(diǎn)值和重定價(jià)周期的調(diào)整規(guī)則。根據(jù)公告，自11月1日起，浮動(dòng)利率的存量房貸客戶，若貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）加點(diǎn)值高于全國新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值+30基點(diǎn)（BP），可申請調(diào)整LPR加點(diǎn)值。

按照最新全國新發(fā)放個(gè)人房貸加權(quán)平均利率計(jì)算，所有加點(diǎn)值高于-22BP的存量房貸借款人均可與銀行協(xié)商，將加點(diǎn)值調(diào)整至-22BP，不過，10月25日絕大多數(shù)借款人的加點(diǎn)值已批量調(diào)整至-30BP。分析人士預(yù)計(jì)，2024年四季度絕大多數(shù)借款人無需調(diào)整加點(diǎn)值。新定價(jià)機(jī)制或?qū)⒃诤罄m(xù)發(fā)揮作用，建立新發(fā)放房貸與存量房貸利率之間的協(xié)同機(jī)制，解決新老房貸利差過大的問題。

除利率加點(diǎn)值調(diào)整之外，房貸利率重定價(jià)周期也取消最短一年的限制。分析人士表示，重定價(jià)周期短，市場利率變化情況能更快反映到存量房貸利率上，目前，市場利率或有下降空間，借款人可根據(jù)需要選擇較短的重定價(jià)周期。

存量房貸利率定價(jià)新機(jī)制落地

10月31日，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵儲(chǔ)銀行六家國有銀行集體發(fā)布關(guān)于完善存量個(gè)人住房貸款利率定價(jià)調(diào)整機(jī)制的公告，明確11月1日起浮動(dòng)利率的存量房貸客戶，若LPR加點(diǎn)值高于全國新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值+30BP，可申請調(diào)整LPR加點(diǎn)值。

全國新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值=人民銀行最新公布的上季度全國新發(fā)放房貸平均利率-該利率對應(yīng)季度內(nèi)各月5年期以上LPR的算數(shù)平均值。

10月31日，人民銀行公布的2024年第三季度全國新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為3.33%，而2024年7—9月公布的5年期以上LPR平均值為3.85%。

以此計(jì)算，當(dāng)前，全國新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值為-52BP（即“3.33%-3.85%”）。若存量房貸借款人加點(diǎn)值高于-22BP（即“-52BP+30BP”），則可向銀行申請調(diào)整加點(diǎn)。

例如，某存量房貸客戶貸款利率為LPR-20BP，則可向銀行申請將房貸利率申請下調(diào)至LPR-22BP。

不過，北京、上海、深圳的二套房存量客戶則有所區(qū)別，由于上述三地仍存在房貸利率政策下限，調(diào)整后的房貸加點(diǎn)值仍受當(dāng)?shù)胤抠J利率政策下限的限制。例如，北京五環(huán)內(nèi)二套房利率政策下限為-5BP，高于-22BP，因此可申請調(diào)整的房貸利率加點(diǎn)值最低為-5BP。北京五環(huán)外的二套房利率政策下限為-25BP，低于-22BP，可申請調(diào)整的房貸利率加點(diǎn)值則為-22BP。

上述調(diào)整均基于浮動(dòng)利率的存量房貸客戶，六家國有銀行明確，固定利率或參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的存量房貸客戶，需辦理利率定價(jià)轉(zhuǎn)換后，方可申請。

絕大多數(shù)借款人短期內(nèi)無需調(diào)整

據(jù)了解，此次國有銀行調(diào)整LPR加點(diǎn)值源于人民銀行9月29日發(fā)布的《完善商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制》公告，允許變更房貸利率在LPR基礎(chǔ)上的加點(diǎn)幅度。

不過，在此次LPR加點(diǎn)值調(diào)整前，10月25日，多家銀行已對存量房貸利率進(jìn)行了批量調(diào)整，絕大多數(shù)借款人的加點(diǎn)幅度已調(diào)整至-30BP。北京商報(bào)記者獲悉，截至10月28日，21家全國性銀行已完成批量調(diào)整，共計(jì)5366.7萬筆、25.2萬億元存量房貸利率完成下調(diào)，各地方法人銀行也即將在10月31日完成批量調(diào)整。

經(jīng)此調(diào)整過后，2024年四季度絕大多數(shù)借款人已無需申請調(diào)整加點(diǎn)值，新定價(jià)機(jī)制或?qū)⒃诤罄m(xù)發(fā)揮作用。新定價(jià)機(jī)制主要是為了建立新發(fā)放房貸與存量房貸利率之間的協(xié)同機(jī)制，解決新老房貸利差過大的問題。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示，按照定價(jià)規(guī)則，目前全國新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值+30BP，即LPR-22BP。換句話說，若是購房者存量房貸利率高于這一水平，那就可以申請?jiān)僮鲞M(jìn)一步下調(diào)。但10月25日存量房貸利率下調(diào)后，很多購房者存量房貸利率都在LPR-30BP左右，所以現(xiàn)階段的存量房貸借款人基本不需要申請調(diào)整。當(dāng)然若是后續(xù)借款人的房貸利率明顯高于新發(fā)房貸加權(quán)平均利率，則可以和銀行協(xié)調(diào)溝通調(diào)整。

總體來看，降低存量房貸利率等貨幣政策措施對商業(yè)銀行凈息差的影響基本中性。一方面，近期，人民銀行下調(diào)政策利率，即7天期逆回購操作利率0.2個(gè)百分點(diǎn)，帶動(dòng)中期借貸便利（MLF）利率下降0.3個(gè)百分點(diǎn)，降低了金融機(jī)構(gòu)從人民銀行獲取資金的成本。10月18日，利率自律機(jī)制協(xié)調(diào)主要銀行下調(diào)各期限、品種存款掛牌利率，其中，各期限整存整取定期存款利率均下調(diào)25BP，地方法人銀行也跟隨下調(diào)存款掛牌利率。另一方面，存量房貸利率下調(diào)收窄了新老房貸利差，提前還貸現(xiàn)象明顯減少。例如，建設(shè)銀行管理層在2024年三季度業(yè)績說明會(huì)上透露，9月24日—30日，建設(shè)銀行個(gè)人住房貸款提前還款規(guī)模較8月同期環(huán)比下降19%；10月1日—27日，個(gè)人住房貸款提前還款規(guī)模較9月同期減少3%，長期趨勢仍待進(jìn)一步觀察。

業(yè)內(nèi)人士分析預(yù)計(jì)，未來一段時(shí)間，如果政策利率保持穩(wěn)定，預(yù)計(jì)新發(fā)放房貸利率都保持穩(wěn)定，存量房貸利率將無需再進(jìn)行調(diào)整。如果新發(fā)放房貸利率加點(diǎn)幅度進(jìn)一步下降，存量房貸利率也會(huì)跟隨下行，銀行會(huì)綜合考慮吸儲(chǔ)和經(jīng)營成本等因素，合理確定新發(fā)放房貸利率。本輪批量調(diào)整后，存量房貸利率降至3.3%，如果存量房貸與新發(fā)放房貸差異大于30BP，將推動(dòng)新一輪存量房貸利率下調(diào)。因此，預(yù)計(jì)銀行會(huì)較少發(fā)放利率低于3%的房貸，新發(fā)放房貸與存量房貸的利差也將保持總體穩(wěn)定。

謹(jǐn)慎選擇重定價(jià)周期

此次存量房貸利率新定價(jià)機(jī)制，除涉及加點(diǎn)值調(diào)整之外，還對存量房貸重定價(jià)周期進(jìn)行變更，明確取消房貸利率重定價(jià)周期最短為一年的限制。

重定價(jià)周期即貸款合同約定的利率隨LPR調(diào)整的時(shí)間間隔，此前房貸利率重定價(jià)周期統(tǒng)一為一年，而此次調(diào)整后，借款人可選擇三個(gè)月、六個(gè)月或一年。

根據(jù)六家國有銀行公告，新的重定價(jià)日從原合同重定價(jià)日起算，按每滿三個(gè)月、六個(gè)月或一年的對日確定，即重定價(jià)周期選擇三個(gè)月的，每年有四個(gè)重定價(jià)日；重定價(jià)周期選擇六個(gè)月的，每年有兩個(gè)重定價(jià)日；重定價(jià)周期選擇一年的，每年只有一個(gè)重定價(jià)日。

重定價(jià)周期調(diào)整后，原合同重定價(jià)日在某周期的對應(yīng)月份無相應(yīng)對日的，以當(dāng)月最后一日為重定價(jià)日。但在借款合同期內(nèi)，重定價(jià)周期只能變更一次。國有銀行將不晚于11月15日開始受理重定價(jià)周期調(diào)整申請。

“重定價(jià)周期既不是越短越好，也不是越長越好，主要的考量因素應(yīng)是市場利率走勢”,招聯(lián)首席研究員董希淼指出，如果利率處于下行趨勢，重定價(jià)周期短，利率下降能更快體現(xiàn)，導(dǎo)致貸款實(shí)際利率更快下降；如果利率處于上行趨勢，重定價(jià)周期短，利率上升也將更快體現(xiàn)，導(dǎo)致實(shí)際利率更快上升。因此，借款人應(yīng)對利率走勢進(jìn)行研判，選擇重定價(jià)周期。目前，市場利率或有下降空間，借款人可根據(jù)需要選擇較短的重定價(jià)周期。

北京商報(bào)記者獲悉，除六家國有銀行之外，股份制商業(yè)銀行和其他地方法人銀行也將于近期發(fā)布相關(guān)公告。恒豐銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，該行積極落實(shí)存量房利率調(diào)整相關(guān)政策，擬于近日發(fā)布存量房利率動(dòng)態(tài)調(diào)整和重定價(jià)周期調(diào)整相關(guān)公告。另一股份制銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人也透露，將于近期發(fā)布相關(guān)公告，對存量房貸利率加點(diǎn)值和重定價(jià)周期進(jìn)行調(diào)整。

存量房貸利率新定價(jià)機(jī)制形成后，人民銀行將不再統(tǒng)一調(diào)整存量房貸利率。星圖金融研究院副院長薛洪言表示，9月29日，人民銀行發(fā)布了存量房貸利率調(diào)整基本原則，主要涉及統(tǒng)一調(diào)降存量房貸利率、明確利率定價(jià)自主協(xié)商機(jī)制以及允許變更重定價(jià)周期三條要求，從綜合影響上看，集中統(tǒng)一調(diào)降房貸利率解決了過往的新老購房人利率倒掛問題，大幅緩解了購房人的付息壓力，也能夠有效減緩提前還貸現(xiàn)象；而自主定價(jià)機(jī)制則致力于防患于未然，可以從根本上避免未來再次出現(xiàn)明顯的利率倒掛現(xiàn)象。隨著自主協(xié)商機(jī)制的落地，新老購房人貸款利率倒掛現(xiàn)象將不再具備普遍性，后續(xù)人民銀行不會(huì)也沒必要再進(jìn)行存量房貸集中統(tǒng)一的利率調(diào)整。

中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明指出，存量房貸利率加點(diǎn)幅度和重定價(jià)周期的調(diào)整，可能會(huì)減少銀行的利息收入，但同時(shí)也有助于穩(wěn)定貸款規(guī)模，減少提前還款現(xiàn)象。同時(shí)，隨著部分客戶還款壓力的減小，有助于提高銀行整體貸款質(zhì)量。對借款人而言可以享受到更低的利率，減輕還款壓力，增加可支配收入，提升消費(fèi)能力。對于房貸市場則有助于釋放剛性購房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，改善居民購房預(yù)期。

北京商報(bào)記者 李海顏