繁忙且關(guān)鍵的第四季度，是北京商業(yè)版圖年終考核的序曲。各大商圈、商場、品牌，在經(jīng)歷了前三季度的耕耘與布局后，紛紛進(jìn)入年度業(yè)績沖刺與成果檢驗(yàn)的“黃金時(shí)段”。從購物中心到特色街區(qū)，從老字號到新興品牌，每一處調(diào)改都承載著商家對于市場趨勢的敏銳洞察與消費(fèi)者需求的深刻理解。本系列報(bào)道，我們將深入北京商業(yè)的每一個(gè)角落，探訪勇于創(chuàng)新、敢于實(shí)踐的商家，了解他們?nèi)绾卧诟偁幖ち业氖袌霏h(huán)境中，通過精準(zhǔn)的市場定位、差異化的商品策略等來實(shí)現(xiàn)自我超越與蛻變。

營業(yè)20余年的東方新天地迎來了一波新品牌。近日，北京商報(bào)記者走訪東方新天地看到，MaxMara、之禾等部分主力品牌已經(jīng)撤店，紅旗轎車金葵花旗艦店、Gabor等品牌正在進(jìn)行內(nèi)部裝修。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近半年來，東方新天地已調(diào)改20余家店鋪，大多為餐飲和女裝。隨著王府中環(huán)、王府井喜悅購物中心的調(diào)改和入市，東方新天地也不得不進(jìn)行調(diào)整來跟隨王府井商圈發(fā)展。在業(yè)內(nèi)人士看來，未來，東方新天地可以結(jié)合其優(yōu)勢地理區(qū)位，著重于品牌形象展示，以尋求項(xiàng)目差異化競爭優(yōu)勢。

調(diào)改品牌20余家

東方新天地正在進(jìn)行新一輪的調(diào)改。北京商報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn)，東方新天地內(nèi)部出現(xiàn)多處圍擋，部分主力門店已經(jīng)撤出。相比此前強(qiáng)化的品質(zhì)白領(lǐng)消費(fèi)，如今的東方新天地更貼近大眾消費(fèi)。

在走訪的過程中，記者看到，腕表品牌寶珀已經(jīng)離場；原女裝MaxMara的位置上被引入紅旗轎車金葵花旗艦店；女裝品牌之禾的位置也被女裝品牌朗姿所取代；商場負(fù)一層的品牌無印良品已經(jīng)正式營業(yè)。從近半年時(shí)間來看，東方新天地已陸續(xù)引入 M’CAKE、濃積云牛排、野人先生等餐飲品牌以及TIME SPA發(fā)型店、X11潮玩店、亞瑟士等零售品牌。同時(shí)，今年5月，東方新天地發(fā)布內(nèi)容顯示，東方新天地已引入12家品牌，包括女裝品牌Lynn Gong、Re-BLUE、OETZI等。

針對東方新天地的調(diào)整方向和具體調(diào)整內(nèi)容，記者向其發(fā)送采訪函，但東方新天地表示，當(dāng)下暫不方便接受采訪。

隨著上述門店的引入，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，東方新天地調(diào)改品牌20余家。大眾點(diǎn)評顯示，目前東方新天地內(nèi)擁有品牌314家。其中，零售品牌158家，餐飲品牌95家。相較于過往專注于消費(fèi)潛力的精英品質(zhì)白領(lǐng)客群，著重高端商務(wù)業(yè)態(tài)的占比，眼下，東方新天地更專注于日常生活類品牌的引入，項(xiàng)目定位有所調(diào)整。

作為鏈接王府井商業(yè)街和東單商業(yè)街的商業(yè)項(xiàng)目，東方新天地?fù)碛斜憷牡乩項(xiàng)l件。2001年，東方新天地正式開業(yè)，其母公司為匯賢產(chǎn)業(yè)信托。匯賢產(chǎn)業(yè)信托由六名投資者財(cái)團(tuán)最終擁有，分別為長江實(shí)業(yè)、和記黃埔、中國銀行、東方海外國際、中國人壽及 Cranwood。其中，長江實(shí)業(yè)、和記黃埔為香港富豪李嘉誠旗下企業(yè)，長江實(shí)業(yè)、和記黃埔在匯賢產(chǎn)業(yè)信托中的股份占比超50%。

破局內(nèi)外壓力

雖不得知調(diào)改的具體原因，但東方新天地中期業(yè)績下滑。今年8月，東方新天地的母公司匯賢產(chǎn)業(yè)信托發(fā)布2024年中期業(yè)績報(bào)告顯示，今年上半年，東方新天地實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入3.18億元，較2023年同期3.57億元的營收，同比下降10.9%。物業(yè)收入凈額為2.22億元，同比下降15.6%。今年上半年，東方新天地平均現(xiàn)收月租為每平方米人民幣660元，較2023年同期每平方米人民幣735元的月租，同比下降10.2%。

這并非東方新天地首次出現(xiàn)業(yè)績下滑。今年3月，匯賢產(chǎn)業(yè)信托發(fā)布2023年年報(bào)顯示，2023年東方新天地的營業(yè)收入達(dá)6.98億元，較2022年7.25億元，下降3.7%；物業(yè)收入凈額為4.97億元，較2022年5.26億，下降5.5%。

對于東方新天地的本次調(diào)改，中際遠(yuǎn)大（北京）國際投資管理有限公司總裁趙理明坦言，一方面在于其業(yè)績的下滑，另一方面或許與周邊商業(yè)的調(diào)改有關(guān)。例如，此前在東方新天地入駐的高端腕表品牌寶珀、女裝品牌之禾、珠寶品牌御木本都已陸續(xù)搬遷至王府中環(huán)。

“過往東方新天地在王府井大街上可以稱得上‘一家獨(dú)大’，商業(yè)體量較大且擁有眾多知名品牌，但隨著王府井大街的整體發(fā)展，東方新天地的過往優(yōu)勢被進(jìn)一步削弱。未來，東方新天地在王府中環(huán)和王府井喜悅購物中心的擠壓下，勢必要進(jìn)行調(diào)改，以尋求適應(yīng)當(dāng)下發(fā)展的差異化定位。”趙理明直言。

強(qiáng)化品牌展示功能

根據(jù)《北京市商業(yè)消費(fèi)空間布局專項(xiàng)規(guī)劃（2022年-2035年）》顯示，王府井與西單、前門一同被規(guī)劃為四大國際消費(fèi)體驗(yàn)區(qū)之一，北京市將以王府井為抓手打造千億規(guī)模商業(yè)消費(fèi)集聚區(qū)，王府井商圈重要性被進(jìn)一步凸顯。

對此，趙理明表示，隨著紅旗轎車金葵花旗艦店的引入，東方新天地場內(nèi)已經(jīng)擁有蔚來中心、現(xiàn)代汽車、仰望體驗(yàn)展廳等多家汽車品牌，東方新天地的展廳屬性凸顯。疊加王府井商圈的獨(dú)特優(yōu)勢，東方新天地的所處位置更利于品牌展示形象，或許也可為項(xiàng)目招商提供方向。

同時(shí)，趙理明進(jìn)一步指出，王府井步行街上的其他商業(yè)項(xiàng)目間距較小，客流互通更為通暢，消費(fèi)更加便捷。相較于王府井步行街上的商業(yè)項(xiàng)目，東方新天地位于王府井大街的一端，在承接王府井客群方面相對弱勢。未來，東方新天地可進(jìn)一步增設(shè)歷史傳統(tǒng)元素，引入特色國潮門店，以承接王府井步行街的旅游客群。

中國百貨商業(yè)協(xié)會秘書長楊青松也表達(dá)了相同的觀點(diǎn)。在楊青松看來，東方新天地地處王府井商圈，天然擁有客流優(yōu)勢，周邊又有東方廣場等高端寫字樓，寫字樓內(nèi)的白領(lǐng)客群擁有更為強(qiáng)勁的消費(fèi)力。未來，東方新天地可引入更多的品質(zhì)零售店鋪，突出項(xiàng)目差異化競爭優(yōu)勢。

誠然，王府井商圈擁有豐富的客流資源。據(jù)東城區(qū)王府井地區(qū)管理委員會主任張勇介紹，2023年，王府井商業(yè)街累計(jì)客流量超過1億人次，全年接待北京本地消費(fèi)者占比六成，從客流高峰時(shí)段看，全年小長假共計(jì)接待客流810萬人次，日均30萬人次；暑期共計(jì)接待客流2053萬人次，日均33萬人次。

北京商報(bào)記者 王思琦 /文并攝