一系列新政的利好，讓二手房市場(chǎng)走出蹺蹺板行情。10月15日，麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的《重點(diǎn)城市二手房月報(bào)》（以下簡(jiǎn)稱《月報(bào)》）顯示，2024年9月監(jiān)測(cè)14個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅掛牌量約220萬套，環(huán)比下降2.84%。從近期在售掛牌量走勢(shì)來看，7月、8月、9月在售掛牌量持續(xù)下降，同比漲幅連續(xù)三個(gè)月加速收窄，且去化周期連續(xù)4個(gè)月縮短。2024年9月重點(diǎn)城市的二手房去化周期為20個(gè)月，環(huán)比下降1.4%，同比下降10.3%。這一系列指標(biāo)變化意味著短期二手房去庫存效果漸顯，庫存壓力初獲改善，房屋流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)有降低趨勢(shì)，向市場(chǎng)傳遞了積極信號(hào)。

兩種可能：去化快與撤房源

二手房掛牌量的增多和減少往往是反映房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)的重要指標(biāo)，通常代表了購房者和業(yè)主對(duì)于市場(chǎng)未來走勢(shì)的預(yù)期和信心變化。掛牌量的增加往往代表小業(yè)主對(duì)短期內(nèi)二手房市場(chǎng)前景看好，但可能對(duì)未來長(zhǎng)期并不看好，因此選擇在當(dāng)前時(shí)機(jī)出售房產(chǎn)。反之則代表小業(yè)主對(duì)市場(chǎng)預(yù)期較高，認(rèn)為未來房?jī)r(jià)仍有上漲空間，因此選擇暫時(shí)不出售房產(chǎn)。

分城市來看，《月報(bào)》監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)14城中，11個(gè)城市在售掛牌量下降，只剩3個(gè)城市在售掛牌量環(huán)比上升。其中，上海、南京、蘇州在售掛牌量下降幅度位居前三，分別為10.2%、7.5%、4.5%，東莞、廈門、佛山在售掛牌量環(huán)比分別上漲18.2%、1.5%、0.2%。

同比來看，下降城市個(gè)數(shù)較上月增加3城，其中南京在售掛牌量降幅居首，為43.8%；北京、東莞、佛山、大連在售掛牌量同比持續(xù)下降，分別為18%、17.7%、5.5%以及11.2%；成都、青島、上海在售掛牌量本月起同比呈現(xiàn)下滑跡象。

易居研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，首先，掛牌量的下降無疑是一個(gè)積極信號(hào)，因?yàn)樗从沉水?dāng)前二手房市場(chǎng)正經(jīng)歷著一些可喜的變化。過去掛牌量的激增，往往源于市場(chǎng)的恐慌性拋售以及消化能力的相對(duì)不足，導(dǎo)致掛牌數(shù)量持續(xù)攀升。而現(xiàn)在，掛牌量的環(huán)比下降，不僅為市場(chǎng)帶來了良好的導(dǎo)向，也在一定程度上減輕了整體二手房庫存的壓力。這同時(shí)表明，市場(chǎng)的消化能力正在逐步增強(qiáng)。此外，一些房東在當(dāng)前價(jià)格水平下，可能會(huì)選擇暫時(shí)撤下房源，待后續(xù)時(shí)機(jī)成熟再重新掛牌，這也體現(xiàn)了市場(chǎng)的靈活性和房東的理性決策。

成交增加是支撐

在二手房掛牌量減少的同時(shí)，成交量的大幅增長(zhǎng)也為二手房?jī)r(jià)格的筑底起到了關(guān)鍵作用。

根據(jù)麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的《2024年樓市第41周周報(bào)》，2024年第41周，重點(diǎn)10城二手住宅成交量為17269套，環(huán)比上升438.31%，同比上升207.28%。重點(diǎn)10城節(jié)后5天工作日（2024年10月8日—12日）二手房日均成交3235套，較第39周（除9月28日休息日外）日均成交2812套上漲15.03%。

分城市來看，第41周12個(gè)城市的二手房成交量環(huán)比顯著回升。假期前后對(duì)比來看，8城節(jié)后5天日均成交量趕超節(jié)前，4城呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)。累計(jì)來看，10月截至13日，僅上海二手房成交總量趕超上月同期，其余11城均呈下降態(tài)勢(shì)；累計(jì)同比方面，5城上漲、7城下降。

具體城市來看，同樣在低基數(shù)下第41周北上蘇杭等12個(gè)城市二手房成交量環(huán)比全部回升。同時(shí)，北京、上海、深圳、杭州等8個(gè)城市節(jié)后成交表現(xiàn)好于節(jié)前，其中，深圳漲勢(shì)突出，節(jié)后5天工作日二手住宅日均成交量較節(jié)前上漲100.7%，上海、杭州漲超60%，北京則為28%。

從累計(jì)成交來看，北上深、杭州、鄭州這5城今年10月前13日二手房成交總量趕超去年同期，分別為累計(jì)同比漲幅18%、76.8%、57.2%、53.1%以及21.2%。

中國城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓認(rèn)為，二手房成交量的上漲在北京及一些重點(diǎn)城市中尤為顯著，這一趨勢(shì)主要得益于近期一系列利好政策的出臺(tái)。特別“十一”假期前后，政策密集發(fā)布對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了積極影響。此外，多個(gè)城市主動(dòng)調(diào)整了限購限貸政策，實(shí)施了房貸首付比例下調(diào)等措施，這些政策落實(shí)與成交量的上漲密切相關(guān)。其次，二手房相較于現(xiàn)房的高性價(jià)比也是推動(dòng)成交量上升的重要因素。最后，雖然現(xiàn)房有其自身優(yōu)勢(shì)，但二手房市場(chǎng)的活躍也在一定程度上帶動(dòng)了整體成交量的增長(zhǎng)。

明年上半年價(jià)格或?qū)⑵蠓€(wěn)

在價(jià)格方面，根據(jù)麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2024年9月，100個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅市場(chǎng)均價(jià)約為1.42萬元/平方米，環(huán)比下跌0.26%，同比下跌6.99%，同環(huán)比降幅分別較上月收窄0.08、0.32個(gè)百分點(diǎn)。

麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院高級(jí)分析師關(guān)榮雪表示，從當(dāng)前價(jià)格總體走勢(shì)來看，價(jià)格下行趨勢(shì)逐步趨緩，環(huán)比降幅連續(xù)2個(gè)月收窄。9月下旬以來，從美聯(lián)儲(chǔ)超預(yù)期降息、央行宣布將降低存量房貸利率到中央政治局會(huì)議首次明確“促進(jìn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，再到北上廣深等重點(diǎn)城市松綁信貸政策等，利好政策頻頻出臺(tái)對(duì)市場(chǎng)信心有一定的提振作用，價(jià)格信號(hào)也在邊際改善。但短期來看，房?jī)r(jià)止跌仍需要時(shí)間，預(yù)計(jì)隨著成交活躍度的提升，供求關(guān)系的逐步改善，下月房?jī)r(jià)跌幅有望維穩(wěn)或收窄，明年上半年房?jī)r(jià)或?qū)⑵蠓€(wěn)。

分城市等級(jí)來看，9月，一線城市二手房市場(chǎng)均價(jià)環(huán)比降幅維穩(wěn)，二線、三四線環(huán)比跌幅收窄。2024年9月一線城市市場(chǎng)均價(jià)約為5.56萬元/平方米，環(huán)比下跌0.02%，同比下跌5.58%；二線城市市場(chǎng)均價(jià)約為1.69萬元/平方米，環(huán)比下跌0.31%，同比下跌8.73%；三四線城市市場(chǎng)均價(jià)為9065元/平方米，同環(huán)比分別下跌5.02%、0.31%。

關(guān)榮雪分析稱，從當(dāng)月環(huán)比情況來看，一線城市價(jià)格下跌空間開始變得有限，環(huán)比降幅基本維穩(wěn)；二線、三四線城市價(jià)格走勢(shì)也在緩慢修復(fù)，本月環(huán)比降幅均有所收窄。

謝逸楓認(rèn)為，這種供不應(yīng)求的局面，在某些樓盤或區(qū)域尤為明顯，很可能推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。此外，這種價(jià)格上漲的預(yù)期也會(huì)影響購房者的心理，進(jìn)一步加劇房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力。購房者可能會(huì)因?yàn)閾?dān)心錯(cuò)過購房機(jī)會(huì)或擔(dān)心未來房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，而更加積極地參與購房，從而進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)。因此，掛牌量減少與成交量增加這一組合變化，不僅直接影響了二手房市場(chǎng)的供需關(guān)系，還間接影響了購房者的購房決策和市場(chǎng)預(yù)期。

從二手房市場(chǎng)的成交走勢(shì)來看，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅認(rèn)為，預(yù)計(jì)年底將出現(xiàn)成交量翹尾現(xiàn)象，即成交量在年末會(huì)有顯著增長(zhǎng)。同時(shí)，部分板塊的價(jià)格也有可能出現(xiàn)上揚(yáng)，反映出市場(chǎng)需求的增加和供應(yīng)的相對(duì)緊張。

北京商報(bào)記者 王寅浩 李晗