國(guó)慶前夕，人民銀行正式宣布降低存量房貸利率，政策將惠及5000萬(wàn)戶家庭、1.5億人口，平均每年減少家庭的利息支出總數(shù)大概1500億元！一時(shí)間，股市、樓市反應(yīng)劇烈，房產(chǎn)中介重新定制新的營(yíng)銷計(jì)劃，全力沖擊“金九銀十”，購(gòu)房者們期待政策盡快落地，為月供減壓、減負(fù)。何時(shí)能夠?qū)崿F(xiàn)下調(diào)、有幾種調(diào)整方式、是批量下調(diào)還是主動(dòng)申請(qǐng)……在利好信號(hào)發(fā)布后，存量房貸利率下調(diào)路徑也成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)，9月25日，北京商報(bào)記者采訪了多位銀行業(yè)人士，有銀行人士預(yù)測(cè)，最晚在今年底前全面落地執(zhí)行，統(tǒng)一批量調(diào)整的概率較大。

何時(shí)執(zhí)行

預(yù)測(cè)最晚在年底前

“真是國(guó)慶前的驚喜。”自從幾年前趙巖彥（化名）在北京購(gòu)置了一套屬于自己的小戶型以后，每月高額的房貸就成為壓在他心頭的一塊大石。趙巖彥的房貸總額為250萬(wàn)元，利率為貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）+55個(gè)基點(diǎn)。“希望這次房貸利率能下調(diào)到本地最低水平，為月供減負(fù)”，他說(shuō)道。

9月24日，在國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行的新聞發(fā)布會(huì)上，人民銀行行長(zhǎng)潘功勝指出，將降低存量房貸利率至新發(fā)房貸利率附近，預(yù)計(jì)平均降幅在0.5個(gè)百分點(diǎn)左右。根據(jù)測(cè)算，若以100萬(wàn)元貸款30年計(jì)，0.5個(gè)百分點(diǎn)也就是50個(gè)基點(diǎn)的降低，意味著每個(gè)存量房貸購(gòu)房者每月月供將減少大約280元，30年可以減少利息支出10萬(wàn)元。

重磅房貸政策一出，利率何時(shí)下調(diào)成為眾多購(gòu)房者關(guān)注的話題，對(duì)此，北京商報(bào)記者咨詢各大銀行客服人士，給出的答案類似，均為“已關(guān)注到新聞報(bào)道，暫未接到監(jiān)管指導(dǎo)性文件，待相關(guān)部門意見下發(fā)后，會(huì)立即跟進(jìn)落實(shí)”。

從一線業(yè)務(wù)端，有銀行知情人士則透露了更多信息，一位股份制銀行人士表示，“政策應(yīng)該會(huì)很快出，具體還要再等等，從以往的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，指導(dǎo)性意見應(yīng)該會(huì)在國(guó)慶節(jié)前后發(fā)布，不會(huì)太晚”。

從宣布存量房貸利率下調(diào)到最終落地實(shí)施，銀行需要經(jīng)歷一系列內(nèi)部評(píng)估和準(zhǔn)備流程。另一家銀行知情人士預(yù)測(cè)，首先，各地分行會(huì)進(jìn)行內(nèi)部評(píng)估，并根據(jù)總行指導(dǎo)擬定具體的執(zhí)行細(xì)則，這個(gè)階段大約需要3周至1個(gè)月；完成評(píng)估后，相關(guān)細(xì)則需經(jīng)過(guò)評(píng)審和審批流程，直至正式發(fā)文確認(rèn)，這一步驟預(yù)計(jì)耗時(shí)約1個(gè)月。如果新的調(diào)整規(guī)則與上一次存量房貸利率調(diào)整一致，只需簡(jiǎn)單設(shè)置參數(shù)即可，大概需要10天至2周時(shí)間。但如果有新增變量或重大變動(dòng)，則需聯(lián)系借款人收集資料并進(jìn)行系統(tǒng)開發(fā)，這可能延長(zhǎng)至一個(gè)半月甚至更久。所有準(zhǔn)備工作完成后，銀行將對(duì)外發(fā)布公告，通知客戶具體實(shí)施細(xì)節(jié)。

“從宣布政策到完全落實(shí)，順利的話大約需要近2個(gè)月時(shí)間；遇到復(fù)雜情況則可能延長(zhǎng)至3個(gè)月以上。不過(guò)，考慮到監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)時(shí)間的要求，大部分地區(qū)預(yù)計(jì)會(huì)在四季度內(nèi)完成全部工作，確保年內(nèi)實(shí)現(xiàn)存量房貸利率的下調(diào)，不會(huì)拖延到下一年度”，上述知情人士稱。

如何下調(diào)

統(tǒng)一調(diào)整概率較大

“5·17”新政后，全國(guó)多數(shù)城市首套房貸利率應(yīng)聲而落，房貸利率普遍滑落至歷史低位，新發(fā)房貸利率與存量房貸利率利差進(jìn)一步擴(kuò)大，降低存量房貸利率，亦是實(shí)實(shí)在在為購(gòu)房者減輕月供負(fù)擔(dān)。

根據(jù)監(jiān)管要求，存量房貸利率至新發(fā)房貸利率附近，預(yù)計(jì)平均降幅在0.5個(gè)百分點(diǎn)左右。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)指出，這也是去年首次降低存量房貸利率以來(lái)，全國(guó)第二次降低存量房貸利率。該力度雖沒有此前預(yù)期的80個(gè)基點(diǎn)大，但實(shí)實(shí)在在屬于國(guó)慶前夕給居民家庭發(fā)放的“大禮包”。根據(jù)目前的信息，下調(diào)利率的政策已經(jīng)相當(dāng)明確，下調(diào)幅度約為50個(gè)基點(diǎn)，這意味著各地將普遍執(zhí)行這一標(biāo)準(zhǔn)。

從北京地區(qū)來(lái)看，購(gòu)買首套住房最低首付款比例調(diào)整為不低于20%，貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR減45個(gè)基點(diǎn)，根據(jù)當(dāng)前5年期以上LPR 3.85%的水平計(jì)算，北京地區(qū)當(dāng)前首套房最低利率為3.4%。“如果存量房貸利率能下調(diào)到3.4%，我會(huì)毫不猶豫換個(gè)手機(jī)”“我要增加消費(fèi)買騎行裝備”，有不少借款人在社交媒體發(fā)帖稱。

對(duì)北京存量房貸利率能下調(diào)多少？銀行人士持謹(jǐn)慎態(tài)度，有人士表示，“目前暫未接到通知明確具體的下調(diào)基點(diǎn)，從流程來(lái)看，各地設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)是基于本地經(jīng)濟(jì)狀況以及對(duì)GDP影響等因素的綜合考量后確定的，確保政策調(diào)整能夠適應(yīng)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況”。

麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院高級(jí)分析師關(guān)榮雪預(yù)測(cè)，目前北京首套房利率下限為L(zhǎng)PR-45個(gè)基點(diǎn)，存量房貸利率有可能調(diào)整為L(zhǎng)PR或LPR+10個(gè)基點(diǎn)，不大可能會(huì)降到現(xiàn)在新發(fā)利率LPR-45個(gè)基點(diǎn)的水平，二套房預(yù)計(jì)降為L(zhǎng)PR+10個(gè)基點(diǎn)。不過(guò)也有業(yè)內(nèi)人士稱，此類具有普惠性質(zhì)的政策，可能會(huì)統(tǒng)一進(jìn)行批量下調(diào)，北京地區(qū)存量房貸利率下調(diào)50個(gè)基點(diǎn)也同樣存在可能。

下調(diào)幅度確定后，有幾種調(diào)整方式也是市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)，回顧上一輪存量房貸利率下調(diào)，2023年8月31日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)文，允許商業(yè)銀行降低符合條件的存量首套住房貸款利率。當(dāng)年9月25日銀行集中完成第一批次主動(dòng)批量調(diào)整；對(duì)“二套轉(zhuǎn)首套”、未完成LPR利率定價(jià)類型轉(zhuǎn)換、逾期貸款歸還積欠本息等情況的存量房貸客戶，則是引導(dǎo)客戶通過(guò)手機(jī)銀行或貸款經(jīng)辦行等渠道完成相關(guān)業(yè)務(wù)申請(qǐng)，同樣為主動(dòng)批量調(diào)整。

有銀行人士透露，“從目前獲悉的信息來(lái)看，批量下調(diào)的概率較大，但不同地區(qū)可能存在差異性，以北京地區(qū)為例，如果采用與上次存量房貸利率下調(diào)相同的參數(shù)設(shè)定方式，即根據(jù)一個(gè)特定的時(shí)間區(qū)間和首套房或二套房的性質(zhì)來(lái)定向調(diào)整利率，那么銀行內(nèi)部的技術(shù)準(zhǔn)備工作將會(huì)相對(duì)迅速。但不排除還有一種可能性，新的政策可能會(huì)引入更多變量，比如區(qū)分五環(huán)內(nèi)和五環(huán)外的房產(chǎn)、一孩家庭和二孩家庭等。這種情況下，由于涉及了更多的分類標(biāo)準(zhǔn)，準(zhǔn)備工作會(huì)變得更加復(fù)雜。此外，對(duì)于不同區(qū)域的房產(chǎn)（例如主城區(qū)與遠(yuǎn)郊），可能還會(huì)設(shè)置不同的利率調(diào)整幅度”。

轉(zhuǎn)按揭如何實(shí)施

跨行仍有一定難度

存量房貸利率下調(diào)已板上釘釘，而對(duì)于存量房貸轉(zhuǎn)按揭，潘功勝也表示，初期會(huì)先在本行行內(nèi)實(shí)施轉(zhuǎn)按揭，下一步再考慮是否有機(jī)會(huì)跨行轉(zhuǎn)按揭的方式。

事實(shí)上，轉(zhuǎn)按揭這一方式在2008年繁榮過(guò)一段時(shí)間，但由于監(jiān)管政策的限制和風(fēng)險(xiǎn)控制的考慮，跨行轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)在之后逐漸被限制和規(guī)范，在近幾年已經(jīng)較少被提及。

在關(guān)榮雪看來(lái)，本行內(nèi)轉(zhuǎn)按揭可以滿足客戶多樣化的需求，如需延長(zhǎng)貸款期限、降低貸款利率等，提高客戶黏性；通過(guò)轉(zhuǎn)按揭，銀行可以盤活存量資產(chǎn)，增加貸款發(fā)放量?？缧修D(zhuǎn)按揭的必要性在于，如果其他銀行的貸款利率或貸款條件更優(yōu)惠，借款人可以轉(zhuǎn)按揭到其他銀行，以降低利息支出或獲得更適合自己的貸款產(chǎn)品。

對(duì)跨行轉(zhuǎn)按揭成功實(shí)行的可能性，一位銀行業(yè)人士稱，存在一定難度，一旦放開跨行轉(zhuǎn)按揭，各家銀行為了吸引客戶會(huì)競(jìng)相提供更低的利率和更高的效率，市場(chǎng)會(huì)進(jìn)入白熱化競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)。

星圖金融研究院副院長(zhǎng)薛洪言指出，相比行內(nèi)轉(zhuǎn)按揭，跨行轉(zhuǎn)按揭流程要復(fù)雜得多，且不能確保100%成功。所以，在有行內(nèi)轉(zhuǎn)按揭這個(gè)更好選項(xiàng)的情況下，預(yù)計(jì)跨行轉(zhuǎn)按揭不會(huì)成為政策選項(xiàng)。

關(guān)榮雪進(jìn)一步表示，當(dāng)前，實(shí)施跨行轉(zhuǎn)按揭存在以下難點(diǎn)：跨行轉(zhuǎn)按揭涉及兩個(gè)銀行，審批流程會(huì)更加復(fù)雜，所需時(shí)間也更長(zhǎng)；新的貸款銀行需要對(duì)借款人的資信狀況和抵押物進(jìn)行重新評(píng)估和擔(dān)保，這可能會(huì)導(dǎo)致轉(zhuǎn)按揭失敗。

影響幾何

對(duì)銀行息差影響為中性

對(duì)于銀行而言，存量房貸利率的調(diào)整應(yīng)兼顧好“因城施策”、公平性以及自身利潤(rùn)的需要。在當(dāng)前銀行息差收窄的背景下，存量房貸利率的進(jìn)一步下調(diào)無(wú)疑會(huì)壓縮銀行的利潤(rùn)空間。

根據(jù)國(guó)家金融監(jiān)督管理總局?jǐn)?shù)據(jù)，繼去年四季度末商業(yè)銀行凈息差首次低于1.7%，達(dá)到1.69%后，今年一季度，商業(yè)銀行凈息差進(jìn)一步降至1.54%，2024年二季度商業(yè)銀行凈息差為1.54%，較上季度持平。

為緩解銀行壓力，在新聞發(fā)布會(huì)上，潘功勝宣布，將降低中央銀行政策利率，7天期逆回購(gòu)操作利率下調(diào)0.2個(gè)百分點(diǎn)，從目前的1.7%降為1.5%，引導(dǎo)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率和存款利率同步下行，保持商業(yè)銀行凈息差穩(wěn)定。降準(zhǔn)方面，近期將下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，向金融市場(chǎng)提供長(zhǎng)期流動(dòng)性約1萬(wàn)億元。

談及存量房貸利率下調(diào)對(duì)銀行的影響，中金公司研究部銀行業(yè)分析師林英奇預(yù)測(cè)，“假設(shè)1年和5年LPR下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)，存量按揭利率平均下調(diào)50個(gè)基點(diǎn)，我們測(cè)算對(duì)息差的影響分別為9個(gè)基點(diǎn)和6個(gè)基點(diǎn)，合計(jì)約15個(gè)基點(diǎn)，假設(shè)存款利率下調(diào)25基點(diǎn)、降準(zhǔn)50bp能夠基本對(duì)沖對(duì)于銀行息差的影響。根據(jù)人民銀行的測(cè)算，本次利率調(diào)整總體對(duì)銀行息差為中性，我們認(rèn)為主要考慮到為維持金融系統(tǒng)穩(wěn)定有必要保持銀行的合理息差和利潤(rùn)”。

下一步，銀行應(yīng)采取多方面措施，開源節(jié)流，精細(xì)管理，減緩存量房貸利率調(diào)整對(duì)利潤(rùn)和息差的影響。招聯(lián)首席研究員董希淼建議，面對(duì)息差和利潤(rùn)下滑壓力，銀行應(yīng)立足自身稟賦和優(yōu)勢(shì)，繼續(xù)加大對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是中小微企業(yè)的支持力度，優(yōu)化金融資源配置，有的放矢做好“五篇大文章”，努力挖掘新的增長(zhǎng)點(diǎn)，通過(guò)“以量補(bǔ)價(jià)”的方式提升凈利息收入；另一方面，要致力于提升核心存款的吸收能力，通過(guò)產(chǎn)品、服務(wù)等綜合服務(wù)能力提升客戶忠誠(chéng)度，進(jìn)而持續(xù)降低負(fù)債成本。除了拓展凈利息收入外，還應(yīng)積極發(fā)展中間業(yè)務(wù)，例如拓展財(cái)富管理業(yè)務(wù)等高附加值中間業(yè)務(wù)，進(jìn)一步提升中間業(yè)務(wù)收入占比，形成對(duì)營(yíng)業(yè)收入有效支撐，盡力減輕凈息差下滑壓力。

薛洪言強(qiáng)調(diào)，此次調(diào)降存量房貸利率的同時(shí)，人民銀行將進(jìn)行降準(zhǔn)操作，向市場(chǎng)釋放1萬(wàn)億流動(dòng)性，可以部分對(duì)沖調(diào)降存量房貸利率對(duì)銀行息差的影響，有助于穩(wěn)定銀行息差水平。此外，隨著新一輪降息周期的來(lái)臨，新一輪存款利率下調(diào)也勢(shì)在必行。

從業(yè)務(wù)端來(lái)看，存量房貸利率的下調(diào)也并不會(huì)影響銀行對(duì)按揭貸款展業(yè)的熱情，有銀行業(yè)人士坦言，銀行始終有動(dòng)力去開展房貸業(yè)務(wù)，因?yàn)榉抠J是銀行最穩(wěn)定的收入來(lái)源之一，即使利潤(rùn)較低，也屬于風(fēng)險(xiǎn)較低的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。雖然存量房貸利率下調(diào)短期內(nèi)影響了銀行的部分收入，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這將推動(dòng)銀行優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)并尋找新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

北京商報(bào)記者 宋亦桐