險(xiǎn)資重拾對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資的“偏愛(ài)”。9月24日，北京商報(bào)記者了解到，近日，萬(wàn)達(dá)再度轉(zhuǎn)讓旗下資產(chǎn)，新華保險(xiǎn)和中金資本等接盤(pán)，此前，兩家公司還接手了萬(wàn)達(dá)總部所在的北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。需要關(guān)注的是，險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目再度成為一大趨勢(shì)，年內(nèi)，險(xiǎn)資再添多個(gè)“買(mǎi)樓”案例，有近10家險(xiǎn)企通過(guò)股權(quán)直投等方式，投向或擬投向超過(guò)10個(gè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，險(xiǎn)資布局房地產(chǎn)的熱情主要源自不動(dòng)產(chǎn)投資的穩(wěn)定收益和較低的風(fēng)險(xiǎn)特性。隨著保險(xiǎn)公司資金實(shí)力的增強(qiáng)和風(fēng)險(xiǎn)管理能力的提升，投資規(guī)模將持續(xù)擴(kuò)大，更多資金將流向不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，并且，投資范圍也將進(jìn)一步拓展。

超10個(gè)布局項(xiàng)目“現(xiàn)身”

新華保險(xiǎn)等再度接手萬(wàn)達(dá)旗下資產(chǎn)。天眼查App顯示，近日，南京萬(wàn)達(dá)茂投資有限公司發(fā)生工商變更，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司退出股東行列，新增坤華（天津）股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）為股東并全資持股。

進(jìn)一步來(lái)看，南京萬(wàn)達(dá)茂新增全資股東坤華（天津）股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）由新華保險(xiǎn)、中金資本運(yùn)營(yíng)有限公司分別持股99.99%、0.01%。

從東吳人壽擬4.14億元購(gòu)置職場(chǎng)；到中國(guó)人壽認(rèn)購(gòu)約6.86億元華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT，占總募集規(guī)模近10%，為第一大外部投資人；再到平安人壽宣布新增出資500萬(wàn)元投資上海東方萬(wàn)國(guó)等四個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，目前該公司對(duì)以上項(xiàng)目的累計(jì)投資總額已超60億元……今年以來(lái)，險(xiǎn)資對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的投資項(xiàng)目超10個(gè)。

整體而言，年內(nèi)共有包括平安人壽、中國(guó)人壽、長(zhǎng)城人壽、中郵人壽、陽(yáng)光人壽在內(nèi)的近10家保險(xiǎn)公司釋放了出資購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、辦公樓等不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的信號(hào)。北京商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，險(xiǎn)資持有型不動(dòng)產(chǎn)還包括物流倉(cāng)儲(chǔ)、養(yǎng)老社區(qū)、租賃住房社區(qū)等。

“通常而言，房地產(chǎn)投資回報(bào)周期較長(zhǎng)，與險(xiǎn)資資金較為匹配。從當(dāng)前來(lái)看，險(xiǎn)資布局房地產(chǎn)與收益率有一定的關(guān)系，因?yàn)槠渌I(lǐng)域的收益率相對(duì)難以保障，而房地產(chǎn)領(lǐng)域的收益率則相對(duì)更有優(yōu)勢(shì)。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)表示，險(xiǎn)資投資的兩大特征其中包括，一是會(huì)投資布局一些在核心城市的地產(chǎn)項(xiàng)目，二是以商業(yè)地產(chǎn)為主。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫剔除，險(xiǎn)資持有的積極性明顯增加，同時(shí)也離不開(kāi)各類(lèi)利好政策相繼出臺(tái)。

盤(pán)古智庫(kù)高級(jí)研究員江瀚也表示，對(duì)于保險(xiǎn)資金而言，追求長(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào)以匹配其負(fù)債端的長(zhǎng)期性是關(guān)鍵，而持有型不動(dòng)產(chǎn)如商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等往往能提供穩(wěn)定的租金收入，有助于實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值。

“買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)”的熱情何以持續(xù)

險(xiǎn)資投資房地產(chǎn)由來(lái)已久，在近20年的時(shí)間里，險(xiǎn)企走過(guò)了從爭(zhēng)相成為房企股東到相繼出讓地產(chǎn)股的歷程。具體而言，近年來(lái)，曾重倉(cāng)地產(chǎn)股的險(xiǎn)資頻頻傳出減持消息。

在不動(dòng)產(chǎn)投資偏好發(fā)生變化的同時(shí)，險(xiǎn)資轉(zhuǎn)為加速“掃貨”不動(dòng)產(chǎn)，投資方式不限于物權(quán)投資、股權(quán)投資、債券計(jì)劃等。對(duì)此，江瀚表示，在減持地產(chǎn)股的同時(shí)，保險(xiǎn)資金更加青睞持有型不動(dòng)產(chǎn)投資的原因在于，相比股市波動(dòng)，不動(dòng)產(chǎn)投資具有更強(qiáng)的抗周期性，能夠在經(jīng)濟(jì)波動(dòng)中提供更為穩(wěn)定的現(xiàn)金流；同時(shí)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸成熟和規(guī)范化，優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的篩選和管理變得更加可行，降低了投資風(fēng)險(xiǎn)；此外，持有型不動(dòng)產(chǎn)還有助于保險(xiǎn)資金實(shí)現(xiàn)多元化投資，分散風(fēng)險(xiǎn)，提高整體投資組合的穩(wěn)健性。

在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)、市場(chǎng)利率下行等多重因素交織的背景下，險(xiǎn)資對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的偏愛(ài)卷土重來(lái)，如何看待這一“時(shí)機(jī)”？在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，其實(shí)，險(xiǎn)資與房地產(chǎn)領(lǐng)域在資金需求和供給上具有天然的契合性。江瀚表示，首先，保險(xiǎn)資金具有長(zhǎng)期性、穩(wěn)定性的特點(diǎn)，與房地產(chǎn)項(xiàng)目尤其是持有型不動(dòng)產(chǎn)的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)需求相匹配。其次，險(xiǎn)資在風(fēng)險(xiǎn)管理方面具有優(yōu)勢(shì)，能夠通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的盡職調(diào)查、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和后續(xù)管理，有效控制投資風(fēng)險(xiǎn)，確保資金安全。此外，險(xiǎn)資布局房地產(chǎn)領(lǐng)域還能夠?qū)崿F(xiàn)資源互補(bǔ)和協(xié)同效應(yīng)。

“例如，通過(guò)投資養(yǎng)老社區(qū)，保險(xiǎn)公司可以將保險(xiǎn)產(chǎn)品與養(yǎng)老服務(wù)相結(jié)合，為客戶提供更加全面的保障服務(wù)；通過(guò)投資物流倉(cāng)儲(chǔ)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)，則可以促進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游的協(xié)同發(fā)展，提升整體運(yùn)營(yíng)效率。”江瀚舉例表示。

值得關(guān)注的是，當(dāng)前險(xiǎn)資投資型不動(dòng)產(chǎn)配置的金額雖然達(dá)到萬(wàn)億量級(jí)，但投資份額占比較小，與國(guó)際市場(chǎng)相比，還存在一定的提升空間。除了過(guò)去國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)公司在資產(chǎn)配置上更側(cè)重于固定收益類(lèi)產(chǎn)品和股票市場(chǎng)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)等實(shí)物資產(chǎn)的投資相對(duì)較少這一歷史原因，江瀚表示，險(xiǎn)資或是出于風(fēng)險(xiǎn)考慮，不動(dòng)產(chǎn)投資涉及復(fù)雜的運(yùn)營(yíng)管理和市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，保險(xiǎn)公司在風(fēng)險(xiǎn)管理上可能更加謹(jǐn)慎。在政策方面，過(guò)去政策對(duì)保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的限制較多，影響了保險(xiǎn)公司的投資意愿。

而隨著保險(xiǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展和政策環(huán)境的逐步放寬，未來(lái)險(xiǎn)資在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的布局趨勢(shì)可能呈現(xiàn)新的變化。在江瀚看來(lái)，一是投資規(guī)模將持續(xù)擴(kuò)大，隨著保險(xiǎn)公司資金實(shí)力的增強(qiáng)和風(fēng)險(xiǎn)管理能力的提升，更多資金將流向不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)；二是投資范圍將進(jìn)一步拓展，除了傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等外，還將關(guān)注租賃住房社區(qū)、養(yǎng)老社區(qū)等新興領(lǐng)域；三是投資方式將更加多樣化，包括物權(quán)投資、股權(quán)投資、債券計(jì)劃等多種方式將并存；四是更加注重風(fēng)險(xiǎn)管理和資產(chǎn)配置的優(yōu)化，通過(guò)科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和資產(chǎn)配置策略，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)與收益的最佳平衡。

北京商報(bào)記者 胡永新