在樓市波動(dòng)、提前還貸熱度未消的背景下，銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)承壓明顯。9月2日，北京商報(bào)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，以合并報(bào)表為口徑，今年上半年，42家A股上市銀行個(gè)人住房貸款余額合計(jì)為34.08萬億元，相較上年末縮減3174.21億元。多數(shù)銀行個(gè)人住房貸款不良率有所上升，資產(chǎn)質(zhì)量面臨挑戰(zhàn)。現(xiàn)階段，市場對存量房貸利率調(diào)整的呼聲逐漸升溫，是否會(huì)進(jìn)行下調(diào)、如何影響房貸業(yè)務(wù)、下調(diào)之后銀行如何進(jìn)一步優(yōu)化資產(chǎn)配置、提高其他業(yè)務(wù)盈利能力也值得關(guān)注。

六大行房貸規(guī)?？s水超3000億

在銀行的個(gè)人房貸市場中，六家國有大行是絕對的“主力軍”，今年上半年，中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵儲(chǔ)銀行六家國有大行個(gè)人住房貸款規(guī)模合計(jì)為26.13萬億元，相較上年末的26.43萬億元減少3118.92億元，下滑1.18%。

建設(shè)銀行依舊是按揭貸規(guī)模最大的銀行，截至上半年末，該行個(gè)人住房貸款余額6.31萬億元，較上年末減少764.66億元，降幅1.20%；工商銀行次之，在落實(shí)個(gè)人住房貸款新政，強(qiáng)化因城施策、政策傳導(dǎo)舉措下，該行個(gè)人住房貸款余額為6.17萬億元，較上年末下降1.96%。

農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、交通銀行個(gè)人住房貸款余額分別為5.07萬億元、4.75萬億元、1.46萬億元，較上年末分別下滑1.95%、0.70%、0.11%。僅郵儲(chǔ)銀行個(gè)人住房貸款余額實(shí)現(xiàn)了正增長，截至上半年末，該行個(gè)人住房貸款余額2.36萬億元，凈增236.18億元。

整體來看，42家上市銀行截至上半年末個(gè)人住房貸款余額合計(jì)為34.08萬億元，相較上年末縮減3174.21億元，增速下滑0.92%。股份制銀行中，招商銀行、興業(yè)銀行、中信銀行個(gè)人住房貸款余額均超過1萬億元，中信銀行實(shí)現(xiàn)了1.86%的正增長，招商銀行、興業(yè)銀行個(gè)人住房貸款規(guī)模分別為1.38萬億元、1.07萬億元，分別較上年末下滑0.73%、1.00%。民生銀行、光大銀行、浦發(fā)銀行個(gè)人住房貸款余額也分別較上年末下滑1.13%、0.76%、0.54%。

不過值得關(guān)注的是，受市場定位、客戶基礎(chǔ)或貸款策略的差異性影響，也有一些銀行個(gè)人住房貸款余額呈現(xiàn)正增長。截至上半年末，浙商銀行的個(gè)人房屋貸款余額1553.04億元，較上年末增長12.66%。該行表示，堅(jiān)持“以客戶為中心”服務(wù)理念，根據(jù)市場需求，不斷優(yōu)化升級(jí)零售信貸產(chǎn)品，打造集約化審批流程，堅(jiān)持以場景化獲客為依托，不斷提升零售貸款服務(wù)的質(zhì)效和覆蓋面，保持了零售信貸業(yè)務(wù)穩(wěn)步增長的態(tài)勢。

寧波銀行表示，在做好風(fēng)險(xiǎn)控制的前提下推動(dòng)消費(fèi)貸款和個(gè)人住房貸款高質(zhì)量增長。截至上半年末，該行個(gè)人住房貸款余額為922.51億元，較上年末增長5.68%。杭州銀行、貴陽銀行、西安銀行、蘇州銀行、齊魯銀行個(gè)人住房貸款余額增速也均超過2%。

從行業(yè)整體來看，8月30日，人民銀行發(fā)布2024年二季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2024年二季度末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額13.77萬億元，同比增長2.8%，增速比上年末高1.3個(gè)百分點(diǎn)，上半年增加6105億元。個(gè)人住房貸款余額37.79萬億元，同比下降2.1%。

麟評居住大數(shù)據(jù)研究院高級(jí)分析師關(guān)榮雪指出，個(gè)人住房貸款余額減少的原因可能包含，隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境的波動(dòng)，個(gè)人收入水平、就業(yè)穩(wěn)定性會(huì)受到影響，疊加房價(jià)波動(dòng)預(yù)期，可能導(dǎo)致購房需求減少。此外，也不排除一些人可能選擇提前還貸以減少長期財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。

資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)

對比消費(fèi)貸、信用貸等無抵押物的貸款來說，擁有抵押物的房貸是銀行為數(shù)不多的較為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，不過，受部分購房者償債能力下降等因素的影響，個(gè)人住房貸款資產(chǎn)質(zhì)量有所承壓。從公布了個(gè)人住房貸款不良率的20家A股上市銀行來看，僅有4家銀行資產(chǎn)質(zhì)量出現(xiàn)向好。

青島農(nóng)商行、蘭州銀行、鄭州銀行、重慶銀行、重慶農(nóng)商行個(gè)人住房貸款不良率均超過1%，截至上半年末，上述5家銀行個(gè)人住房貸款不良率分別為1.33%、1.25%、1.12%、1.08%、1.05%。其中青島農(nóng)商行、蘭州銀行、重慶銀行出現(xiàn)上漲，鄭州銀行、重慶農(nóng)商行個(gè)人住房貸款不良率分別較上年末下降0.05個(gè)百分點(diǎn)、0.06個(gè)百分點(diǎn)。

股份制銀行中，民生銀行、浦發(fā)銀行、興業(yè)銀行個(gè)人住房貸款不良率分別為0.83%、0.75%、0.65%，分別較上年末上漲0.16個(gè)百分點(diǎn)、0.13個(gè)百分點(diǎn)、0.09個(gè)百分點(diǎn)。針對零售風(fēng)險(xiǎn)，興業(yè)銀行表示，該行從產(chǎn)品設(shè)計(jì)、風(fēng)控邏輯、流程管控、模型策略等方面優(yōu)化零售信貸全流程管控，嚴(yán)格零售交叉違約認(rèn)定，不斷夯實(shí)零售信貸基礎(chǔ)管理工作，提升零售風(fēng)險(xiǎn)防控。

國有大行中，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行個(gè)人住房貸款不良率分別為0.60%、0.58%、0.54%、0.48%，分別較上年末上漲0.16個(gè)百分點(diǎn)、0.03個(gè)百分點(diǎn)、0.12個(gè)百分點(diǎn)、0.11個(gè)百分點(diǎn)；郵儲(chǔ)銀行則出現(xiàn)下降，該行個(gè)人住房貸款不良率為0.50%，上年末這一數(shù)據(jù)為0.55%。

綜合來看，部分銀行的個(gè)人住房貸款不良率有所上升，反映出當(dāng)前市場環(huán)境下個(gè)人住房貸款資產(chǎn)質(zhì)量面臨的挑戰(zhàn)，地方性銀行受到的影響更為嚴(yán)重，可能與銀行客戶基礎(chǔ)、地區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況等因素有關(guān)。對銀行來說，需要采取積極措施，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，優(yōu)化產(chǎn)品和服務(wù)，以應(yīng)對不良率上升的問題。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)指出，不良率是一個(gè)需要警惕的問題，特別是在當(dāng)前房地產(chǎn)市場仍面臨一定壓力的情況下。一般來說，對于大多數(shù)家庭而言，擁有一套住房時(shí)，即便還貸有一定壓力，但通常風(fēng)險(xiǎn)是可控的。然而，當(dāng)家庭擁有兩套或以上房產(chǎn)時(shí)，一旦收入水平出現(xiàn)銳減，還貸壓力就會(huì)顯著增大，從而可能導(dǎo)致違約風(fēng)險(xiǎn)上升。這種情況反過來又會(huì)加劇二手房市場的加速掛牌，形成惡性循環(huán)，進(jìn)一步影響房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。

存量房貸利率下調(diào)預(yù)期再引關(guān)注

“5·17”新政后，全國多數(shù)城市首套房貸利率應(yīng)聲而落，在政策“吹風(fēng)”下，從一線城市到二三線城市，房貸利率普遍滑落至歷史低位，關(guān)于存量房貸利率是否將再次下調(diào)的討論也日益熱烈。

作為政策實(shí)施的“執(zhí)行者”，對于銀行而言，在LPR加點(diǎn)調(diào)整前就進(jìn)行放款的存量房貸，是收益率相對較高的貸款，存量房貸利率下調(diào)也意味著銀行的“金飯碗”正在縮小。此前就有銀行業(yè)人士在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)坦言，從銀行運(yùn)營的實(shí)踐角度，在目前銀行息差下行的情況下，存量房貸下調(diào)相對較難，若存量房貸利率再度下調(diào)，銀行則需要依靠其他業(yè)務(wù)填補(bǔ)這部分利潤收入，或減少相關(guān)業(yè)務(wù)的成本。近日，有外媒報(bào)道稱，中國正考慮進(jìn)一步下調(diào)存量房貸利率，允許規(guī)模高達(dá)38萬億元的存量房貸尋求轉(zhuǎn)按揭，以降低居民債務(wù)負(fù)擔(dān)、提振消費(fèi)。

對于存量房貸下調(diào)的可能性、個(gè)人房貸投放政策趨勢，多位銀行管理層在業(yè)績發(fā)布會(huì)上釋放了信號(hào)。9月2日，招商銀行召開2024年中期業(yè)績交流會(huì)，針對存量房貸允許轉(zhuǎn)按揭對銀行的影響，該行行長王良表示，目前政策還沒有得到確認(rèn)，人民銀行、金融監(jiān)管總局還沒有這方面的意見，也尚未征求過商業(yè)銀行的意見。若后續(xù)相關(guān)政策推出，會(huì)對銀行業(yè)的存量按揭利率帶來一定負(fù)面影響，宏觀管理部門可能會(huì)做好充分論證和研究，推出相關(guān)政策。

談及按揭貸款投向，郵儲(chǔ)銀行零售業(yè)務(wù)總監(jiān)梁世棟在該行今日召開的2024年中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上強(qiáng)調(diào)，“下一步郵儲(chǔ)銀行將緊抓政策指引，延續(xù)上半年的發(fā)展策略和發(fā)展的優(yōu)勢，堅(jiān)持支持剛需和改善型的住房需求，上半年超90%的業(yè)務(wù)都是此類需求；堅(jiān)持一二手房并重；堅(jiān)持在重點(diǎn)區(qū)域發(fā)力，一個(gè)是高能級(jí)市場，一個(gè)是縣域市場，持續(xù)保持住房按揭業(yè)務(wù)的平穩(wěn)健康有序發(fā)展”。

在當(dāng)前銀行息差收窄的背景下，存量房貸利率的進(jìn)一步下調(diào)無疑會(huì)壓縮銀行的利潤空間，大型銀行房貸占比較高，若再次下調(diào)存量房貸利率，將對銀行息差穩(wěn)定性帶來壓力。在關(guān)榮雪看來，短期內(nèi)，存量房貸利率下調(diào)可能會(huì)壓縮銀行的利潤空間，影響銀行的凈利息收入，尤其是在當(dāng)前市場利率較低的環(huán)境下，這種影響更為明顯。另外，銀行是否實(shí)施存量房貸利率下調(diào)，取決于市場環(huán)境、政策指導(dǎo)、銀行自身資金成本等多種因素，在利率市場化背景下，銀行可能通過優(yōu)化定價(jià)策略、提供差異化服務(wù)來維持利潤水平。

在當(dāng)前環(huán)境下，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對銀行來說，首要任務(wù)是保住現(xiàn)有的業(yè)務(wù)，積極研究房地產(chǎn)市場的買賣需求，進(jìn)一步激活貸款業(yè)務(wù)。存量房貸涉及銀行利潤，如果這部分業(yè)務(wù)量萎縮，無疑會(huì)對銀行造成沖擊。特別是如果一次性大幅降低存量房貸利率至較低水平，這對現(xiàn)有銀行的業(yè)務(wù)都將產(chǎn)生顯著影響。銀行應(yīng)在推進(jìn)保障性租賃住房的發(fā)展，為租公租房的人提供購房途徑等方向找尋新的利潤增長點(diǎn)。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，存量房貸利率是否調(diào)整需依賴監(jiān)管政策的指導(dǎo)和支持，若進(jìn)行下調(diào)，銀行需要通過優(yōu)化資產(chǎn)配置、提高其他業(yè)務(wù)的盈利能力或降低成本來彌補(bǔ)損失。

北京商報(bào)記者 宋亦桐