菜市場開進購物中心，在北京商業(yè)中屬實少見。近日，北京商報記者獲悉，崇文門菜市場將在今年底入駐摩方B2層。崇菜回歸之后會與摩方場內(nèi)商戶在宣傳營銷上加強聯(lián)動，以此帶動整個項目的客流量與轉(zhuǎn)化。商場B1、B2層引入超市已經(jīng)成為商業(yè)慣用的招商邏輯，但引入菜市場還是少數(shù)。未來，定位潮流的購物中心如何與菜市場對應(yīng)的民生需求結(jié)合，在商圈中脫穎而出，仍是購物中心運營團隊需要思考的問題。 

引進老崇菜IP

摩方想用“老崇菜”的回歸活躍場內(nèi)氛圍。在摩方內(nèi)部，到處可見“崇文門菜市場回歸”的宣傳，在商場一層中庭還有不少崇文門菜市場的舊照片和介紹。據(jù)商場人員透露，崇文門菜市場將在今年底回歸，最終在商場B2層呈現(xiàn)。在走訪過程中，記者在B2層看到，目前整體區(qū)域已經(jīng)全部圍擋，處于裝修階段。

針對崇菜與摩方的分工，北京商報記者從崇文門菜市場董事長莊大雷處獲悉，崇文門菜市場的整體設(shè)計規(guī)劃由雙方共同完成，品牌輸出及部分經(jīng)典攤位的招商由崇菜負(fù)責(zé)，大眾化的攤位招商及業(yè)態(tài)組合則由摩方統(tǒng)一操作。莊大雷還透露，在未來的運營上，崇文門菜市場的檔口可能會與摩方樓上的餐廳相結(jié)合，設(shè)立特色產(chǎn)品的專柜等。

據(jù)了解，崇文門菜市場的商戶將統(tǒng)一使用菜市場的營業(yè)執(zhí)照，并進行統(tǒng)一收銀，按照租金與扣點的模式，兩者取高收取費用，這也是品牌進駐購物中心時雙方采用的常見合作方式；在宣傳營銷上，將通過潮流場景的打造、聯(lián)動商場商戶等方式。

摩方于2018年在崇文門菜市場原址開業(yè)，開業(yè)初期定位為小巧別致、魅力摩登的精品購物中心。彼時，崇文門商圈處于新世界百貨一家獨大的格局。想要打破這一格局，摩方圍繞年輕潮流的客群進行了運營和調(diào)整。開業(yè)初期，摩方引入的品牌整體呈現(xiàn)潮流前衛(wèi)的特點，零售和餐飲在商場業(yè)態(tài)中各占一半體量。不過，從崇文門商圈的特點來看，周邊大多為成熟社區(qū)，集中了不少中老年居民，和摩方的年輕潮流定位形成不小的反差。

從2018年開業(yè)到2020年左右，摩方開啟了大型調(diào)整，依舊圍繞契合年輕客群的需求，加大了潮流零售品牌和餐飲調(diào)整，其中日料、日式燒肉等餐廳的引入，與西北菜、串串香等進行了錯位發(fā)展，B1層也增加了不少快餐小吃，讓不少地鐵直通的消費者能夠留步。

菜場進購物中心

目前，大部分購物中心的地下樓層通常以超市、小吃商戶及生活服務(wù)等類型品牌為主，如與摩方相鄰的新世界百貨，其B1層開設(shè)了新世界超市、美發(fā)美甲和米村拌飯、馬記永牛肉面等簡餐品牌。不過，近些年來，地下樓層由于連通地鐵、美食城的聚客能力等因素，逐漸成為商場內(nèi)客流旺盛的區(qū)域，這也吸引一些快時尚服裝、黃金珠寶“下沉”，布局到地下樓層。

值得關(guān)注的是，在購物中心地下樓層打造菜市場的模式并不多見。在摩方運營的六年時間內(nèi)，原規(guī)劃的電影院和B2層空間一直未對外開放，這也導(dǎo)致場內(nèi)不少面積處于空置。在中國社區(qū)商業(yè)工作委員會專家委員潘好龍看來，此舉或是為了盤活場內(nèi)空置面積，同時，由于當(dāng)下許多大型賣場面臨轉(zhuǎn)型難題，該位置引進傳統(tǒng)商超并不一定理想。

區(qū)別于一般的菜市場，在購物中心地下樓層經(jīng)營的菜場難免會存在一定限制。潘好龍認(rèn)為，“菜市場經(jīng)營首先要有煙火氣，除了水果、蔬菜、主食、熟食制品之外，還需要有美食、小吃，而地下二層對于現(xiàn)場制售食品可能會有所限制”。

在國外市場，也有菜場進駐購物中心的嘗試，如日本伊勢丹百貨在地下樓層打造各種蔬菜商店、水果商店、甜點店以及各類炸物、海鮮等商品。其模式類似于菜市場，出售消費者日常所需的食品，但環(huán)境較干凈、整潔，售賣的食品中熟食占比較高，這也為國內(nèi)菜市場開進購物中心提供了思路。

有待深度磨合

 如今，在北京鼓勵“一圈一策”的發(fā)展下，崇文門商圈將建設(shè)特色主題街區(qū)，挖掘古建與藝術(shù)，打造花市燈會等重要節(jié)慶活動，進一步改善交通人車環(huán)境，讓崇文門成為活力時尚的美質(zhì)生活商圈。傳統(tǒng)菜市場與現(xiàn)代潮流購物中心嘗試融合，有望為周邊居民提供更多購物選擇。潘好龍認(rèn)為，崇文門周邊有著密集的居民區(qū)，摩方若打造符合民生需求的菜市場，將對崇文門商圈的消費內(nèi)容進行補充，有利于促進商圈業(yè)態(tài)的復(fù)合度。

崇菜將在原址回歸，滿足消費者情懷與期待，摩方則通過老北京符號進行引流，進一步盤活場內(nèi)資源，毋庸置疑，此次合作有望為雙方帶來相關(guān)價值。然而，菜市場進購物中心，同樣要考慮租金、運營成本、管理成本等因素，物業(yè)方也要考慮菜市場與場內(nèi)其他業(yè)態(tài)的融合，雙方合作能否實現(xiàn)良好經(jīng)營仍是未知。

如何彌合菜市場客群與商場整體客群值得項目方深思。中國商業(yè)聯(lián)合會專家委員會委員賴陽認(rèn)為，菜市場通常以社區(qū)、中老年客群為主，而摩方其余樓層的品牌未必與之匹配；同時，摩方內(nèi)部的業(yè)態(tài)組合缺乏內(nèi)在聯(lián)系，餐飲等大店將樓上的面積分割之后，留給消費者的可逛空間較少，消費者的體驗感大打折扣。“若菜市場開業(yè)后無法與其他樓層品牌有足夠的互動，以及場內(nèi)業(yè)態(tài)組合無法為消費者帶來更多體驗感，對整體的客流、業(yè)績幫助并不大。”賴陽說。

此外，生鮮經(jīng)營相比其他零售而言具有更大難度，也是對項目方運營能力的考驗。賴陽認(rèn)為，菜場的招商有許多講究，如何進行商戶的組合，其價格競爭力與品質(zhì)如何等，都是在外觀設(shè)計之外需要深思的內(nèi)容；而菜市場屬于低毛利領(lǐng)域，對于項目的直接貢獻(xiàn)是有限的。因此，摩方需要進一步思考客群的一致性以及業(yè)態(tài)組合難題。

北京商報記者 劉卓瀾 胡靜蓉