行業(yè)筑底徘徊，穩(wěn)健現(xiàn)金流和堅實財務基本面是企業(yè)發(fā)展的基礎。日前，新城控股公布了2023年度業(yè)績報告。從業(yè)績層面看，新城控股在2023年依舊保持了穩(wěn)健的經(jīng)營狀態(tài)。2023年，新城控股實現(xiàn)營業(yè)收入1192億元，實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤7.37億元；實現(xiàn)回款金額812億元，回款率達到了107%?；乜盥饰痪有袠I(yè)前列，持續(xù)保障現(xiàn)金流安全。

截至2023年末，新城控股在手現(xiàn)金余額190億元，經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為102億元，經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)六年為正。

商業(yè)貢獻度持續(xù)提升

商管毛利占比近33%

在2023年的業(yè)績表現(xiàn)中，新城控股“住宅+商業(yè)”雙輪驅動戰(zhàn)略再次得到了有力證明。

2023年，新城控股實現(xiàn)商業(yè)運營總收入113.24億元，同比增長13.17%；實現(xiàn)物業(yè)出租及管理收入106.31億元，同比增長15.26%；物業(yè)出租及管理業(yè)務毛利74.31億元，占新城控股總毛利由上年同期的28.95%提升至32.73%；物業(yè)出租及管理毛利率更是高達69.9%。

據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院測評，新城控股位列“2024房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)綜合實力TOP10”第4位，并連續(xù)八年蟬聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)運營榜TOP2，充分彰顯了新城控股良好的經(jīng)營表現(xiàn)及持續(xù)提升的商業(yè)運營實力。

新城控股從2008年開始涉足商業(yè)地產(chǎn)，經(jīng)過16年的迭代和發(fā)展，如今新城控股的商業(yè)板塊已步入收獲期。2020年開業(yè)規(guī)模突破百座，2022年運營總收入突破百億元……截至2023年底，新城控股在全國135個城市布局198座吾悅廣場，已開業(yè)吾悅廣場達161座，位居境內(nèi)外上市公司第一位。開業(yè)面積更是高達1499.11萬平方米，出租率96.48%。

新城控股董事長兼總裁王曉松在2023年中期業(yè)績會上提出“2023年新開業(yè)吾悅廣場20座、全年商業(yè)運營總收入110億元”的目標。如今來看，新城控股超額完成了上述目標。

在完成階段性目標后，新城控股試圖在商業(yè)領域尋求更進一步發(fā)展。2024年，新城控股計劃實現(xiàn)商業(yè)運營總收入125億元，計劃新開業(yè)吾悅廣場12座。

房地產(chǎn)行業(yè)波云詭譎，新城控股未來的路卻愈發(fā)清晰。王曉松此前曾提出“三個15年”：成立于1993年的新城控股，首個15年的利潤由住宅開發(fā)創(chuàng)造，第二個15年的利潤依靠商住雙輪驅動，第三個15年則更多通過商業(yè)管理獲得利潤。

如今，站在第三個15年的起點，新城控股也迎來商業(yè)運營的深度進階。

2023年是新城控股商業(yè)“深度運營”戰(zhàn)略升級元年。深度運營核心是以用戶思維為根本，通過數(shù)據(jù)賦能，組織更加豐富和匹配用戶需求的商業(yè)內(nèi)容，提高吾悅廣場服務能力和經(jīng)營坪效，實現(xiàn)吾悅廣場更大價值。

與傳統(tǒng)運營思路相比，深度運營致力于從空間運營到用戶運營、從招商思維到經(jīng)營思維、從客流營造到用戶服務的轉變，構建以用戶為核心，滿足業(yè)主、商家、用戶和商管等多方價值訴求的新型價值關系。

隨著“深度運營”戰(zhàn)略的持續(xù)落地，吾悅廣場的“安全墊”也將進一步增厚。截至目前，吾悅廣場年服務用戶達14.8億人次，會員基數(shù)超3000萬人，其中活躍會員突破2000萬人。

堅守“底線思維”

有息負債進一步壓降142億元

規(guī)模、盈利穩(wěn)健向好，逐漸在新城控股內(nèi)部形成正向循環(huán)。

截至2023年末，新城控股在手現(xiàn)金余額190億元，在手現(xiàn)金充裕；公司經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為102億元，經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)六年為正。

保持穩(wěn)健財務結構的同時，新城控股也在持續(xù)壓降有息負債。截至2023年末，新城控股融資余額為571億元，同比壓降142億元，有息負債水平保持低位。此外，合聯(lián)營權益有息負債降至52.08億元，債務結構進一步優(yōu)化。

作為行業(yè)里少數(shù)堅持“零違約”的民營房企之一，新城控股也一直堅守底線思維。2023年，新城控股如期償還境內(nèi)外公開市場債券共計107.45億元。2024年，新城控股需償還境內(nèi)外公開債僅51億元，對此，新城控股也表示，將確保每一筆債務如期兌付。

融資方面，2023年5月，新城控股境外子公司新城環(huán)球完成發(fā)行1億美元的無抵押固定利率債券；6月，新城控股成功發(fā)行11億元公司債；2023年7月、12月，新城控股在中債增全額擔保支持下，成功發(fā)行兩筆8.5億元中期票據(jù)。此外，2023年7月新城控股還成功發(fā)行一筆規(guī)模為13.16億元的綠色CMBS。

截至2023年末，新城控股整體平均融資成本進一步下降32個基點，為6.2%。

近期經(jīng)營性物業(yè)貸新規(guī)出臺，對于有持有資產(chǎn)的房企而言，無疑是拓寬融資渠道的利好。新城控股旗下在營吾悅廣場不僅能提供穩(wěn)定的經(jīng)營性現(xiàn)金流，也為新城控股的融資性現(xiàn)金流帶來重要補充。2023年，新城控股通過吾悅廣場為抵押物獲取的經(jīng)營性物業(yè)貸及其他融資約140億元。

在業(yè)內(nèi)人士看來，市場形勢復雜多變，穩(wěn)定的現(xiàn)金流是企業(yè)生存和發(fā)展的基礎。企業(yè)要想保持穩(wěn)定的現(xiàn)金流，就需要加強財務管理，提高資金利用效率，同時積極尋求多元化的資金來源。只有這樣，企業(yè)才能在市場波動中保持穩(wěn)定的運營狀態(tài)，為未來的發(fā)展打下堅實的基礎。

積極履行社會責任

全年交付超14萬套物業(yè)

壓降負債與債務兌付不負眾望，新城控股還表示，會積極履行社會責任，兌現(xiàn)客戶承諾。就目前房地產(chǎn)市場來說，交付是大部分業(yè)主關心的問題。2023年，新城控股響應政府“保交樓、穩(wěn)民生”要求，落實企業(yè)主體責任，將“保交付”工作列為公司運營管理的重中之重，全年已組織交付超14萬套物業(yè)。

今年1月，全球指數(shù)編制公司MSCI明晟上調(diào)了新城控股母公司“新城發(fā)展”的ESG評級，由BB級升至BBB級。此次評級上調(diào)主要基于新城發(fā)展在綠色建筑、健康與安全、產(chǎn)品安全與質(zhì)量、企業(yè)治理和企業(yè)行為等多個方面的表現(xiàn)。據(jù)MSCI的ESG評級報告，新城發(fā)展在各項ESG議題上的分數(shù)均有所提升，尤其在綠色建筑和企業(yè)治理方面表現(xiàn)突出。

低碳環(huán)保、可持續(xù)發(fā)展已是全球發(fā)展的主流趨勢。作為幸福生活的描繪者，新城控股踐行ESG理念，圍繞可持續(xù)發(fā)展的綠色理念和綠色認證體系不斷優(yōu)化發(fā)展方向，通過智慧科技、綠色生態(tài)、打造場景化空間等多元手段，為住宅、商業(yè)等多領域賦能，打造綠色、健康、低碳的城市生活。

早在2020年11月，新城發(fā)展便設立ESG管理委員會，并在綠色低碳領域持續(xù)發(fā)力。2022年5月，新城首次披露其綠色低碳品牌“新藍行動”，通過綠色建造的管理藍圖、綠色低碳的運維藍圖及綠色可持續(xù)的發(fā)展藍圖，實現(xiàn)新城控股綠色低碳的發(fā)展戰(zhàn)略。目前，新城控股在綠色建筑領域的深耕已獲得業(yè)界的廣泛認可。

圖片來源：企業(yè)供圖