資料圖 張笑嫣/攝

2010年，美國經(jīng)濟尚未從金融危機中恢復(fù)，大量中小企業(yè)破產(chǎn)倒閉，紐約曼哈頓閑置不少寫字樓。一位名為亞當(dāng)·諾伊曼的年輕人發(fā)現(xiàn)了商機，并低價接手一些空置房間，改造為小型辦公室出租給需要靈活空間的創(chuàng)業(yè)公司或個人，共享辦公鼻祖WeWork由此誕生。但時過境遷，WeWork在去年底難以為繼申請破產(chǎn)，五年前被掃地出門的諾伊曼希望引入外部資金支持收購該公司，讓W(xué)eWork擺脫破產(chǎn)。

引入外部資金

據(jù)知情人士周二透露， 諾伊曼新成立的房地產(chǎn)公司FlowGlobal試圖收購WeWork或其資產(chǎn)，并提供破產(chǎn)融資，以維持WeWork的運營。該消息引發(fā)WeWork股票2月6日飆升200%。

媒體報道稱諾伊曼的律師周一致信WeWork，聲稱丹尼爾·勒布（Daniel Loeb）的對沖基金Third Point將協(xié)助該交易融資。Third Point周二表示，目前與諾伊曼及其地產(chǎn)公司Flow進(jìn)行了“初步對話”，但并未做出任何財務(wù)承諾。

根據(jù)這封信，諾依曼試圖收購WeWork的努力遠(yuǎn)早于去年12月份，他在2022年10月就曾安排高達(dá)10億美元的融資，但被WeWork前CEO桑迪普·馬特拉尼拒絕。

據(jù)悉，諾伊曼已與WeWork的一些債權(quán)人進(jìn)行了對話，其中包括King Street Capital、Brigade Capital和BlackRock，但尚不清楚是否有人愿意支持他的計劃。WeWork表示，公司經(jīng)常收到外部收購的“意向表達(dá)”，為符合公司最佳利益，會對這些意向進(jìn)行審查。

自2019年首次公開募股失敗以來，WeWork的業(yè)務(wù)一直在下滑。由于疫情期間越來越多的人開始居家辦公，辦公空間需求驟減，該公司在長期租賃債務(wù)上損失慘重。最終，這家共享辦公鼻祖于2023年11月宣告破產(chǎn)。

在WeWork申請破產(chǎn)前不久，諾伊曼曾在一份聲明中說：“我相信，只要有正確的戰(zhàn)略和團(tuán)隊，通過重組的方式將使WeWork成功脫困。”

WeWork的發(fā)言人補充說：“我們繼續(xù)相信，我們目前的工作，即解決我們不可持續(xù)的租金開銷和重組公司的業(yè)務(wù)，將確保WeWork作為一家獨立、有價值、財務(wù)穩(wěn)健和可持續(xù)的公司，長期處于有利位置。”

跌落神壇

創(chuàng)立于美國紐約的WeWork被譽為“共享辦公鼻祖”。在其最初創(chuàng)立的2010年，美國金融危機的負(fù)面影響仍在持續(xù)，商業(yè)樓宇因企業(yè)倒閉潮而廣泛閑置，大量企業(yè)裁員，失業(yè)者變成自由職業(yè)者。

彼時，作為創(chuàng)始人的諾依曼主張“空間即服務(wù)”，宣稱要打造“實體社交網(wǎng)絡(luò)”，一個“讓人們生活而不僅僅是謀生的世界”。WeWork不僅裝修時尚、提供了靈活的租賃選擇，還會供應(yīng)免費的咖啡飲品，舉辦豐富的社區(qū)活動。

金融危機后，美國基準(zhǔn)利率長期處于較低水平，資本急于進(jìn)入私募市場謀求更高收益。在那個共享經(jīng)濟概念備受熱捧的年代，WeWork成了資本的寵兒，成立僅四年便躋身獨角獸行列。2019年，在大股東軟銀的一路“護(hù)航”下，WeWork的估值飆升至驚人的470億美元。

然而，WeWork在登上估值巔峰半年后，便一頭栽入漫長而陡峭的下墜階段。2019年8月，隨著首次公開募股(IPO)申請書的曝光，WeWork的連年虧損引發(fā)了市場對該公司盈利能力的擔(dān)憂。諾依曼的財務(wù)和領(lǐng)導(dǎo)能力等問題也被陸續(xù)曝出。同月，剛剛上市半年的優(yōu)步在跌破發(fā)行價后，出現(xiàn)了自公布財報以來的最大虧損。一時間，有關(guān)獨角獸泡沫破滅的討論十分熱烈。WeWork的上市計劃被無限期擱置。

此后，諾伊曼辭去CEO職務(wù)，新的管理層被引入，幫助重組公司的租賃業(yè)務(wù)。直到2021年10月，WeWork才終于以90億美元的估值成功上市?？缮鲜胁皇庆`藥，反而成了問題持續(xù)暴露的放大鏡。

全聯(lián)并購公會信用管理委員會專家委員安光勇表示，導(dǎo)致WeWork宣布破產(chǎn)的原因可能有多個。首先，WeWork在過去幾年中快速擴張，但管理不善，導(dǎo)致高昂的運營成本和巨額虧損。其次，WeWork的商業(yè)模式存在問題，其主要收入來源是長期租賃辦公空間，但其自身以短期租賃方式向客戶提供共享辦公服務(wù)，這導(dǎo)致了租金收入和租賃成本之間的不匹配。此外，諾伊曼的管理風(fēng)格和公司內(nèi)部文化也被認(rèn)為是導(dǎo)致破產(chǎn)的原因之一。

繼續(xù)共享模式？

與WeWork一同跌落神壇的，還有軟銀集團(tuán)。資料顯示，孫正義自WeWork融資開始，就瘋狂地進(jìn)行下注，投資總額高達(dá)180億美元，成為孫正義最不堪回首的一筆投資。同時，受累于WeWork，孫正義操盤的愿景基金于2019年三季度出現(xiàn)巨額虧損，也由此拖累軟銀集團(tuán)遭遇14年來的首個季度虧損。

近期還有報道稱，軟銀公司表示將通過一個新成立的部門接管WeWork在日本的業(yè)務(wù)。接管后，軟銀將全面負(fù)責(zé)后者日本分公司的日常運營和管理。

對于未來，安光勇表示，共享辦公仍然可以是一門好生意，但需要注意商業(yè)模式的合理性和可持續(xù)性。企業(yè)在度過困境后，可以考慮以下幾點。首先，加強財務(wù)管理，降低運營成本，提高盈利能力。其次，優(yōu)化商業(yè)模式，尋找更穩(wěn)定和可持續(xù)的收入來源。例如，可以考慮與企業(yè)簽訂長期租賃合同，提供增值服務(wù)等。此外，共享辦公企業(yè)還可以通過提供更加個性化和專業(yè)化的服務(wù)，滿足客戶多樣化的需求，提高客戶黏性和滿意度。最后，加強管理能力和公司內(nèi)部文化建設(shè)，確保企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

深度參與過房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等研究評價項目的建誠晟業(yè)總經(jīng)理苑承建則指出，共享辦公模式剛開始盛行時，主打的是靈活的辦公位置租賃和公共空間的復(fù)合使用，對于創(chuàng)業(yè)者和部分小微企業(yè)有較強的吸引力，但因其開放的辦公空間，也導(dǎo)致企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模后會選擇離開，單獨租賃辦公室。再加上近年來全球經(jīng)濟普遍面臨較大的下行壓力，新創(chuàng)企業(yè)明顯減少，辦公室租金持續(xù)下降，辦公空間供應(yīng)長期居高不下。

苑承建進(jìn)一步表示，共享辦公空間盈利主要來自租金差額和公共服務(wù)收費，但絕大多數(shù)是租金差額，共享辦公空間在裝修時將空間改造為會議洽談室、公共活動交流空間等，但并未能在租金上帶來明顯的溢價，降低了空間坪效，影響了企業(yè)經(jīng)營。共享辦公企業(yè)目前普遍遇到了經(jīng)營困難和轉(zhuǎn)型瓶頸，企業(yè)應(yīng)該在市場需求研判、空間布局設(shè)計、產(chǎn)品定位和物業(yè)價值判斷方面進(jìn)行更加專業(yè)、精細(xì)化管控，明確項目定位，或為大型企業(yè)解決辦公空間，或主打經(jīng)濟型，為小微企業(yè)辦公提供復(fù)合空間。

北京商報記者 方彬楠 趙天舒/文 張笑嫣/攝