隨著美聯(lián)儲(chǔ)不斷激進(jìn)加息，美國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款利率隨之飆升。據(jù)《抵押貸款新聞日?qǐng)?bào)》（Mortgage News Daily）的數(shù)據(jù)，美國(guó)30年期固定抵押貸款利率周三觸及8%，為2000年以來首次。

就在兩年前，30年期固定抵押貸款利率的平均水平還僅為3%。這意味著，如果買家支付20%的首付款購(gòu)買價(jià)值40萬美元的房屋，那么當(dāng)前的每月房貸支出將比兩年前多出近1000美元。

星圖金融研究院研究員武澤偉對(duì)北京商報(bào)記者表示，美聯(lián)儲(chǔ)加息導(dǎo)致基準(zhǔn)利率走高，必然會(huì)導(dǎo)致10年國(guó)債收益率走高。而抵押貸款利率往往追隨10年期美國(guó)國(guó)債的收益率，因此連帶著抵押貸款利率也隨之升高。

最近一段時(shí)間以來，由于市場(chǎng)對(duì)美聯(lián)儲(chǔ)“長(zhǎng)期高息（higher-for-longer）”的預(yù)期逐漸升溫，美債的拋售導(dǎo)致美債收益率大幅走高，從而推高了利率。周三，美國(guó)國(guó)債收益率攀升，在美聯(lián)儲(chǔ)官員有關(guān)利率將在更長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)保持在較高水平的講話令國(guó)債承壓的情況下，市場(chǎng)對(duì)政府發(fā)債的擔(dān)憂加劇。10年期美國(guó)國(guó)債收益率升至4.902%，為2007年7月以來的最高收盤水平。

不過，武澤偉也提到，10年美債收益率還與美債供給、投資者預(yù)期相關(guān)，而后者則主要依據(jù)美國(guó)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)、美聯(lián)儲(chǔ)政策取向等因素預(yù)測(cè)。近來10年美債收益率走高就主要是由于美債供給大增、中日等海外買家和美國(guó)國(guó)內(nèi)買家購(gòu)買力度減弱，以及美國(guó)經(jīng)濟(jì)超預(yù)期，導(dǎo)致投資者擔(dān)憂美聯(lián)儲(chǔ)將采取更為強(qiáng)硬的政策。

房貸利率一再走高，樓市買家望而卻步，貸款申請(qǐng)數(shù)量降至28年來最低點(diǎn)。具體來看，美國(guó)抵押貸款銀行家協(xié)會(huì)（MBA）的數(shù)據(jù)顯示，截至10月13日當(dāng)周，美國(guó)抵押貸款申請(qǐng)活動(dòng)指數(shù)下降6.9%至166.9，創(chuàng)1995年5月以來新低；當(dāng)周購(gòu)房貸款申請(qǐng)則下降5.6%，創(chuàng)1995年2月以來的新低。

對(duì)美國(guó)普通工薪階層來說，擁有住房變得越來越困難。路透社報(bào)道中稱，如此高的抵押貸款利率表明，美國(guó)低迷的樓市短期內(nèi)不會(huì)得到緩解。全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(huì)（NAR）首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Lawrence Yun在一份聲明中表示，“一些潛在的購(gòu)房者正暫停動(dòng)作，重新調(diào)整他們的預(yù)期。很明顯，住房庫(kù)存增加和利率改善對(duì)于重振房地產(chǎn)市場(chǎng)至關(guān)重要”。

據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Redfin的經(jīng)濟(jì)研究負(fù)責(zé)人Chen Zhao估計(jì)，2023年美國(guó)成屋銷售總量預(yù)計(jì)將為410萬套左右，這將是自2008年雷曼兄弟倒閉并引發(fā)全球金融危機(jī)以來年度銷量的最低水平。

在購(gòu)房融資成本高昂以及市場(chǎng)深度凍結(jié)的情況下，房屋建筑商信心降至10個(gè)月來最低水平。上周，Redfin的購(gòu)房者需求指數(shù)（Homebuyer Demand Index）跌至近一年來的最低水平。穆迪策略師近日在一份報(bào)告中指出，過去幾年，美國(guó)每個(gè)州的住房負(fù)擔(dān)能力都在下降，而且看不到緩解的跡象。

武澤偉表示，美國(guó)房貸利率走高，必然會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房者負(fù)擔(dān)加重，這對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)需求是重大打擊。美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）的數(shù)據(jù)顯示，家庭擁有住房的能力目前處于10年來的最低水平。

美銀證券（Bank of America Securities）的美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家Jeseo Park和Michael Gapen在一份報(bào)告中寫道：“回顧以往的房地產(chǎn)衰退，我們認(rèn)為與2008年的房地產(chǎn)崩盤相比，上世紀(jì)80年代更像當(dāng)今的市場(chǎng)。不過，由于利率可能在更長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)保持在高位，我們對(duì)未來可能出現(xiàn)的動(dòng)蕩持謹(jǐn)慎態(tài)度。”

路透社稱，除非債市出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)導(dǎo)致美債收益率回落，否則短期內(nèi)美國(guó)購(gòu)房者的借貸成本似乎不太可能回落。上周以來，包括有著“恐怖數(shù)據(jù)”之稱的美國(guó)零售數(shù)據(jù)在內(nèi)，美國(guó)一系列經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)再次超出市場(chǎng)普遍預(yù)期，導(dǎo)致市場(chǎng)對(duì)美聯(lián)儲(chǔ)進(jìn)一步加息的預(yù)期再次升溫，各期限美債收益率再次上漲。例如，美國(guó)人口普查局10月18日公布的數(shù)據(jù)顯示，9月份美國(guó)的新屋開工再次上漲；作為未來住房指標(biāo)的營(yíng)建許可雖然下降，但降幅低于預(yù)期。

美銀預(yù)計(jì)，美聯(lián)儲(chǔ)將在11月加息25個(gè)基點(diǎn)，并于明年6月開始降息。到2024年底，該行預(yù)計(jì)利率將下降0.75%，然后在2025年再下降1%。“在那之前，請(qǐng)堅(jiān)持住。這可能是一段顛簸的旅程。”分析師們寫道。

北京商報(bào)記者 方彬楠 趙天舒/文 壹圖網(wǎng)/圖