年報(bào)難產(chǎn)后，祥生的自救之路也被堵上。近日，華潤(rùn)萬(wàn)象生活公告稱，終止此前宣布的收購(gòu)浙江祥生物業(yè)服務(wù)有限公司全部股權(quán)交易。此次交易的終止，也意味著祥生控股集團(tuán)通過(guò)出售物業(yè)資產(chǎn)“回血”的計(jì)劃落空了。對(duì)于凈負(fù)債率已達(dá)168%的祥生而言，在迎來(lái)杯水車薪的地產(chǎn)紓困穩(wěn)保產(chǎn)業(yè)基金“他救”之后，如今留給它最大的一條自救之路也被堵上了。

兩個(gè)壞消息

近期，祥生控股集團(tuán)接連傳出兩個(gè)壞消息。

3月21日，祥生控股集團(tuán)公告稱，預(yù)計(jì)無(wú)法按照港交所的規(guī)定在2023年3月31日前刊登2022年全年業(yè)績(jī)，股票將于4月3日上午9時(shí)起停牌，直至年報(bào)發(fā)出。

年報(bào)之所以“難產(chǎn)”，祥生控股集團(tuán)方面的解釋是——缺人、缺“時(shí)間”。由于隨著多個(gè)部門（包括財(cái)務(wù)部及運(yùn)營(yíng)管理部）的關(guān)鍵團(tuán)隊(duì)人員近期辭任，人力不足，導(dǎo)致祥生控股集團(tuán)及其核數(shù)師難以對(duì)集團(tuán)截至2022年12月31日止財(cái)政年度合并財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行審計(jì)工作。

另一方面，祥生控股集團(tuán)董事會(huì)及管理層正投入大量時(shí)間及精力處理針對(duì)公司的清盤呈請(qǐng)，并與集團(tuán)的國(guó)內(nèi)外債權(quán)人進(jìn)行磋商，以尋求令人滿意的債務(wù)重組方案。

2022年9月，因涉及未償還債務(wù)5000萬(wàn)美元，祥生控股集團(tuán)遭債權(quán)人提交清盤呈請(qǐng)。彼時(shí)也因此有過(guò)短暫停牌。

根據(jù)港交所《上市規(guī)則》，若上市公司持續(xù)停牌18個(gè)月，港交所便有權(quán)將其除牌，截至目前，已有十多家在港上市內(nèi)地房企存在除牌風(fēng)險(xiǎn)。目前也有成功復(fù)牌的案例，停牌近一年后，佳兆業(yè)在眾多出險(xiǎn)房企中率先復(fù)牌，但也有房企逼近除牌“大限”，如2021年9月20日停牌的新力控股。

地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示，阻礙復(fù)牌的原因，最主要是年報(bào)“難產(chǎn)”，但對(duì)于深陷流動(dòng)性危機(jī)的出險(xiǎn)房企而言，復(fù)牌的首要任務(wù)，還是要在債務(wù)化解方面取得重大突破。

為籌措資金紓解債務(wù)壓力，祥生控股集團(tuán)也走上了“賣子”求生之路，于2022年9月選擇向華潤(rùn)萬(wàn)象生活轉(zhuǎn)讓全部物業(yè)股權(quán)及關(guān)聯(lián)方債務(wù)，交易代價(jià)約10.37億元，但最終未能如愿。

3月28日，華潤(rùn)萬(wàn)象生活公告稱，終止此前宣布的收購(gòu)浙江祥生物業(yè)服務(wù)有限公司全部股權(quán)交易。此次交易的終止，也意味著祥生控股集團(tuán)通過(guò)出售物業(yè)資產(chǎn)“回血”的計(jì)劃落空了，這對(duì)于深陷流動(dòng)性危機(jī)的祥生來(lái)說(shuō)無(wú)疑是雪上加霜。

重找買家并不容易

歷時(shí)近半年時(shí)間，祥生控股集團(tuán)的“賣子”計(jì)劃還是以失敗告終，如今交易中止，祥生控股集團(tuán)旗下的物業(yè)板塊也面臨或自營(yíng)、或重尋買家的命運(yùn)，但二者的狀況都不容樂(lè)觀。

北京商報(bào)記者了解到，2021年5月，祥生控股集團(tuán)旗下的祥生活服務(wù)向港交所遞交了招股書(shū)，當(dāng)年11月22日通過(guò)聆訊，但僅過(guò)了不到一個(gè)月，通過(guò)了港交所聆訊的祥生活服務(wù)招股書(shū)轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;失效”狀態(tài)。

彼時(shí)祥生活服務(wù)回應(yīng)稱，祥生活服務(wù)上市不是目的，只是促進(jìn)公司穩(wěn)健發(fā)展的手段之一。未來(lái)將持續(xù)關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，選擇更好的時(shí)機(jī)推進(jìn)上市計(jì)劃，以獲得市場(chǎng)予以更優(yōu)、更合理的估值。

高估值的預(yù)期，推動(dòng)當(dāng)時(shí)不少房企積極分拆旗下物業(yè)上市，一時(shí)掀起了“物管”浪潮，大魚(yú)吃小魚(yú)的并購(gòu)也屢見(jiàn)不鮮。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年物業(yè)管理行業(yè)已披露相關(guān)信息的并購(gòu)交易達(dá)77宗，涉及并購(gòu)方36家物業(yè)企業(yè)；交易金額約362.5億元，相比2020全年交易總額大幅增長(zhǎng)約243%。

但進(jìn)入2022年后，物管企業(yè)估值出現(xiàn)大幅回調(diào)，收并購(gòu)熱度也有所減弱。2022年，物管行業(yè)的并購(gòu)交易僅31宗，交易金額約106.3億元，相比2021全年交易總額大幅收縮約70.8%。

“可以看到當(dāng)前物企并購(gòu)熱情有所下降，行業(yè)整體的并購(gòu)數(shù)量和金額也在減少。頭部物企之前‘吃’得夠飽，經(jīng)過(guò)上輪熱度后，對(duì)于規(guī)模追求也回歸理性。”中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓指出，物企與房企母公司關(guān)聯(lián)度很高，雖然市場(chǎng)正在轉(zhuǎn)好，但各大房企還存在流動(dòng)性緊張的情況。目前有能力出手的也僅有頭部幾家，因此祥生控股集團(tuán)再次“賣子”短期內(nèi)并不容易找到合適的買家。

謝逸楓稱，對(duì)于收購(gòu)方來(lái)說(shuō)，目前市場(chǎng)標(biāo)的不乏優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，考慮價(jià)格的同時(shí)，也會(huì)格外注重安全性。

據(jù)此前招股書(shū)披露，2018-2020年，祥生活服務(wù)分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)收2.45億元、3.39億元及4.59億元。其中，祥生控股集團(tuán)及其合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司，還有祥生控股集團(tuán)創(chuàng)始人陳國(guó)祥控制的其他實(shí)體所開(kāi)發(fā)物業(yè)提供的服務(wù)產(chǎn)生總收入分別為1.97億元、3.12億元、4.27億元，分別占同期營(yíng)收的80.4%、92%、93%。

可以看到，在母公司遭遇流動(dòng)性危機(jī)后，依靠母公司存活的祥生活服務(wù)也難有“造血”能力。

自救之路難在哪

祥生控股集團(tuán)的流動(dòng)性危機(jī)距今已經(jīng)爆發(fā)一年有余，從2022年3月正式“官宣”后，該公司的好消息并不多。

2022年3月，祥生控股集團(tuán)公告披露，未能按期支付2億美元債的1200萬(wàn)美元利息。但彼時(shí)，公告稱只是“流動(dòng)性出現(xiàn)階段性問(wèn)題”，祥生控股集團(tuán)也向外界傳達(dá)了“絕對(duì)不躺平”的態(tài)度。但因該筆債券違約，導(dǎo)致后續(xù)祥生控股集團(tuán)的其他優(yōu)先票據(jù)交叉違約。

祥生控股集團(tuán)發(fā)布的最近一期財(cái)報(bào)顯示，截至2022年6月30日止的6個(gè)月內(nèi)，祥生控股集團(tuán)約68.62億元的債務(wù)已違約或交叉違約。截至2022年6月末，祥生控股集團(tuán)約161.73億元的債務(wù)將于一年內(nèi)到期，同期現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅為14.73億元，資金缺口高達(dá)147億元。

面對(duì)流動(dòng)性危機(jī)，祥生控股集團(tuán)也開(kāi)啟一系列的“自救”行動(dòng)，包括但不限于資產(chǎn)變賣、折價(jià)促銷等。“尋找合適的機(jī)會(huì)，出售若干項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司的股權(quán)，以產(chǎn)生額外的現(xiàn)金流入。”被祥生控股集團(tuán)作為改善財(cái)務(wù)狀況的重要措施之一。有媒體不完全統(tǒng)計(jì)，2022年祥生控股集團(tuán)累計(jì)對(duì)外售出超過(guò)17億元資產(chǎn)，但與巨大的資金缺口相比，依然杯水車薪。現(xiàn)如今，最優(yōu)質(zhì)的物業(yè)資產(chǎn)也賣不動(dòng)了。

銷售方面，2023年前2個(gè)月，祥生控股集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售總額約33.19億元，同比下降47.8%。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，銷售承壓、資產(chǎn)出售遇阻，目前祥生控股集團(tuán)只能通過(guò)債務(wù)重組獲得喘息。對(duì)于出險(xiǎn)房企來(lái)說(shuō)，在重組談判過(guò)程中，最重要的還是有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的增信，不然也不容易打動(dòng)債權(quán)人。

2月20日晚間，祥生控股集團(tuán)發(fā)布公告稱，公司正就5筆美元債啟動(dòng)重組程序，合計(jì)超過(guò)6.4億美元。北京商報(bào)記者注意到，其中有4筆美元債已是逾期狀態(tài)，合計(jì)約4.4億美元，另一筆美元債將在2023年8月到期，金額為2億美元。

美元債重組、被債權(quán)人申請(qǐng)“清盤”，祥生的自救博弈還在繼續(xù)。

祥生的自救之路有多難？就物業(yè)收購(gòu)暫停的影響、美元債重組等問(wèn)題，北京商報(bào)記者試圖與祥生控股集團(tuán)方面取得聯(lián)系，按照官網(wǎng)上的電話打過(guò)去后——“對(duì)不起，您所撥打的用戶未交電話費(fèi)”。

北京商報(bào)記者 王寅浩