經(jīng)過(guò)短暫的供應(yīng)“斷檔期”后，“金九”期間，北京一批新房項(xiàng)目正在火速進(jìn)場(chǎng)。北京商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，9月剛剛過(guò)半，已有13個(gè)項(xiàng)目對(duì)外公示預(yù)售許可信息，相較于過(guò)往幾個(gè)月份，開(kāi)發(fā)商的推盤(pán)速度明顯加快。而在新、老項(xiàng)目集中加推之際，還有更多的項(xiàng)目相繼曝光案名、開(kāi)放樣板間并同步啟動(dòng)蓄客，意欲盡快加入“金九銀十”營(yíng)銷及去化大戰(zhàn)。面對(duì)“金九銀十”這一傳統(tǒng)銷售旺季，顯然，布局京城的一眾開(kāi)發(fā)商們已經(jīng)逐漸進(jìn)入“搶收金九”的戰(zhàn)備狀態(tài)。

拿證提速

據(jù)北京商報(bào)記者梳理，9月截至16日，已有13個(gè)項(xiàng)目對(duì)外公示預(yù)售許可信息，具體包括：保利·錦上中建·京西印玥、北京建工·璟玥林汐、金融街武夷·融御、萬(wàn)科城市之光·東望、金茂北京國(guó)際社區(qū)、中建宸廬、合生·金茂東叁金茂府、景澤園等。從最新獲批預(yù)售的項(xiàng)目來(lái)看，涉及朝陽(yáng)、豐臺(tái)、房山、通州、順義、懷柔等多個(gè)區(qū)域。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年6月共有11個(gè)新房項(xiàng)目獲得預(yù)售許可，7月及8月分別有8個(gè)和9個(gè)項(xiàng)目獲批預(yù)售。從新盤(pán)取證數(shù)量來(lái)看，9月以來(lái)，開(kāi)發(fā)商的推盤(pán)速度已經(jīng)明顯加快，不僅半月取證項(xiàng)目幾乎超過(guò)了過(guò)往幾個(gè)月的月度數(shù)值，單日拿證項(xiàng)目最高也達(dá)到了3個(gè)。

如，9月13日，北京市住建委網(wǎng)站公示了3個(gè)項(xiàng)目的預(yù)售許可信息，分別為保利·錦上、中建·京西印玥、北京建工·璟玥林汐，三個(gè)項(xiàng)目共計(jì)批準(zhǔn)入市1859套房源；在9月7日，金融街武夷·融御、萬(wàn)科城市之光·東望、金茂北京國(guó)際社區(qū)三個(gè)項(xiàng)目也獲批預(yù)售，合計(jì)批準(zhǔn)入市1708套房源。

“9月以來(lái)，開(kāi)發(fā)商確實(shí)明顯提速推盤(pán)。一方面，今年5月首批集中供地的地塊陸續(xù)上市；另一方面，此前一些老項(xiàng)目也在陸續(xù)推出后期的一些貨量。” 合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅向北京商報(bào)記者表示，進(jìn)入傳統(tǒng)“金九銀十”營(yíng)銷旺季，布局京城、手有存貨的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始籌謀起“金九”搶收。

據(jù)北京商報(bào)記者梳理，在9月獲批預(yù)售的新房項(xiàng)目中，新盤(pán)、老盤(pán)大概各占一半。今年“金九”期間，新、老在售項(xiàng)目均包含在內(nèi)，預(yù)計(jì)北京將有近20個(gè)項(xiàng)目同臺(tái)“攬客”。

“搶收”的考量

“今年受集中供地影響，北京在土地供應(yīng)方面存在一段時(shí)間的‘斷檔期’，期間產(chǎn)生了一個(gè)‘空窗’，由此也造成了新盤(pán)上市的 ‘空窗期’。進(jìn)入‘金九’以來(lái)，不管是新盤(pán)啟動(dòng)還是老盤(pán)加推，都希望借助這段時(shí)間的窗口期，實(shí)現(xiàn)更好的去化表現(xiàn)。”郭毅直言，和往年一樣，開(kāi)發(fā)商在 “金九”期間快速入市，就是為了在“金九銀十”開(kāi)端沖刺業(yè)績(jī)。

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩也指出，目前全國(guó)樓市正進(jìn)入“高位回調(diào)階段”。企業(yè)融資端持續(xù)承壓，在償債、拿地等多方面均需要現(xiàn)金流支撐。因此，面對(duì)傳統(tǒng)銷售節(jié)點(diǎn)，房企為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)不確定性、確保年度銷售任務(wù)達(dá)成、穩(wěn)定回籠資金以及為年底拿地準(zhǔn)備籌碼，將加大營(yíng)銷及推盤(pán)力度。

越來(lái)越多的項(xiàng)目也開(kāi)始進(jìn)入“入市銷售倒計(jì)時(shí)”。北京商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，自今年5月北京啟動(dòng)首批次集中供地、出讓30宗地塊以來(lái)，已有24個(gè)項(xiàng)目先后曝光案名，不少項(xiàng)目也在“金九”前后流出戶型資料，并陸續(xù)開(kāi)放售樓處。記者于9月15日獲悉，朝陽(yáng)壹號(hào)、朝陽(yáng)一墅等項(xiàng)目的售樓處及樣板間將在19日、20日正式開(kāi)放。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，伴隨著這部分項(xiàng)目相繼入市，今年北京加入“金九銀十”營(yíng)銷大戰(zhàn)的項(xiàng)目陣容有望進(jìn)一步擴(kuò)大。

當(dāng)下，開(kāi)盤(pán)加推、大促去化，顯然已經(jīng)成為開(kāi)發(fā)商的銷售共識(shí)。尤其是在限制售價(jià)、配建公租房、配建國(guó)際人才社區(qū)、政府持有產(chǎn)權(quán)、高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案等多重因素影響下，業(yè)內(nèi)更是普遍認(rèn)為，房企在京利潤(rùn)空間已被大為壓縮，對(duì)于布局京城的開(kāi)發(fā)商而言，把握好每一個(gè)銷售節(jié)點(diǎn)、做好銷售的提前排布都至關(guān)重要。據(jù)悉，北京首批集中供地呈現(xiàn)低溢價(jià)、“個(gè)性化”調(diào)控等特點(diǎn)，從成交溢價(jià)率來(lái)看，30宗宅地整體溢價(jià)率為6.4%，較2020年全年成交溢價(jià)率降低7.4個(gè)百分點(diǎn)。

9月只是北京市場(chǎng)的第一個(gè)供應(yīng)高峰，更多房源供應(yīng)還在后面。據(jù)幸福里研究院預(yù)測(cè)，接下來(lái)，首批集中供地項(xiàng)目還有24個(gè)將在10月、11月陸續(xù)開(kāi)盤(pán)。此外，10月中旬，北京第二批集中供地即將出讓，43宗地塊等待入市。在幸福里研究院分析師路巖看來(lái)，新房放量供應(yīng)將利好購(gòu)房者，選擇性增多，且不排除項(xiàng)目有優(yōu)惠釋放。但對(duì)項(xiàng)目而言，供應(yīng)量大的區(qū)域，必然會(huì)短兵相接。

信貸收緊“金九”或成色不足

盡管1-8月北京新建住宅成交量創(chuàng)下了最近八年來(lái)的最高紀(jì)錄，達(dá)到了42724套，不過(guò)也有分析人士基于當(dāng)前市場(chǎng)的下行態(tài)勢(shì)，對(duì)今年“金九”的成色并不看好。

“在房貸收緊、嚴(yán)堵‘假離婚’買房、二手房市場(chǎng)下行等因素疊加影響下，‘金九銀十’的成色大概率上會(huì)不足。” 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉如是說(shuō)道。

張大偉向北京商報(bào)記者表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心是信貸，信貸收緊已從華東、華南逐漸影響到華北，北京當(dāng)下二手房放款周期也普遍在3個(gè)月以上。二手房交易放緩影響資金、購(gòu)房資格，置換型購(gòu)房客群的新房需求也在萎縮。加上第一輪集中供地項(xiàng)目已井噴供應(yīng)，市場(chǎng)已從上半年的“供不應(yīng)求”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;供大于求”。

路巖也認(rèn)為，近幾年樓市傳統(tǒng) “金九銀十”概念正在弱化，開(kāi)發(fā)商集中供應(yīng)、區(qū)域去化壓力加大之外，樓市整體調(diào)控也在趨緊，預(yù)計(jì)北京樓市不會(huì)過(guò)度升溫。

“隨著首批供地項(xiàng)目陸續(xù)入市，后續(xù)能看到一些熱銷盤(pán)出現(xiàn)，或?qū)?dòng)北京今年四季度成交量出現(xiàn) ‘翹尾’局面。但基于區(qū)域供應(yīng)的增加、競(jìng)品項(xiàng)目的出現(xiàn)，預(yù)計(jì)北京樓市成交分化也將相對(duì)明顯。” 郭毅說(shuō)道。 

談及“金九”銷售層面可能存在的壓力，郭毅認(rèn)為，同一區(qū)域內(nèi)的競(jìng)品之間競(jìng)爭(zhēng)或?qū)⒓觿?，這將反過(guò)來(lái)倒推市場(chǎng)、倒推開(kāi)發(fā)商去更加精細(xì)地了解客戶需求，為購(gòu)房者提供真正滿足全家庭生活需求的產(chǎn)品。

據(jù)悉，在北京首批供應(yīng)的30宗土地中，朝陽(yáng)區(qū)占到了10宗；根據(jù)北京第二批次的供地掛牌信息，在擬出讓的43宗土地中，朝陽(yáng)區(qū)也是供應(yīng)數(shù)量最多的區(qū)域，掛牌土地?cái)?shù)量為11宗，分別位于十八里店、管莊、王四營(yíng)和孫河鄉(xiāng)前葦溝。在郭毅看來(lái)，未來(lái)一段時(shí)間，伴隨著更多新地塊的加快入市，朝陽(yáng)區(qū)將成為購(gòu)房者的一大熱門(mén)置業(yè)板塊。

“朝陽(yáng)在最近五到八年左右時(shí)間里，供地量非常少，只有個(gè)位數(shù)新盤(pán)入市。疊加首批供應(yīng)土地及正在路上的第二批次掛牌地塊，朝陽(yáng)區(qū)蟄伏已久的潛在‘賣舊買新’的改善升級(jí)需求，有望被進(jìn)一步激活。”郭毅說(shuō)道。北京商報(bào)記者 盧揚(yáng) 榮蕾