四年前因一舉斬獲北京首批限競(jìng)房而備受關(guān)注的房山良鄉(xiāng)板塊，已經(jīng)進(jìn)入現(xiàn)房銷售階段。

不僅如此，在去年4月23日，房山區(qū)良鄉(xiāng)鎮(zhèn)FS04-0100-6056等地塊成功出讓后，房山良鄉(xiāng)板塊正式聚齊了金樾和著、旭輝城、中駿云景臺(tái)、恒大御峰等限競(jìng)房“四兄弟”，粗略計(jì)算一下，幾個(gè)項(xiàng)目帶來(lái)近5000套房源的供應(yīng)，這個(gè)區(qū)域也再次熱鬧起來(lái)。

受新項(xiàng)目入市沖擊，房山良鄉(xiāng)板塊的限競(jìng)房掀起價(jià)格戰(zhàn)，單價(jià)“2W+”，讓該板塊重回公眾視野。 

作為平抑房?jī)r(jià)的穩(wěn)定器，限競(jìng)房一直扮演著至關(guān)重要的角色，但受供應(yīng)量井噴、同質(zhì)化嚴(yán)重等問(wèn)題限制，其同時(shí)也面臨著去化難題。如今房山良鄉(xiāng)的“2W+”，再次壓低了剛需客上車的門檻，那么“2W+”的項(xiàng)目又該如何選？ 

區(qū)位：六環(huán)外

距良鄉(xiāng)主城區(qū)5公里

2017年伊始，房山良鄉(xiāng)出讓兩宗限競(jìng)房地塊，分別被“旭輝+金地”聯(lián)合體以及“中海+首開+保利+龍湖”聯(lián)合體競(jìng)得，兩宗地塊商品住房銷售均價(jià)不超過(guò)38994元/平方米，且最高銷售單價(jià)不得超過(guò)40944元/平方米。作為北京第一批限競(jìng)房項(xiàng)目，旭輝城在拿地時(shí)候備受關(guān)注。 

“當(dāng)時(shí)我們?nèi)ゴ蚵牐o的說(shuō)法是可能需要先排卡，因?yàn)樘珦屖帧?rdquo;曾經(jīng)有購(gòu)房意愿的旭輝老業(yè)主如此反映。

然而，拿地兩個(gè)月后，被稱為史上最嚴(yán)的“317新政”落下，包括二套房最低首付比例提高至六成、最高貸款年限由30年降至25年，同時(shí)對(duì)企業(yè)購(gòu)房實(shí)施限售，期限為三年等。

與市場(chǎng)迅速降溫一致的，還有旭輝城不斷延期的入市計(jì)劃和銷售價(jià)格。

2018年6月，拿地一年半的旭輝城終于開盤，同月開盤的還有僅一路之隔的金樾和著，隨后的三年間，兩個(gè)項(xiàng)目鏖戰(zhàn)同一板塊。

據(jù)媒體報(bào)道稱，旭輝城首批業(yè)主大部分是在2018年8月以3.8萬(wàn)元/平方米左右的價(jià)格購(gòu)房，但去年春天，該項(xiàng)目便降至2.9萬(wàn)元/平方米。最新一期領(lǐng)證的網(wǎng)簽均價(jià)僅為2.7萬(wàn)元/平方米。

高點(diǎn)拿地、遭遇調(diào)控、配套落后是旭輝城等2017年初拿地的良鄉(xiāng)限競(jìng)房通病。

自中駿云景臺(tái)以2.8萬(wàn)元/平方米入市，本就去化艱難的區(qū)域，再次拉開價(jià)格戰(zhàn)。這讓其他限競(jìng)房項(xiàng)目不得不跟進(jìn)，房山良鄉(xiāng)板塊也正式進(jìn)入“2W+”時(shí)代。

不同的是，金樾和著、旭輝城目前處于現(xiàn)房銷售階段，而中駿云景臺(tái)、恒大御峰則是剛?cè)刖值?ldquo;新人”，處于期房銷售階段。

配套：商業(yè)有待完善

距地鐵站開車20分鐘

“價(jià)格是房山良鄉(xiāng)板塊限競(jìng)房項(xiàng)目的核心優(yōu)勢(shì)。”上述兩個(gè)現(xiàn)房項(xiàng)目的銷售也承認(rèn)，一輪又一輪的價(jià)格戰(zhàn)后，“如今項(xiàng)目去化有了一個(gè)明顯進(jìn)度，再加上市場(chǎng)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象，不但各種優(yōu)惠政策都收回了，項(xiàng)目銷售單價(jià)也普遍上浮1000元左右。”

即便如今價(jià)格有所上調(diào)，房山良鄉(xiāng)板塊的限競(jìng)房仍占據(jù)價(jià)格優(yōu)勢(shì)。北京商報(bào)記者注意到，與四個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目同位置的還有一個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目——金悅嘉苑，其銷售均價(jià)為2.6萬(wàn)元/平方米，購(gòu)房人占80%的產(chǎn)權(quán)，按全產(chǎn)權(quán)價(jià)格計(jì)算，該項(xiàng)目銷售均價(jià)達(dá)到3.25萬(wàn)元/平方米。換句話說(shuō)，目前房山良鄉(xiāng)板塊的限競(jìng)房?jī)r(jià)格，基本上與區(qū)域內(nèi)共有產(chǎn)權(quán)房持平，部分甚至比共有產(chǎn)權(quán)房還要低，更不用說(shuō)品質(zhì)方面的差距了。

最最最重要的一點(diǎn)是，由于幾個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目都地處六環(huán)以外，因此普宅線標(biāo)準(zhǔn)為281萬(wàn)元/套，按照最低均價(jià)測(cè)算，只要不超過(guò)100平方米的房子，皆有望按普宅售賣，首付上車的機(jī)會(huì)再度被擴(kuò)大。

價(jià)格優(yōu)勢(shì)的背后，是交通與配套的不便。

北京商報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn)，旭輝城與金樾和著緊鄰，東邊為共有產(chǎn)權(quán)房金悅嘉苑，盡管區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目都標(biāo)榜自己是“良鄉(xiāng)板塊”，但幾大項(xiàng)目距離房山良鄉(xiāng)主城區(qū)依然有5公里以上的生活距離。

在旭輝城的售樓處門口，一位家住良鄉(xiāng)華典家園的看房者與北京商報(bào)記者攀談時(shí)也稱“過(guò)了六環(huán)，挺遠(yuǎn)的”。以旭輝城為例，購(gòu)房者居住在此，距離最近的地鐵站開車在非早晚高峰的情況下需要20分鐘，公交因車隔長(zhǎng)，換乘的時(shí)間高達(dá)1小時(shí)左右，網(wǎng)約車在半小時(shí)內(nèi)無(wú)人應(yīng)答。“雖然有社區(qū)班車，但能買這的都是最基層的職員，加班在所難免，除非社區(qū)班車能晚點(diǎn)收工。”

產(chǎn)品：旭輝城主打剛需

金樾和著偏剛改

北京商報(bào)記者在售樓處了解到，目前這兩個(gè)項(xiàng)目都屬于現(xiàn)房銷售，樣板間直接搬到了小區(qū)內(nèi)，第一批購(gòu)房的客戶已經(jīng)陸續(xù)收房、裝修、入住了。

旭輝城項(xiàng)目主要為小高層產(chǎn)品，主力戶型為75平方米兩居和89平方米三居，據(jù)銷售人員介紹，目前該項(xiàng)目75平方米兩居僅剩下零星幾套，可供選擇空間不大。89平方米三居最為出色，格局方正、南北通透，最主要的是該戶型做到了全明格局，這在小戶型中是加分項(xiàng)。不過(guò)受面積限制，公攤之后，實(shí)際可利用面積不大，但內(nèi)部墻體可自由拆卸，將來(lái)如果改成兩居室，居住品質(zhì)會(huì)更高。

相較于旭輝城項(xiàng)目，金樾和著項(xiàng)目的產(chǎn)品更偏向于剛改，該項(xiàng)目只有兩個(gè)戶型可供選擇，一個(gè)是89平方米三居，另外一個(gè)是127平方米四居。單從戶型格局來(lái)看，旭輝城的89平方米三居要優(yōu)于金樾和著的89平方米三居，不過(guò)金樾和著89平方米三居實(shí)際利用面積要更大，而且還會(huì)有額外面積贈(zèng)送，這是其最大的優(yōu)勢(shì)。

或是出于剛改的定位，金樾和著的127平方米四居要更為出彩，戶型方正，南向三面寬，主臥（3.8米）+客廳（4.2米）+次臥（3米）寬度達(dá)到11米，同樣會(huì)有額外面積贈(zèng)送，居住品質(zhì)無(wú)疑是幾個(gè)項(xiàng)目中最高的。

開發(fā)商方面，金樾和著為央企中海操盤，項(xiàng)目主打品質(zhì)路線，在北京的市場(chǎng)，相較于曾經(jīng)因減配、質(zhì)量等問(wèn)題沖上熱搜的旭輝來(lái)說(shuō)，無(wú)論是市場(chǎng)占有率、品牌口碑還是產(chǎn)品印象，都要更勝一籌。這是金樾和著在處于價(jià)格紅海的房山良鄉(xiāng)板塊，唯一保持3萬(wàn)元以上銷售均價(jià)的原因。按照89平方米三居計(jì)算，旭輝城和金樾和著有著將近20萬(wàn)元的差值。

去化：旭輝城新一期不到五成

金樾和著不足三成

從期房銷售熬到現(xiàn)房銷售，兩個(gè)項(xiàng)目的去化并不算理想。根據(jù)北京市住建委信息公示，旭輝城項(xiàng)目現(xiàn)房銷售批準(zhǔn)套數(shù)為316套，目前已簽約套數(shù)為152套，去化不到五成，成交均價(jià)約為2.7萬(wàn)元/平方米。金樾和著項(xiàng)目現(xiàn)房銷售批準(zhǔn)套數(shù)為370套，目前已簽約套數(shù)為84套，去化程度還不到三成，成交均價(jià)約為3.1萬(wàn)元/平方米。

值得一提的是，去年7月14日，中海以總價(jià)40億元拍得房山另外一宗不限價(jià)地塊，當(dāng)天北京旭輝城的網(wǎng)絡(luò)宣傳稿的主題皆為“40億拍地 房山即將6萬(wàn)+ 總價(jià)219萬(wàn)起購(gòu)旭輝實(shí)景現(xiàn)房”。

北京商報(bào)記者 盧揚(yáng) 王寅浩