在過去的一年時間里，隨著中國房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控力度加大、租售同權(quán)等一系列政策的出現(xiàn)，商業(yè)銀行房貸業(yè)務(wù)也邁入了新的轉(zhuǎn)型期。從各大銀行披露的2018年年報中也能一窺銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型路徑。2018年，商業(yè)銀行個人住房貸款增速明顯放緩，更有銀行出現(xiàn)房貸業(yè)務(wù)負(fù)增長，在分析人士看來，“租購并舉”政策引導(dǎo)下，探路住房租賃，發(fā)力長租市場將成房貸業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的新風(fēng)口。

個人房貸增速放緩

從個人房貸增速指標(biāo)來看，多家國有大行房貸業(yè)務(wù)增速下滑。從具體指標(biāo)來看，建設(shè)銀行2018年末房貸余額在總貸款中占比高達(dá)35.1%，穩(wěn)坐國內(nèi)銀行第一位。從投放比例上看，建設(shè)銀行2018年新增貸款中投向個人住房貸款的比例為61.45%，較2017年增長了6.7個百分點。建設(shè)銀行個人住房貸款為47535.95億元，較2017年增加5405.28億元，增幅12.83%。

其他國有大行個人房貸增速方面，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行的房貸增幅均未超過17%。據(jù)工商銀行2018年年報數(shù)據(jù)顯示，2018年該行個人住房貸款為45899.61億元，增加6512.72億元，增長16.5%。農(nóng)業(yè)銀行個人住房貸款余額為36605.74億元，比2017年末增加5271億元，增長16.8%，農(nóng)業(yè)銀行方面表示，主要是由于該行落實差異化住房信貸政策，積極支持居民合理自住購房需求。交通銀行2018年末個人住房貸款余額達(dá)到10075.28億元，較2017年末增長12.29%。郵儲銀行2018年個人房貸業(yè)務(wù)增速為22.74%。

對比2017年年報可發(fā)現(xiàn)，國有大行房貸增速普遍放緩。據(jù)北京商報記者統(tǒng)計， 2017年工商銀行和農(nóng)業(yè)銀行個人房貸增速分別同比增長21.5%、22.5%。建設(shè)銀行、交通銀行、郵儲銀行2017年房貸業(yè)務(wù)增速分別為17.5%、16.49%、27.79%。

另外，根據(jù)中行2017年、2018年年報數(shù)據(jù)計算，該行個人住房抵押貸款在2017年增速為17.5%，不過，2018年的增速為14.73%。

股份制銀行中，2018年房貸余額增速最快的是浙商銀行，該行去年末房貸余額為444.5億元，較2017年末大幅增長56.8%。浦發(fā)銀行去年末房貸余額為5889.9億元，較2017年末增長16.6%；招商銀行去年末房貸余額為9287.6億元，較2017年末增長11.4%。

對商業(yè)銀行個人房貸增速變緩的原因，蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心主任黃志龍分析認(rèn)為，各個銀行房貸增速走勢有所分化，但整體來看，大多數(shù)銀行房貸都保持了平穩(wěn)的增長速度，特別是可貸資金較為充裕的大銀行，房貸作為優(yōu)質(zhì)的安全資產(chǎn)，大銀行配置按揭貸款資產(chǎn)的必要性凸顯。少數(shù)銀行壓降房貸規(guī)模，一方面是監(jiān)管的要求，另一方面也有這些銀行獲取優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的渠道更為豐富，有限的貸款額度優(yōu)先投向收益率更高的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

房地產(chǎn)行業(yè)不良率引關(guān)注

多家大型國有銀行房貸增速下滑，更有銀行房貸業(yè)務(wù)出現(xiàn)負(fù)增長態(tài)勢。

北京商報記者注意到，民生銀行2018年末個人房貸余額為3355億元，較年初壓降約154億元，較2017年末的350.6億元減幅4.4%，成為少數(shù)幾家房貸負(fù)增長的銀行之一。而在2017年，民生銀行個人房貸業(yè)務(wù)增速為18.62%。此外，九臺農(nóng)商行、瀘州銀行、哈爾濱銀行的個人房貸余額分別較2017年末下降17%、6.8%、5%。

相比于多家上市銀行個人房貸業(yè)務(wù)放貸節(jié)奏和規(guī)模的微妙變化，投向房地產(chǎn)企業(yè)的貸款則是另一番局面。例如，民生銀行去年房地產(chǎn)貸款余額卻呈現(xiàn)較快增長。截至去年末，該行房地產(chǎn)行業(yè)貸款余額達(dá)3879億元，較年初增長51.5%，增速位居上市銀行前列。從增量上看，民生銀行也以1318億元的房地產(chǎn)行業(yè)貸款增量暫居第一位，工行、建行兩家大行此類貸款增量也接近1100億元。

不過，房地產(chǎn)行業(yè)不良率也引發(fā)了關(guān)注。數(shù)據(jù)顯示，截至2018年末，民生銀行房地產(chǎn)業(yè)不良貸款余額11.17億元，同比增長102%，房地產(chǎn)業(yè)不良率2.07%，較2017年增加1個百分點。光大銀行2018年末房地產(chǎn)業(yè)不良貸款余額5.76億元，不良率1.5%，較2017年末房地產(chǎn)業(yè)不良貸款余額增加了3億元，不良率提升0.7個百分點。平安銀行2018年末房地產(chǎn)業(yè)不良率為1.56%，較上一年增加0.79個百分點。九臺農(nóng)商行不良貸款則主要集中在采礦業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)，其中房地產(chǎn)業(yè)的不良率達(dá)3.74%。

銀保監(jiān)會副主席王兆星日前表示，當(dāng)前銀行業(yè)、保險業(yè)風(fēng)險總體可控，但面臨的形勢依然復(fù)雜嚴(yán)峻。要繼續(xù)緊盯房地產(chǎn)金融風(fēng)險，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人按揭貸款繼續(xù)實行審慎的貸款標(biāo)準(zhǔn)，特別是對帶有投機(jī)性的開發(fā)貸、個人房貸要嚴(yán)格加以控制；配合地方隱形債務(wù)處置，以及處置地方國企高杠桿問題。

交通銀行在展望2019年時也特別提到，“商業(yè)銀行資產(chǎn)質(zhì)量存在一定下行壓力，部分領(lǐng)域潛在風(fēng)險的防控任務(wù)較重，債務(wù)壓力較大的房地產(chǎn)企業(yè)存在的風(fēng)險需要警惕”。

招商銀行也預(yù)計，2019年房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險主要集中在部分去庫存速度慢的三四線城市，以及個別高杠桿、中小房地產(chǎn)企業(yè)。

工商銀行則通過兩方面舉措加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險管理。首先，引導(dǎo)加大房地產(chǎn)領(lǐng)域民生保障力度，繼續(xù)擇優(yōu)支持棚改貸款業(yè)務(wù)，穩(wěn)步開展租賃住房貸款業(yè)務(wù)；其次，對商業(yè)性房地產(chǎn)貸款在總量控制的基礎(chǔ)上，實施區(qū)域差異化信貸政策，重點支持一線城市以及庫存消化周期合理、潛在需求充足的二線城市普通商品住房項目，審慎把握三四線城市新增住房開發(fā)貸款業(yè)務(wù)。

住房租賃轉(zhuǎn)型成風(fēng)口

從政策層面上來看，“房住不炒”仍是監(jiān)管的工作重點，也是國有大行未來房地產(chǎn)信貸政策的主要基調(diào)。六大國有行均在年報中提出“支持自主性購房需求”。此外在“租購并舉”政策引導(dǎo)下，商業(yè)銀行也開始探路住房租賃，發(fā)力長租市場。

住房租賃成為建設(shè)銀行下一階段三大戰(zhàn)略首位。建設(shè)銀行副行長章更生在2018年業(yè)績發(fā)布會上透露，建設(shè)銀行自2018年以來聚焦住房租賃、普惠金融和金融科技三大戰(zhàn)略，未來將開啟“第二發(fā)展曲線”創(chuàng)新發(fā)展動力引擎。

除了建設(shè)銀行外，2018年以來，包括工商銀行、中國銀行在內(nèi)的多家商業(yè)銀行也已進(jìn)入住房租賃市場。工商銀行與北京市保障性住房建設(shè)投資中心、北京城建集團(tuán)、首開集團(tuán)等簽署住房租賃戰(zhàn)略合作協(xié)議。中國銀行與廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局合作，推進(jìn)住房租賃市場建設(shè)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也告訴北京商報記者，住房租賃是落實中央政策，以建設(shè)銀行、工商銀行幾個大型國有銀行主要掀起，其他類型銀行接觸較少，未來商業(yè)銀行房貸業(yè)務(wù)會分為購房市場、租賃市場，如果商業(yè)銀行把握此類業(yè)務(wù)，不失為很好的發(fā)展。“隨著一些銀行開始布局住房租賃貸款，一些銀行調(diào)整貸款規(guī)模和節(jié)奏，房貸業(yè)務(wù)將可能處于一個轉(zhuǎn)型期，從此前的以一二手產(chǎn)權(quán)房按揭貸款利率為主，向支持租房貸款方向發(fā)展。但產(chǎn)權(quán)房按揭貸款仍將是房貸業(yè)務(wù)的主體。短期內(nèi)，銀行在房貸業(yè)務(wù)中的地位不會有大的改變，一方面是銀行獲取低成本資金的渠道更為豐富，另一方面銀行有豐富的房貸業(yè)務(wù)經(jīng)驗，同時有廣泛的客戶可觸及的銷售網(wǎng)絡(luò)。”黃志龍說道。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，個別銀行壓降房貸規(guī)模主要是兩個方面的原因，第一，商業(yè)銀行可用資金不多，會對房貸規(guī)模有所壓低；第二個，銀行現(xiàn)在要執(zhí)行“房住不炒”管控的思路，所以也會有所減少。

北京商報記者 孟凡霞 宋亦桐/文