房租上漲成為近期的熱點(diǎn)話(huà)題，也引來(lái)市場(chǎng)對(duì)于房屋租賃市場(chǎng)金融產(chǎn)品角色的關(guān)注。近日，北京商報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，實(shí)踐中，在租房場(chǎng)景中，金融扮演的角色并不光彩，租金莫名變貸款、長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng)等問(wèn)題不斷。在市場(chǎng)人士看來(lái)，亟須對(duì)長(zhǎng)租公寓中介服務(wù)商沉淀的大量資金進(jìn)行有效監(jiān)管。

租金“莫名”變貸款

8月22日，北京市住建委發(fā)布消息稱(chēng)，當(dāng)日開(kāi)通打擊“黑中介”舉報(bào)熱線(xiàn)，查處了23家違規(guī)中介機(jī)構(gòu)，北京市住建委指出，“黑中介”熱線(xiàn)投訴舉報(bào)除了哄抬房租等，還包括強(qiáng)制貸款付租金。

在租房分期產(chǎn)品中，有我愛(ài)我家主推的“相寓信用租房”項(xiàng)目“押零付一”、自如推出的“自如白條”、58同城推出的“58月付”等產(chǎn)品。北京商報(bào)記者注意到，在微博等社交媒體，有不少租客投訴，中介在推介過(guò)程中存在不告知具體模式以及存在隱患的問(wèn)題，不知情的情況下貸了款。北京市住建委表示，針對(duì)住房租賃企業(yè)違規(guī)使用“租房貸”，目前正聯(lián)合市銀監(jiān)局、市金融局、市稅務(wù)局等部門(mén)調(diào)查取證，一旦查實(shí)，將從重處罰，聯(lián)合懲戒。

8月27日，深圳互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)發(fā)布《關(guān)于規(guī)范“長(zhǎng)租公寓”業(yè)態(tài)涉互聯(lián)網(wǎng)金融的風(fēng)險(xiǎn)提示》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《風(fēng)險(xiǎn)提示》），也對(duì)“租金貸”業(yè)務(wù)模式風(fēng)險(xiǎn)做出提示。《風(fēng)險(xiǎn)提示》稱(chēng)，近期市場(chǎng)上部分長(zhǎng)租公寓中介服務(wù)商聯(lián)合互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)、金融機(jī)構(gòu)等貸款機(jī)構(gòu)開(kāi)展“租金貸”業(yè)務(wù)。“租金貸”實(shí)際操作中，服務(wù)商在租客不知情或者未對(duì)租客進(jìn)行充分風(fēng)險(xiǎn)提示的情況下為租客辦理了“租金貸”服務(wù)，具有較強(qiáng)的蠱惑性、欺詐性。

據(jù)悉，“租金貸”業(yè)務(wù)是指租客向第三方金融機(jī)構(gòu)或網(wǎng)絡(luò)借貸平臺(tái)申請(qǐng)信用貸款，機(jī)構(gòu)一次性將等同于一年租金的資金放款給到服務(wù)商，服務(wù)商并未將全部資金給到房東，形成了資金占用。表面上租客按月付租金，實(shí)際上是每月向貸款機(jī)構(gòu)還貸的服務(wù)。《風(fēng)險(xiǎn)提示》稱(chēng)，服務(wù)商通過(guò)對(duì)房屋租賃合同條款進(jìn)行設(shè)計(jì)，在未對(duì)租客進(jìn)行充分風(fēng)險(xiǎn)提示的前提下誘導(dǎo)租客與互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)簽署貸款合同，將原本用于向房東支付租金的貸款資金截留，涉嫌非法侵占他人財(cái)物，造成租客、房東合法利益的重大損失。

對(duì)于此類(lèi)租房貸款，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，租金貸款本身是值得行業(yè)鼓勵(lì)的，但是這種偷偷為租客辦理貸款的，其動(dòng)機(jī)就不是為了服務(wù)租客，而是為了變相融資，一旦中間某個(gè)環(huán)節(jié)出了問(wèn)題，類(lèi)似房東不打算租房了，這個(gè)時(shí)候就會(huì)出現(xiàn)多米諾骨牌效應(yīng)，即風(fēng)險(xiǎn)快速擴(kuò)大。

易產(chǎn)生資金池風(fēng)險(xiǎn)

除了租金貸問(wèn)題，近日一家杭州長(zhǎng)租公寓公司宣布破產(chǎn)的事件，更是給金融+長(zhǎng)租公寓模式澆了一盆冷水。

8月19日，我愛(ài)我家前副總裁胡景暉在媒體溝通上表示，“長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng)，一定比互金爆雷更厲害”。話(huà)音未落，8月20日，杭州鼎家網(wǎng)絡(luò)科技有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“鼎家”）宣布停運(yùn)，數(shù)千名租戶(hù)以及背后的房東和消費(fèi)金融機(jī)構(gòu)陷入糾紛。

據(jù)悉，鼎家積累了相當(dāng)規(guī)模的房租沉淀資金。平臺(tái)倒閉后，房東收不到后續(xù)租金，主張收房。而房客提前交了房租，也不愿搬走，引發(fā)各種糾紛。尤其是在租客采用消費(fèi)貸付租的情況下，要繼續(xù)償還貸款，否則將面臨個(gè)人征信記錄受影響。

“租房分期是主流的消費(fèi)金融分期場(chǎng)景，場(chǎng)景中涵蓋了住房租賃和消費(fèi)貸款兩個(gè)商業(yè)行為，消費(fèi)者身兼租客與借款人兩個(gè)角色，與房東或房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)簽署租賃合同，與放貸機(jī)構(gòu)或撮合平臺(tái)簽署借款合同，兩份合同相對(duì)獨(dú)立，在風(fēng)險(xiǎn)上是隔離的，如房產(chǎn)中介的跑路不影響租客對(duì)放貸機(jī)構(gòu)的還款義務(wù)，反之亦然。”蘇寧金融研究院互聯(lián)網(wǎng)金融中心主任薛洪言表示，不過(guò)，在實(shí)踐中，存在兩方串謀欺騙第三方的問(wèn)題，將兩種商業(yè)行為混在一起，出現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)交叉和傳染。比如說(shuō)，放貸機(jī)構(gòu)與房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)串謀，將借款合同隱藏于租賃合同之中，導(dǎo)致租客被“套路貸”；再比如，租客與房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)串謀，虛構(gòu)租賃合同，對(duì)放貸機(jī)構(gòu)實(shí)施聯(lián)合借款欺詐等。

深圳互金協(xié)會(huì)還指出，租客和房東存在損失資金的風(fēng)險(xiǎn)，容易產(chǎn)生租賃合同糾紛。一旦長(zhǎng)租公寓中介服務(wù)商資金鏈斷裂、倒閉或惡意跑路，租客將損失押金和預(yù)繳的租金，且房東未收到的租金損失將由房東本人或者租客承擔(dān)。同時(shí)，租客仍需繼續(xù)向貸款機(jī)構(gòu)支付貸款本息。租客已支付租金而房東卻收不到租金，租客要求繼續(xù)租住而房東要求租客退房，雙方對(duì)是否繼續(xù)履行租賃合同極易產(chǎn)生糾紛。租客在簽署房屋租賃合同、辦理“租金貸”時(shí)未明確認(rèn)識(shí)到該種風(fēng)險(xiǎn)，而服務(wù)商為了發(fā)展業(yè)務(wù)、擴(kuò)大規(guī)模也未履行告知義務(wù)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓最大的問(wèn)題，其實(shí)不在推漲房租，而是金融化帶來(lái)的“資金池”，現(xiàn)在的長(zhǎng)租公寓已經(jīng)不是一個(gè)租賃企業(yè)，而是一個(gè)個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的“金融企業(yè)”。將房主的預(yù)期租金，通過(guò)平臺(tái)項(xiàng)目轉(zhuǎn)移到公司名下，實(shí)際控制人可以隨意動(dòng)用，這當(dāng)然有風(fēng)險(xiǎn)。

上述《風(fēng)險(xiǎn)提示》還提到，少數(shù)服務(wù)商及其高管涉嫌職務(wù)侵占、挪用資金、詐騙等多種違法違規(guī)行為。例如，少數(shù)長(zhǎng)租公寓中介服務(wù)商自行或與其他貸款機(jī)構(gòu)合作使用租客信息簽署貸款合同，將貸款資金擴(kuò)充為資金池，不斷進(jìn)行租客和房東的資金和期限錯(cuò)配，長(zhǎng)租公寓中介服務(wù)商沉淀的大量資金未被有效監(jiān)管，再如，極個(gè)別長(zhǎng)租公寓中介服務(wù)商涉嫌非法侵占他人財(cái)物。

資本借道ABS入局

除了租房被強(qiáng)制簽貸款合同以及資金池問(wèn)題外，長(zhǎng)租公寓爭(zhēng)奪房源的競(jìng)爭(zhēng)讓便宜的房源越來(lái)越少。越來(lái)越多長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)者將租房者的預(yù)收租金和租房貸款作為底層資產(chǎn)，被打包成長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)支持證券（ABS），用于融資，資金用來(lái)爭(zhēng)取和改造更多的房源，進(jìn)一步擴(kuò)張市場(chǎng)規(guī)模。業(yè)內(nèi)人士指責(zé)這一做法是導(dǎo)致城市房租大幅上漲的主要原因。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，對(duì)于和金融機(jī)構(gòu)合作來(lái)說(shuō)，有助于導(dǎo)入中長(zhǎng)期資金，這樣可以更好安排長(zhǎng)租業(yè)務(wù)，對(duì)于租房者來(lái)說(shuō)是有積極作用的。如果把未來(lái)的租金進(jìn)行打包進(jìn)行交易，那么就可以認(rèn)為是租金證券化的概念了。中介獲取融資，用金融的方式來(lái)解決租賃的問(wèn)題，總體上是值得肯定的。

薛洪言也指出，長(zhǎng)租公寓的經(jīng)營(yíng)模式可以產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，天然適合發(fā)行ABS產(chǎn)品，應(yīng)該會(huì)成為長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)的重要融資渠道。

“證券化的模式有助于加快資金回籠，但是缺點(diǎn)是租賃市場(chǎng)剛起步，租金的測(cè)算是比較困難的，這是當(dāng)前此類(lèi)企業(yè)需要關(guān)注的地方。監(jiān)管方面其實(shí)當(dāng)前已經(jīng)做了一些管控，類(lèi)似房源的收儲(chǔ)方面不允許用銀行貸款資金進(jìn)行，這是值得關(guān)注的地方。此類(lèi)租金的證券化，其實(shí)和租金貸是有本質(zhì)區(qū)別的。比如說(shuō)租金證券化是以未來(lái)潛在的資金流為主的，是以租賃的穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)來(lái)做擔(dān)保的，這樣證券化的產(chǎn)品才會(huì)有收益。但是很顯然，很多企業(yè)心思不對(duì)，直接把租金進(jìn)行了套現(xiàn)。這個(gè)和正常理解的類(lèi)似ABS創(chuàng)新是完全不同的。“嚴(yán)躍進(jìn)指出。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)， 租賃市場(chǎng)的金融創(chuàng)新確實(shí)值得關(guān)注，租賃貸款本質(zhì)上是給租客貸款的，但是此類(lèi)貸款很容易被長(zhǎng)租公寓所利用，所以需要警惕。尤其是在租賃市場(chǎng)上，如果說(shuō)長(zhǎng)租公寓企業(yè)通過(guò)此類(lèi)租客的貸款來(lái)收購(gòu)房源，繼而做大規(guī)模，這其實(shí)是透支了租客的信用。這方面后續(xù)需要管控，本質(zhì)其實(shí)是租賃貸款的資金是需要嚴(yán)格管控的，即需要建立一個(gè)資金方面的管控體系。

北京商報(bào)記者 劉雙霞/文 CFP/圖