隨著樓市調控政策發(fā)威、曾風光無限的房地產信托在行業(yè)景氣度走低的情況下發(fā)行“減溫”，甚至出現(xiàn)個別月份零募集情形。不過，經歷了近一年時間的調整，政策對信托行業(yè)帶來的邊際效應出清，近期房地產信托發(fā)行市場量價齊增。業(yè)內人士認為，長期來看，房地產信托仍存在增長動力，預計融資規(guī)模將穩(wěn)中有升。

發(fā)行市場“小陽春”

近兩年，監(jiān)管對于樓市調控“不放松”，政策嚴壓下依然沒有阻擋房地產開發(fā)商對資金的渴望，房地產信托市場發(fā)行回暖。

根據(jù)用益信托數(shù)據(jù)，今年3月，發(fā)行市場上產品資金運用領域方面，投資于房地產領域的產品為250個，較上月增加116個，占比上升2.43個百分點；募集規(guī)模方面，3月房地產信托募集規(guī)模為675.34億元，較上月401.15億元環(huán)比增加近七成。

發(fā)行市場升溫的同時，今年以來出現(xiàn)了多款大額募集的房地產信托產品，如今年4月發(fā)起設立的中融信托發(fā)行了一款名為“融筑198號集合資金信托計劃(A類)”，據(jù)悉，該信托計劃募集規(guī)模為34.5億元，也是當周募集規(guī)模最大的信托產品。此外，平安信托發(fā)行的“安石8號集合資金信托計劃”融資規(guī)模達29.8億元，中建投信托成立的“安泉273號(融創(chuàng)鄭州)集合資金信托計劃”融資規(guī)模達8.5億元。

與此同時，房地產信托融資成本穩(wěn)中有升。同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，截至4月24日，房地產信托平均預期收益率年內為7.99%，較2017年同期6.97%的平均收益率上漲約14.6%。

多路徑圍堵  房企“喊渴”

去年以來樓市調控、金融機構嚴監(jiān)管等舉措，對房地產開發(fā)商影響頗重，房企融資難度也在不斷攀升。然而作為資本密集型行業(yè)，房地產市場對資金有著較大的需求，所以外部融資渠道尤其是房地產信托計劃對房地產企業(yè)的正常經營運作至關重要。

蘇寧金融研究院高級研究員趙卿認為，信托是屬于融資成本比較高的渠道，盡管融資成本提高，但市場熱度仍不減少，主要是銀行在收緊房地產行業(yè)的信貸供給，同時，開發(fā)商一直在購入土地回補土地庫存，所以資金壓力會比較大。根據(jù)蘇寧金融研究院數(shù)據(jù)，截至今年2月，銀行房地產開發(fā)貸增速為-3.5%，按揭貸款增速為-6.8%。

在商業(yè)銀行提供的信貸中，更多的資金流向了保障房領域。來自央行的數(shù)據(jù)顯示，截至一季度末，房產開發(fā)貸款余額7.7萬億元，同比增長25.3%。保障性住房開發(fā)貸款余額3.8萬億元，同比增長37.9%，一季度增加4479億元，增量占同期房產開發(fā)貸款的64.7%，比上年同期占比水平高16個百分點。

在業(yè)內人士看來，房地產信托升溫的背后是目前銀行對于地產項目信貸投入已收縮至低位，房企公司債發(fā)行也繼續(xù)收緊。在銀行貸款、公司債等融資渠道萎靡的情況下，靠信托資金“續(xù)命”的房企層出不窮。

華融信托研究員袁吉偉也坦言，房地產信托現(xiàn)在屬于融資成本比較高的業(yè)務。目前房地產企業(yè)融資渠道有限，銀行開發(fā)貸收緊，債券發(fā)行近期有所放量，信托仍是重要的融資渠道。

未來仍有增長沖動

近兩年來，隨著樓市調控力度的加大，違規(guī)開展房地產信托業(yè)務也將被監(jiān)管列為重點檢查對象，前期比較激進的一些小公司業(yè)務進展放緩，部分信托公司甚至主動叫停房地產信托業(yè)務。如今，房地產行業(yè)經過了漫長的政策調整期，市場對政策已逐步消化。

那么，今年房地產信托成立規(guī)模是否能保持持續(xù)增長呢？用益信托研究員帥國讓指出，伴隨政策效應逐步顯現(xiàn)，信托公司對風險要求更加嚴格，投資者風險意識有所增強；市場上資金荒嚴峻，預計房地產募捐資金難度將加大。袁吉偉稱，年初房地產信托監(jiān)管處于政策空窗期，大家也會搶時間點，由于房地產調控基調不變，監(jiān)管對于房地產業(yè)務仍然保持較嚴格的要求，未來增速快的信托公司可能會受到窗口指導。

不過也有部分業(yè)內人士認為，未來房地產信托仍有增長動力。金樂函數(shù)分析師廖鶴凱指出，房地產類信貸方面短期沒有松動跡象。今年初，多地進一步出臺政策嚴控資金違規(guī)流入房地產行業(yè)，強調嚴禁個人貸款違規(guī)流入股市和房市，提高房地產開發(fā)貸款門檻，遏制房地產泡沫。

另一方面，房企債券明后兩年將迎來兌付高峰，今年政策偏緊的格局預計將會持續(xù)，房地產信托貸款有持續(xù)增長預期。“從資金需求上看，因為房企融資壓力比較大，所以只要房地產貸款額度繼續(xù)收緊，房地產信托的規(guī)模仍將保持增長。”趙卿認為。

北京商報記者 王晗/文 宋媛媛/制圖