隨著人們養(yǎng)老消費(fèi)觀念的改變，老人對于入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的固有成見也在逐步消失。現(xiàn)在，能夠提供全方位服務(wù)的高端養(yǎng)老院已愈發(fā)受到老人及其子女的青睞，吸引著越來越多的社會(huì)資本涌入。然而近日，北京商報(bào)記者在采訪多家主要面向中高收入人群的養(yǎng)老院時(shí)卻發(fā)現(xiàn)，這些收費(fèi)不菲的機(jī)構(gòu)卻似乎并未像外界想象那樣，憑借高端定位獲得高額利潤。更有業(yè)內(nèi)人士向北京商報(bào)記者表示，由于前期投入大、回報(bào)周期長，高端養(yǎng)老院往往需要10-20年才能收回成本。

投資回報(bào)周期達(dá)數(shù)十年

大堂的墻壁上嵌著深褐色壁爐，幾張淺金色印花沙發(fā)圍繞在旁，穿過豎著歐式立柱的走廊，一位銀發(fā)奶奶正在休息區(qū)彈著鋼琴，再往前走就能看見書畫室、舞蹈室、茶室、種滿瓜果的大花園……近日，北京商報(bào)記者走訪了坐落于CBD腹地，市內(nèi)知名的高端養(yǎng)老院——恭和苑。

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)顯示，恭和苑共提供5種戶型的房間，每人每月收費(fèi)在6000-2.5萬元不等，同一房間如有第二位老人入住，則需另付1800元/月。每人每月（按31天計(jì)算）護(hù)理費(fèi)在2480-6820元之間，三餐及下午茶的費(fèi)用是1860元/月/人。

如此算來，如果一名老人想要住進(jìn)恭和苑，并享受餐飲和護(hù)理待遇，每月最低需交10340元，最高需交33680元。理發(fā)、家屬用餐、保健按摩等項(xiàng)目需另外付費(fèi)。

有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，目前北京大部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位費(fèi)還處于4000-6000元，相較之下，恭和苑的報(bào)價(jià)著實(shí)昂貴了不少。但即便如此，截至5月底，入住恭和苑的老人已達(dá)248人，入住率為80%，房費(fèi)在1.7萬元/月以下的房型已經(jīng)全部住滿。但恭和苑所獲得的資金回報(bào)，可能并沒有人們所想得那么高。

北京雙井恭和苑副院長李想向北京商報(bào)記者坦言，人力成本是目前面臨的主要難題之一，“恭和苑每個(gè)月在人力方面的支出占總成本的60%左右”。據(jù)了解，目前恭和苑有員工134人，在去年5月，樂成集團(tuán)投資建設(shè)雙井第二社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心（以下簡稱“醫(yī)療中心”）后，恭和苑還需要為20余位醫(yī)生、20余位護(hù)士和4名專業(yè)社工支付工資。

“我們的醫(yī)療中心沒有國家編制，只能靠高薪聘請人才，給出的薪水不得不比市場價(jià)高20%-30%”，恭和苑養(yǎng)老機(jī)構(gòu)管理有限公司總經(jīng)理曹靜表示，恭和苑的醫(yī)療中心目前尚未達(dá)到收支平衡。

一位不愿透露姓名的高端養(yǎng)老院負(fù)責(zé)人告訴北京商報(bào)記者，“國內(nèi)高端養(yǎng)老院看起來賺錢，實(shí)際上盈利情況卻不是特別樂觀”。高端養(yǎng)老院的前期投入很大，如果是重資產(chǎn)，涉及拿地、開發(fā)、建設(shè)，如果是輕資產(chǎn)，則要長期租賃，做適老化改造。此外，養(yǎng)老院內(nèi)50%的空間要拿來做餐廳、健身房、閱覽室等公共空間，只有附加價(jià)值，很難直接獲益。“如果不算前期投入，在入住率穩(wěn)定在80%以上后，高端養(yǎng)老院在三年左右能夠?qū)崿F(xiàn)現(xiàn)金流的平衡”，該負(fù)責(zé)人說，但如果算上前期投入，輕資產(chǎn)大概需要十年左右回本，重資產(chǎn)則可能需要15-20年才能收回成本。

無獨(dú)有偶，早在三年前，時(shí)任樂成集團(tuán)董事的陳李翔就曾在接受媒體采訪時(shí)公開表示，高端養(yǎng)老院不是一個(gè)賺快錢的行業(yè)。陳李翔說，據(jù)當(dāng)時(shí)樂成集團(tuán)的模型測算，恭和苑雖然有升值空間，但仍需要15-20年才能達(dá)到收支平衡。

高端養(yǎng)老市場被資本青睞

據(jù)民政部相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2015年底，我國60歲以上老年人口已經(jīng)達(dá)到2.2億人。期間，全國各類養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)4萬余個(gè)，擁有床位551.4萬張，平均每1萬名老年人僅擁有養(yǎng)老床位260余張。

不過，盡管養(yǎng)老床位缺口大，養(yǎng)老院的發(fā)展卻呈現(xiàn)出了冷熱不均的態(tài)勢。據(jù)中國老齡科學(xué)研究中心2015年發(fā)布的《中國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展研究報(bào)告》顯示,我國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)空置率高達(dá)48%。報(bào)告指出，我國老年人對養(yǎng)老服務(wù)專業(yè)化的需求在不斷提高，但部分養(yǎng)老院自身建設(shè)滯后，服務(wù)水平仍然較低，空置率高。相比于簡陋的養(yǎng)老院無人問津的境況，另一方面，北京老年人想要入住條件良好的養(yǎng)老院卻出現(xiàn)了需要排隊(duì)，甚至多年都等不到床位的現(xiàn)象。

去年，著名學(xué)者、北京大學(xué)教授錢理群就入住了月付2萬余元的高端養(yǎng)老院，此事在網(wǎng)上引起廣泛關(guān)注后，錢理群表示，養(yǎng)老院可以讓他告別買菜、做飯等日?，嵤拢訉Ｐ牡赝度雽懽?，“在養(yǎng)老院里每天能看5份報(bào)紙，文章能寫2000多字”。

錢理群只是選擇入住高端養(yǎng)老院人群的一個(gè)縮影，目前已經(jīng)有越來越多的社會(huì)資本把目光瞄向了“高知、高干、高管”人群。從老年人需求和資本回報(bào)的多重角度考慮，社會(huì)資本都看好服務(wù)更專業(yè)、體驗(yàn)更好的高端養(yǎng)老市場。做金融起家的光大控股就是其中一家。

今年5月，光大控股以4.5億元收購匯晨養(yǎng)老67.72%的股權(quán)，正式進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。光大控股匯晨養(yǎng)老收購團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人、董事總經(jīng)理杜曉堂曾向北京商報(bào)記者表示，盡管匯晨此前以經(jīng)營性價(jià)比相對較高的民營非盈利（民非）養(yǎng)老機(jī)構(gòu)出名，但經(jīng)歷了光大控股收購之后，光大匯晨未來新開設(shè)的機(jī)構(gòu)將主要走中高端路線，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)比現(xiàn)在更高。

此外，萬科于2013年時(shí)就曾在杭州良渚文化村試點(diǎn)高端養(yǎng)老地產(chǎn)，保利地產(chǎn)也通過投資建設(shè)和熹會(huì)老年公寓進(jìn)軍中高端養(yǎng)老市場，平安人壽則推出了“尊御人生”保險(xiǎn)計(jì)劃，為高端人士做養(yǎng)老規(guī)劃時(shí)提供更多選項(xiàng)。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、康泰保險(xiǎn)等集團(tuán)也都對高端養(yǎng)老市場有所動(dòng)作。

為何高端養(yǎng)老市場受到社會(huì)資本青睞？多位業(yè)內(nèi)人士指出，盡管無法在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)巨額盈利，但這一市場擁有巨大的升值空間，且收益更加穩(wěn)定。樂成養(yǎng)老事業(yè)投資有限公司總經(jīng)理高峻松在2014年就曾公開表示，恭和苑的用地全部通過招拍掛獲得，盈利模式就是在現(xiàn)金流持平的情況下，等待優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)升值。

泰康人壽保險(xiǎn)股份有限公司董事長兼CEO陳東升看重的則是高端養(yǎng)老的穩(wěn)定性，“盡管養(yǎng)老不是暴利行業(yè)，但擁有穩(wěn)健且可持續(xù)的現(xiàn)金流，養(yǎng)老不受經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)影響，是最穩(wěn)定的收益”。據(jù)了解，未來十年，泰康人壽將投資千億，用于建設(shè)全國約15個(gè)連鎖高端養(yǎng)老社區(qū)。

加強(qiáng)成本控制  創(chuàng)新盈利模式

盡管社會(huì)資本都看好高端養(yǎng)老市場的發(fā)展前景，但當(dāng)下的成本控制和盈利模式仍是企業(yè)需要關(guān)注的重點(diǎn)問題。在降低企業(yè)前期投入方面，中國老齡科學(xué)研究中心副主任黨俊武告訴北京商報(bào)記者，金融租賃為想要進(jìn)入高端養(yǎng)老的企業(yè)降低了門檻。“比如現(xiàn)在有些航空公司不買飛機(jī)，由金融租賃公司投資購買，航空公司就向金融公司租借飛機(jī)，由此節(jié)約前期投入的成本，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也可以靈活運(yùn)用這種模式。”

高峻松也曾直言，恭和苑正在不斷研究成本控制方法。此前，為了減少人力成本，恭和苑將老人需求按照標(biāo)準(zhǔn)化分類，按照設(shè)定的流程提供服務(wù)，“從商業(yè)角度來說，當(dāng)前養(yǎng)老服務(wù)投資盈利的關(guān)鍵是成本控制”，高峻松表示。

此外，科技的不斷創(chuàng)新也有助于企業(yè)降低成本。黨俊武以水費(fèi)為例稱，養(yǎng)老院大量用水，往往要繳納高昂的水費(fèi)，但如果花200萬元購買一套技術(shù)良好的水循環(huán)系統(tǒng)，在前幾年把成本分?jǐn)偸栈睾螅撕笥盟伎梢匝h(huán)利用，將十分便宜。

在多元化盈利模式方面，恭和苑則在保障基本生活服務(wù)的基礎(chǔ)上，增加了一些收費(fèi)項(xiàng)目。據(jù)李想介紹，經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前養(yǎng)老機(jī)構(gòu)內(nèi)有部分老人對燙發(fā)、染發(fā)等基本項(xiàng)目外的附加服務(wù)需求集中，經(jīng)過調(diào)整后，這類服務(wù)就被恭和苑列入了收費(fèi)項(xiàng)目范疇。在餐飲方面，除了老人每月單獨(dú)交的三餐費(fèi)之外，恭和苑按照每天5元的價(jià)格提供下午茶服務(wù)，對前來探望并共同進(jìn)餐的家屬也會(huì)收取用餐費(fèi)。

盡管目前尚存在前期投入高、回報(bào)周期長、盈利模式有待創(chuàng)新等問題，但多位專家都表達(dá)了對高端養(yǎng)老市場前景的看好。北京師范大學(xué)社會(huì)發(fā)展與公共政策學(xué)院院長徐月賓在接受采訪時(shí)就表示，盡管目前高端養(yǎng)老院無法在短期內(nèi)達(dá)到收支平衡，但隨著人們養(yǎng)老觀念的轉(zhuǎn)變，入住率將會(huì)不斷上升，屆時(shí)，高端養(yǎng)老市場將迎來更加廣闊的發(fā)展空間。

另一方面，中端養(yǎng)老也是不容小覷的市場。在今年舉辦的中國國際養(yǎng)老論壇·陸家嘴峰會(huì)上，有專家指出，在北京，每月收費(fèi)在6000-8000元的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)基本可以看做是中端養(yǎng)老。對此，黨俊武指出，目前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的需求就像一個(gè)橄欖球，極高端和極低端的需求從比例上來說都不占太多，中端需求才有廣闊的市場空間。

在養(yǎng)老院如何打開市場、提高入住率的問題上，黨俊武呼吁，企業(yè)要加強(qiáng)對中端市場的重視程度，“高端市場的需求是彈性需求，有錢人可以每個(gè)月花幾萬元住養(yǎng)老院，也可以在家雇專業(yè)護(hù)理人員，中端市場的需求才是剛性”。企業(yè)也只有把重點(diǎn)放在中端市場上，附帶開發(fā)高端市場，才能做出規(guī)模，做成產(chǎn)業(yè)。

北京商報(bào)記者 肖瑋 實(shí)習(xí)記者 林子/文 王飛/制表