伴隨著日益龐大的銀色浪潮，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)風(fēng)頭一時(shí)無(wú)兩，告別了借養(yǎng)老炒作的噱頭,養(yǎng)老地產(chǎn)也向著“養(yǎng)老社區(qū)模式”轉(zhuǎn)變，無(wú)出其右地成為各方資本競(jìng)相瓜分的蛋糕。兩年前，曾經(jīng)認(rèn)為養(yǎng)老地產(chǎn)毫無(wú)利潤(rùn)的北京中坤投資集團(tuán)董事長(zhǎng)黃怒波悄然改變了自己的看法，希望政府投建養(yǎng)老大數(shù)據(jù)庫(kù)引導(dǎo)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資，而在其他房地產(chǎn)企業(yè)眼中，北京“十三五”的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)腳步又將邁向何方？

中坤投資黃怒波：應(yīng)建立養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)庫(kù)

兩年前，因?yàn)榭床坏椒科筮M(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的“錢(qián)途”，黃怒波曾拋出“養(yǎng)老地產(chǎn)根本沒(méi)有利潤(rùn)可言”的斷言,在業(yè)界引起不小爭(zhēng)議。“養(yǎng)老地產(chǎn)不是單純的地產(chǎn)，而是一個(gè)生態(tài)型的組合，需要山水環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施、文化交通需求等多方面配合，條件十分苛刻。同時(shí)急需的政府長(zhǎng)期扶持也很難到位，盈利空間的確十分有限。”

但隨著《北京市居家養(yǎng)老服務(wù)條例》（以下稱(chēng)《條例》）的出臺(tái)，他的想法開(kāi)始有了轉(zhuǎn)變，用黃怒波自己的話(huà)說(shuō)，就是“中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)新的突破已經(jīng)形成”，很多房地產(chǎn)企業(yè)都開(kāi)始探討、研究進(jìn)軍養(yǎng)老領(lǐng)域。“此前北京的《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃》提出到2020年，全市機(jī)構(gòu)養(yǎng)老床位數(shù)量將達(dá)到16萬(wàn)張。相較于全市那么多的老年人，這個(gè)數(shù)量還是少了些，意味著居家養(yǎng)老將是未來(lái)北京養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的主流，無(wú)形中也為社會(huì)資本進(jìn)入留下了很大空間。”黃怒波表示。

“北京的居家養(yǎng)老是個(gè)很現(xiàn)實(shí)的話(huà)題。”黃怒波告訴北京商報(bào)記者，“之前有房地產(chǎn)企業(yè)到郊區(qū)建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)，部分當(dāng)?shù)鼐用癞a(chǎn)生了疑問(wèn)，認(rèn)為中心城區(qū)老人到當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老難以給該區(qū)帶來(lái)太多利潤(rùn)，還可能會(huì)增加城市基礎(chǔ)服務(wù)的負(fù)擔(dān)。所以我們不如發(fā)動(dòng)社區(qū)的力量，組建居家養(yǎng)老系統(tǒng)，為家庭和政府卸下一部分養(yǎng)老重?fù)?dān)。”

而要建立有效的居家養(yǎng)老體系，離不開(kāi)社會(huì)資本的強(qiáng)有力支持?！稐l例》中就提出市和區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)、支持、鼓勵(lì)企業(yè)和社會(huì)組織參與居家養(yǎng)老服務(wù)，并明確從事居家養(yǎng)老服務(wù)的企業(yè)和社會(huì)組織將享受政府給予的政策扶持。

頂層設(shè)計(jì)靴子落地雖已久，但不少追求投資回報(bào)“短平快”的企業(yè)家看不到居家養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)持久的盈利模式，仍處于觀(guān)望階段。“政府有提供養(yǎng)老相關(guān)公共產(chǎn)品的責(zé)任，而因缺乏固定收益，房地產(chǎn)企業(yè)不敢貿(mào)然進(jìn)軍時(shí)，也需要政府拿出有力的鼓勵(lì)政策。”黃怒波直言，首先提供給養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的土地價(jià)格不能太高。一言概之，他認(rèn)為最適合北京的居家養(yǎng)老發(fā)展模式應(yīng)該是政府定政策、建平臺(tái)，通過(guò)資金補(bǔ)貼來(lái)鼓勵(lì)社會(huì)資本參與。

談及政府在居家養(yǎng)老領(lǐng)域所要發(fā)揮的作用，黃怒波建議財(cái)政資金應(yīng)向建設(shè)居家養(yǎng)老的大數(shù)據(jù)庫(kù)傾斜。“利用大數(shù)據(jù)，我們就能了解到某個(gè)轄區(qū)有多少老人，他們年紀(jì)多大，經(jīng)濟(jì)狀況如何，然后將收集到的數(shù)據(jù)同步到附近醫(yī)院的病歷上，以應(yīng)對(duì)老人的醫(yī)療需求。”

利華地產(chǎn)祖紹春：房企投資進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不適用短平快

在利華地產(chǎn)副董事長(zhǎng)祖紹春眼中，“養(yǎng)老社區(qū)模式”的新定位比此前以養(yǎng)老為噱頭的地產(chǎn)炒作要精準(zhǔn)得多。“社區(qū)雖然不大，但是五臟俱全，老人需要的醫(yī)療、商用、服務(wù)等配套設(shè)施都完備，未來(lái)還將實(shí)現(xiàn)‘小病不出院’的目標(biāo)。這就是社區(qū)養(yǎng)老的優(yōu)勢(shì)所在。” 祖紹春表示。

合理的規(guī)劃卻難掩利潤(rùn)單薄的現(xiàn)狀。祖紹春坦言，目前大多數(shù)房企進(jìn)軍養(yǎng)老領(lǐng)域的意愿并不高，“最大的原因還是利潤(rùn)太低。首先養(yǎng)老地產(chǎn)需要娛樂(lè)、健身等配套設(shè)施，無(wú)形中增加了成本。其次，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，銷(xiāo)售或出租是最重要的盈利手段，但即使在北京等區(qū)位條件極佳的項(xiàng)目，入住率也只在六七成左右。這種情況下，企業(yè)想要守住10%左右的盈利率都比較艱難”。

談及一些房企追求投資收益“短平快”和養(yǎng)老地產(chǎn)投資回報(bào)期長(zhǎng)的矛盾，祖紹春反復(fù)強(qiáng)調(diào)，房企建設(shè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，在投資規(guī)劃時(shí)一定要循序漸進(jìn)。“除了項(xiàng)目建設(shè)本身的支出，還要注意配套設(shè)施、培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)等費(fèi)用，前期的規(guī)劃應(yīng)把這些都囊括進(jìn)來(lái)。”祖紹春表示，“同時(shí)投資也要有度，切不可貪大。”他向北京商報(bào)記者舉例稱(chēng)，業(yè)內(nèi)名聲在外的壽山福海老年公寓剛營(yíng)業(yè)時(shí)僅有100張床位，后期經(jīng)營(yíng)狀況良好才慢慢增加床位，“沒(méi)有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)能迅速盈利，所以結(jié)合服務(wù)、管理經(jīng)驗(yàn)做好謀劃是最重要的”。

如今，利華地產(chǎn)在河北淶水的閱唐山水已經(jīng)成為各界關(guān)注的養(yǎng)老地產(chǎn)樣板項(xiàng)目，成功或失敗決定了許多社會(huì)資本進(jìn)入環(huán)京養(yǎng)老圈的步伐。祖紹春篤定地表示，自己闖蕩養(yǎng)老領(lǐng)域的腳步還將繼續(xù)，“目前淶水這邊的工作還在繼續(xù)，大概仍有幾百畝土地待建。目前的困擾是相應(yīng)的政策有些模糊，一些資金優(yōu)惠政策也遲遲不落地。未來(lái)我們肯定還是會(huì)繼續(xù)推進(jìn)養(yǎng)老項(xiàng)目，只是會(huì)根據(jù)不同的情況，在投資力度上有所增減。”

北控置業(yè)張文華：養(yǎng)老有效供給關(guān)鍵在摸清底數(shù)

同樣認(rèn)可房企投資養(yǎng)老前景的還有北京北控置業(yè)有限責(zé)任公司副總經(jīng)理張文華。他直言近些年來(lái)政府對(duì)養(yǎng)老的推動(dòng)非常積極，“最顯著的突破就是現(xiàn)在養(yǎng)老用地供地方式可以采用協(xié)議出讓”。據(jù)了解，對(duì)于想要進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，以招拍掛形式購(gòu)置土地的花費(fèi)幾乎占到了建設(shè)運(yùn)營(yíng)成本中的最大一塊，而如果采用協(xié)議出讓?zhuān)粌H能夠?yàn)橘Y金普遍比較緊張的養(yǎng)老企業(yè)節(jié)省一大部分成本，還能幫助企業(yè)在北京拿到相對(duì)合適位置的土地。

在張文華看來(lái)，大多數(shù)老年人受傳統(tǒng)文化影響較深，比較愿意在家里養(yǎng)老，讓子女就近照顧，“而且目前市場(chǎng)上一些民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的定價(jià)相對(duì)較高，很難符合老年人傳統(tǒng)的消費(fèi)觀(guān)念，這也就導(dǎo)致未來(lái)居家養(yǎng)老將在北京養(yǎng)老市場(chǎng)中成為主流”。不過(guò)，日前市民政局局長(zhǎng)李萬(wàn)鈞透露，近期北京正在研究對(duì)中心城區(qū)子女照顧老人進(jìn)行補(bǔ)貼，以引導(dǎo)這些地區(qū)老人盡量選擇居家養(yǎng)老。而隨著《條例》的出臺(tái)，北京推動(dòng)居家養(yǎng)老相關(guān)產(chǎn)業(yè)的步伐也在加快。“我們注意到整個(gè)城市規(guī)劃過(guò)程中對(duì)各類(lèi)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)施都有重點(diǎn)的進(jìn)行了布局，居家養(yǎng)老特別受到關(guān)注。”張文華說(shuō)。

《條例》出臺(tái)一年后，在剛剛閉幕的市十四屆人大四次會(huì)議上，本市的政府工作報(bào)告提出，今年北京要增加養(yǎng)老設(shè)施的有效供給。張文華認(rèn)為，實(shí)現(xiàn)“有效”供給的關(guān)鍵是摸清底數(shù)。“首先要摸清到底有多少老年人、他們的老齡程度如何，這樣就能了解具體的養(yǎng)老服務(wù)需求。”張文華告訴北京商報(bào)記者，“此外，還要摸清在居家養(yǎng)老過(guò)程中，哪些基礎(chǔ)設(shè)施需要政府幫忙提供。比如老年訂送餐服務(wù)，就要弄清楚是政府自己建餐飲中心還是找就近餐館提供服務(wù)，如果購(gòu)買(mǎi)服務(wù)，就要對(duì)餐館的價(jià)格和衛(wèi)生狀況加強(qiáng)監(jiān)管。”北京商報(bào)記者 肖瑋 張暢