已成為房企必爭(zhēng)之地的朝陽(yáng)東壩區(qū)域中，坐落著北京最大養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的施工工地，十分顯眼。目前，這一項(xiàng)目已進(jìn)入開工倒計(jì)時(shí)，正在進(jìn)行緊張的最后籌備。其實(shí)，隱藏在北京最大養(yǎng)老機(jī)構(gòu)身后的，是一家低調(diào)的養(yǎng)老企業(yè)——誠(chéng)和敬。北京商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，與其他大張旗鼓布局北京養(yǎng)老市場(chǎng)的企業(yè)不同，市面上幾乎很難找到有關(guān)該企業(yè)的宣傳報(bào)道。但就是這么一家?guī)捉?ldquo;隱形”的企業(yè)，卻有著“國(guó)字頭”背景。作為北京市國(guó)資公司旗下最大的養(yǎng)老品牌，誠(chéng)和敬擁有著雄厚的資金“靠山”，對(duì)養(yǎng)老行業(yè)有獨(dú)特的思路。本次北京商報(bào)記者對(duì)話誠(chéng)和敬集團(tuán)總經(jīng)理梁仰，講述這家被業(yè)內(nèi)稱為經(jīng)營(yíng)模板的純養(yǎng)老企業(yè)從誕生至今經(jīng)歷了怎樣的命運(yùn)。

一個(gè)做養(yǎng)老的“外行人”

北京商報(bào)：市國(guó)資公司和您個(gè)人最初“觸電”養(yǎng)老的機(jī)緣是什么？

梁仰：其實(shí)，我自己早年間一直從事的是與養(yǎng)老完全無(wú)關(guān)的行業(yè)，在涉足這一領(lǐng)域之前，可謂一個(gè)完全的“外行人”。懷揣著在美國(guó)留學(xué)以及之后外企工作的多年經(jīng)驗(yàn)，2007年來(lái)到市國(guó)資公司社會(huì)事業(yè)部后，就在一直謀劃尋找北京市場(chǎng)上的投資機(jī)遇。2009年，社會(huì)開始廣泛探討我國(guó)尤其是北京即將迎來(lái)的人口老齡化趨勢(shì)，雖然那時(shí)醫(yī)療、健康領(lǐng)域中的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)尚不飽和，甚至只能說(shuō)還在起步初期，但市國(guó)資公司已經(jīng)提前進(jìn)行調(diào)查研究，籌劃產(chǎn)業(yè)布局。因此，我也結(jié)合研究判斷，建議公司從養(yǎng)老切入，形成新的戰(zhàn)略投資方向。

想法形成后，恰巧碰到了當(dāng)時(shí)已是地產(chǎn)界大佬的毛大慶。毛大慶表示，那時(shí)的萬(wàn)科也看到了養(yǎng)老行業(yè)潛在的巨大需求，但由于本身長(zhǎng)期從事地產(chǎn)事業(yè)，思維模式總圍繞養(yǎng)老的利潤(rùn)回收不符合房企需求打轉(zhuǎn)，也苦惱無(wú)法找到合適的養(yǎng)老項(xiàng)目投資。那時(shí)，我們雙方一拍即合，由萬(wàn)科拿出2萬(wàn)平方米的樓盤，與市國(guó)資公司共同開發(fā)一個(gè)實(shí)驗(yàn)項(xiàng)目“幸福匯養(yǎng)老公寓”，項(xiàng)目股份萬(wàn)科和市國(guó)資公司分別占六成與四成。

邁出第一步后沒多久，市國(guó)資公司就確定了進(jìn)軍養(yǎng)老市場(chǎng)的計(jì)劃，決定組織成立誠(chéng)和敬，當(dāng)時(shí)注冊(cè)資本金為3億元（首期出資7000萬(wàn)元），北京乃至全國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)中，除保險(xiǎn)公司、房地產(chǎn)企業(yè)外，以養(yǎng)老服務(wù)為主業(yè)的企業(yè)能達(dá)到這一規(guī)模的幾乎沒有。公司成立后，誠(chéng)和敬鑒于醫(yī)療與養(yǎng)老有著密不可分的關(guān)系，決定從醫(yī)療這個(gè)相對(duì)熟悉的領(lǐng)域入手，首個(gè)重大決定就是收購(gòu)了英智康復(fù)醫(yī)院，并形成了醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的品牌模式。目前，誠(chéng)和敬注冊(cè)資本金已經(jīng)達(dá)到10億元。

背靠“大樹”搶先布局

北京商報(bào)：目前，業(yè)界在分析養(yǎng)老企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式時(shí)，都會(huì)擔(dān)心在微利的養(yǎng)老市場(chǎng)中，純做養(yǎng)老事業(yè)，不摻雜地產(chǎn)、保險(xiǎn)等產(chǎn)品是無(wú)法安然生存的，對(duì)此您怎么看？誠(chéng)和敬又是如何在這個(gè)并不穩(wěn)定、剛剛形成雛形的市場(chǎng)中安身立命的呢？

梁仰：誰(shuí)都不能否認(rèn)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)即使發(fā)展到成熟階段，也是一個(gè)投入大、回收慢的非暴利行業(yè)，更何況目前這一行業(yè)在我國(guó)才剛剛起步。雖然業(yè)內(nèi)都將養(yǎng)老稱做輕資產(chǎn)的行業(yè)，但市國(guó)資公司從自身特點(diǎn)出發(fā)，考慮到從輕資產(chǎn)做起難形成絕對(duì)競(jìng)爭(zhēng)力，而且誠(chéng)和敬最初具備的優(yōu)勢(shì)就是具有一定規(guī)模的資金實(shí)力。因此，先從重資產(chǎn)項(xiàng)目起手，然后打造品牌，逐步消化重資產(chǎn)，最終蛻變?yōu)檩p資產(chǎn)企業(yè)是誠(chéng)和敬選擇的發(fā)展道路，也是同類企業(yè)比較認(rèn)可的經(jīng)營(yíng)模式。換句話說(shuō)，誠(chéng)和敬是一個(gè)剛剛成立的非知名養(yǎng)老品牌，為什么別的資本投資了幾千萬(wàn)甚至幾億元建設(shè)的項(xiàng)目要交給一個(gè)默默無(wú)聞的新企業(yè)去運(yùn)營(yíng)呢？因此，誠(chéng)和敬先自己去投資項(xiàng)目，自己運(yùn)營(yíng)，形成一套受業(yè)內(nèi)認(rèn)可的模式和品牌后，下一步再進(jìn)一步承接運(yùn)營(yíng)其他的投資項(xiàng)目。

然而，重資產(chǎn)項(xiàng)目起家對(duì)于大多數(shù)勢(shì)單力薄的小微養(yǎng)老企業(yè)來(lái)說(shuō)，確實(shí)相當(dāng)困難。比如誠(chéng)和敬要投建一棟適合的樓用做養(yǎng)老設(shè)施，僅裝修改造費(fèi)用也至少要在4000萬(wàn)-5000萬(wàn)元左右，而且短時(shí)內(nèi)這部分投入也基本難回收，對(duì)于一般的資本來(lái)說(shuō)，三五年不能回本的項(xiàng)目很難堅(jiān)持下去，更不用說(shuō)那些小微養(yǎng)老企業(yè)了。

當(dāng)然，誠(chéng)和敬并非是在靠初期投資的幾個(gè)大項(xiàng)目，比如位于東壩單店的北京最大的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)來(lái)“顯擺”自己多土豪，而是發(fā)現(xiàn)在京津冀產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)快速調(diào)整的趨勢(shì)中，有著一個(gè)先做先贏的道理。目前，北京的土地等各項(xiàng)資源愈發(fā)短缺，市民政局也已經(jīng)明確表示不再建設(shè)大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)了，因此，現(xiàn)在市場(chǎng)上已經(jīng)確定建設(shè)、正在運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目未來(lái)都會(huì)成為“香餑餑”，有限的床位肯定會(huì)十分搶手。提前在六環(huán)內(nèi)布局了大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)后，誠(chéng)和敬未來(lái)也將不再繼續(xù)在京建設(shè)類似的機(jī)構(gòu)，而是以目前幾個(gè)主要項(xiàng)目作為基地，形成神經(jīng)中樞，多密集布局一些社區(qū)養(yǎng)老的小項(xiàng)目，在大項(xiàng)目的輻射半徑中接入更多配套服務(wù)，比如配餐等。未來(lái)如果再有機(jī)會(huì)投資大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，誠(chéng)和敬也基本不會(huì)選擇自行建設(shè)了，可能逐漸收購(gòu)一些閑置的樓宇，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)所需資金回流周期與養(yǎng)老行業(yè)無(wú)法完全對(duì)位，很難長(zhǎng)久地留在養(yǎng)老市場(chǎng)中形成一支有生的投資力量。

說(shuō)到底，誠(chéng)和敬畢竟是一家企業(yè)，企業(yè)都需要形成盈利，即使需要時(shí)間相對(duì)長(zhǎng)一些。在北京不能再建大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的情況下，如果只投入一兩家小型機(jī)構(gòu)是很難形成可持續(xù)利益鏈的，規(guī)?；季植⑶壹细嘣鲋捣?wù)才是有效的途徑。而針對(duì)目前大多數(shù)養(yǎng)老企業(yè)投資機(jī)構(gòu)遇到的流動(dòng)資金不足的問(wèn)題，我們不回避，今后將采用眾籌、信托等創(chuàng)新金融手段提高資金效率。

先天優(yōu)勢(shì)難掩一路坎坷

北京商報(bào)：即使是依托國(guó)資公司的誠(chéng)和敬，在發(fā)展養(yǎng)老事業(yè)的過(guò)程中也難一帆風(fēng)順，在這幾年的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，遇到過(guò)哪些深刻影響著誠(chéng)和敬經(jīng)營(yíng)思路的事件？

梁仰：誠(chéng)和敬看似有著令人羨慕的先天優(yōu)勢(shì)，但其發(fā)展和成長(zhǎng)并非一路坦途。目前，北京市雖然對(duì)于養(yǎng)老的支持力度很大，但很多政策真正到落地階段，實(shí)施效果卻會(huì)被大打折扣，或者還未順利推行。比如目前北京市提出在土地、房屋等政策上向養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)傾斜，但此前誠(chéng)和敬投資的朱辛莊項(xiàng)目，原本計(jì)劃用企業(yè)所屬70年產(chǎn)權(quán)的商品房土地做養(yǎng)老，但是在項(xiàng)目審批階段卻要求先建成住宅驗(yàn)收合格之后再做養(yǎng)老。

其次，誠(chéng)和敬去年已經(jīng)正式放手市場(chǎng)的公建民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)領(lǐng)域也遇到難題。不可否認(rèn)，這一市場(chǎng)放開壟斷后，社會(huì)各界都十分感興趣。但根據(jù)現(xiàn)行政策，采取品牌機(jī)構(gòu)連鎖運(yùn)營(yíng)方式實(shí)施公建民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，必須是以民辦非企業(yè)法人形式承接公建養(yǎng)老機(jī)構(gòu)開展運(yùn)營(yíng)活動(dòng)，但這類法人大多數(shù)是注冊(cè)資本僅100萬(wàn)-200萬(wàn)元的小企業(yè)，運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力有限，甚至有些企業(yè)連設(shè)施改造資金都湊不齊。但誠(chéng)和敬這樣的國(guó)有企業(yè)又不能設(shè)立民非，所以很多機(jī)會(huì)都眼睜睜從手中溜走。

此外，在自身經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，我們也發(fā)現(xiàn)，誠(chéng)和敬等不少養(yǎng)老企業(yè)選擇的一些運(yùn)營(yíng)方式“性價(jià)比”不高，也需要改革、調(diào)整，比如企業(yè)都會(huì)聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)外知名養(yǎng)老企業(yè)的團(tuán)隊(duì)來(lái)輔助、指導(dǎo)國(guó)內(nèi)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，指導(dǎo)費(fèi)用花出去不少，但有時(shí)收效不夠理想，合作無(wú)法完全自主。為解決這一問(wèn)題，誠(chéng)和敬擬定在今年春節(jié)前后，收購(gòu)海外成熟的養(yǎng)老企業(yè)，建立中外運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)定期交換工作機(jī)制，將國(guó)外管理經(jīng)驗(yàn)和運(yùn)營(yíng)服務(wù)技術(shù)帶進(jìn)來(lái)。

實(shí)際上，誠(chéng)和敬目前也面臨養(yǎng)老企業(yè)普遍存在成立初期難實(shí)現(xiàn)收支平衡的問(wèn)題。2012年8月成立的誠(chéng)和敬，現(xiàn)在已有項(xiàng)目開始運(yùn)營(yíng)，逐漸步入軌道，按照預(yù)測(cè)，誠(chéng)和敬將在2020年實(shí)現(xiàn)床位數(shù)超過(guò)3000張，年?duì)I收3億元，并形成財(cái)務(wù)盈利5000萬(wàn)元。

北京商報(bào)記者 蔣夢(mèng)惟