溫和中有驚喜，平淡中暗藏機(jī)會(huì)，是二手房經(jīng)紀(jì)人對(duì)今年“金九銀十”的一致評(píng)價(jià)。北京商報(bào)記者近期走訪了解到，“金九銀十”開(kāi)局?jǐn)?shù)日，北京二手房成交量雖環(huán)比8月同期略有下降，但卻呈現(xiàn)出“觀者如潮，購(gòu)者審慎”的局面，并出現(xiàn)了罕見(jiàn)的中秋小長(zhǎng)假3天，日均成交量創(chuàng)近三年新高的罕見(jiàn)情況。業(yè)內(nèi)人士分析稱，“金九”溫和開(kāi)局屬于新政集中釋放后的正?；貧w。隨著以舊換新等政策的落地執(zhí)行，目前市場(chǎng)比較可觀的帶看量將有一定的轉(zhuǎn)化。

小業(yè)主信心增強(qiáng)

在經(jīng)歷了連續(xù)三個(gè)月的高位成交后，北京的二手房在傳統(tǒng)的“金九銀十”回歸到理性區(qū)間。

李麗是某頭部二手房機(jī)構(gòu)西城區(qū)廣安門片區(qū)的經(jīng)紀(jì)人。據(jù)她觀察，近半年來(lái)二手房小業(yè)主的心態(tài)“波瀾起伏”——從年初的希望以價(jià)格換市場(chǎng)，到“626新政”后，收回降價(jià)幅度或不再降價(jià)，再到二手房月度成交量連續(xù)高位后的“不著急”，可以說(shuō)，小業(yè)主心態(tài)的每一次轉(zhuǎn)變都對(duì)二手房市場(chǎng)的成交產(chǎn)生直接影響。

在李麗近期接觸的小業(yè)主中，他們不再像前幾個(gè)月大幅降價(jià)出售房產(chǎn)，尤其是看到7、8月二手房市場(chǎng)的變化，網(wǎng)簽量持續(xù)維持高位，小業(yè)主的信心隨之增加，對(duì)于二手房市場(chǎng)的預(yù)期更加樂(lè)觀，出現(xiàn)“寧可不賣改租，也不愿再降價(jià)”的情況。

這樣的心態(tài)波動(dòng)，同樣出現(xiàn)在購(gòu)房者的身上。李麗表示，在小業(yè)主售房策略調(diào)整的同時(shí)，購(gòu)房者則仍希望用最少的投入，購(gòu)買到合適的房屋，這種變化也讓議價(jià)空間進(jìn)一步縮小。

類似的情況在其他門店也有所發(fā)生，東城區(qū)東直門片區(qū)某頭部二手房中介機(jī)構(gòu)工作人員劉倩介紹，隨著“金九銀十”的來(lái)臨，告別了高溫天氣，更多有買房意愿的購(gòu)房者紛紛走出家門，咨詢量開(kāi)始攀升。“我們每天向總部報(bào)告的咨詢、帶看和草簽數(shù)據(jù)中，咨詢量的增長(zhǎng)最為顯著，增幅大約為50%。”劉倩介紹，盡管咨詢量激增，門店的客流量也有所上升，但就成交量而言，并未有明顯的變化。

分析變化背后的原因，劉倩和同事們一致認(rèn)為，由于小業(yè)主不再急于出售房產(chǎn)，導(dǎo)致議價(jià)空間顯著減少。同時(shí)，購(gòu)房者也認(rèn)為市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)價(jià)格暴漲，因此并不急于進(jìn)行交易。結(jié)果是買賣雙方陷入了一種拉鋸戰(zhàn)的狀態(tài)。

包括上述兩位經(jīng)紀(jì)人在內(nèi)的多位一線從業(yè)者認(rèn)為，當(dāng)前的市場(chǎng)主要是新政之下、集中成交后的正常回歸，即部分著急賣房的業(yè)主通過(guò)降價(jià)快速變現(xiàn)，著急買房的購(gòu)房者享受到了新政的紅利，又抄底到相應(yīng)的“合適”房源，完成交易?，F(xiàn)在所剩下的買賣雙方，都是需求不急迫的。

罕見(jiàn)的小長(zhǎng)假高點(diǎn) 

上述兩種心態(tài)，加之本身市場(chǎng)持續(xù)高點(diǎn)后的回歸，直接體現(xiàn)在了“金九銀十”開(kāi)局的網(wǎng)簽量中。

北京商報(bào)記者根據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)官網(wǎng)發(fā)布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)， 9月1日—21日，北京二手房住宅網(wǎng)簽量為8039套，環(huán)比2024年8月同期（前21天）的8991套，網(wǎng)簽量出現(xiàn)小幅下滑，但整體仍延續(xù)8月的穩(wěn)定走勢(shì)。

其中，比較驚喜的數(shù)據(jù)來(lái)自小長(zhǎng)假的數(shù)據(jù)。

麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的《2024年中秋假期樓市快評(píng)》顯示，重點(diǎn)7城日均成交量為382套，較去年雙節(jié)日均成交量上漲104.9%，較2022年中秋假期日均成交量上漲236.8%。具體城市來(lái)看，北京、上海、深圳等共7個(gè)城市今年中秋假期二手房日均成交量均趕超去年雙節(jié)，總體趨勢(shì)好于新房。

中秋假期北京二手房住宅總成交量為202套，日均成交量為67套，同比增長(zhǎng)7.1%，創(chuàng)下近三年同期最高值。這還是在受到中秋假期市民出游人數(shù)增多，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)存在滯后性因素影響的情況下出現(xiàn)的最高值。

中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)表示，北京、深圳、杭州、佛山在以價(jià)換量下，二手房市場(chǎng)活躍度尚在，尤其是一些“老破小”房源，價(jià)格降至心理預(yù)期后，剛需客戶逐漸入市。

被寄予厚望的“以舊換新”

當(dāng)下，買賣雙方的談不攏是造成二手房交易進(jìn)程緩慢的原因。

小業(yè)主李軍向北京商報(bào)記者表示，自己既是賣房者也是購(gòu)房者，二胎出生之后，最早買的55平方米小屋已經(jīng)很難滿足一家4口的日常需要，前不久在豐臺(tái)區(qū)看中了一套90平方米的小三居，本想著賣掉現(xiàn)在的房子，再通過(guò)貸款的方式購(gòu)買。但現(xiàn)在卡在了出售的環(huán)節(jié)上，主要還是因?yàn)閮r(jià)格遲遲沒(méi)有談攏，也耽誤了后續(xù)買房的進(jìn)度。

正是考慮到這樣的因素，2024年7月，北京推出商品住房“以舊換新”，這一政策針對(duì)的是下半年計(jì)劃出售二手住房并購(gòu)買新建商品住房的購(gòu)房居民，通過(guò)為居民出售二手住房和購(gòu)買新房搭建“橋梁”，企業(yè)提供優(yōu)惠和服務(wù)，方便居民置換住房，更好地支持居民合理的梯度置業(yè)需求。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，“以舊換新”舉措有利于打通一二手鏈條，在提高樓市活躍度方面起到一定帶動(dòng)效果，后續(xù)或有更多城市落地相關(guān)舉措。

中指監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，已有約130城開(kāi)展住房“以舊換新”相關(guān)工作，北京、上海等城市也在列，各地“以舊換新”的模式也在前期中介優(yōu)先售房與國(guó)企收舊換新模式的基礎(chǔ)上進(jìn)行了升級(jí)迭代，部分城市政策效果正在顯現(xiàn)。

麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院高級(jí)分析師關(guān)榮雪表示，隨著國(guó)慶假期臨近，房企促銷力度加大以及二手房持續(xù)“以價(jià)換量”，成交端將繼續(xù)復(fù)蘇，但市場(chǎng)是否迎來(lái)企穩(wěn)趨勢(shì)，還需要更長(zhǎng)時(shí)間的向好數(shù)據(jù)來(lái)支撐。

北京商報(bào)記者 王寅浩 李晗